Spørgsmål

Kan A og B, der har været samlevende frem til efteråret 2007, uden skattemæssige konsekvenser indgå og udnytte en køberetsaftale efter hvilken B inden for en 10-årig periode har ret at købe ejendommen beliggende i J-købing af A til et fastsat beløb på 600.000 kr., der svarer til ejendommens købspris og udgifterne til istandsættelse?

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A og B har indtil efteråret 2007 været samlevende, og A har nu købt ejendommen i J-købing.

Ejendommen er en ældre, stærkt forfalden, stuehusbygning med tilhørende driftsbygning, der er under udstykning. Der er tale om bygningsparcellen til en landbrugsejendom.

Købesummen for ejendommen er aftalt til kr. 475.000,00, og ejendommen påtænkes udlejet til B til en månedlig leje på kr. 5.000,00.

I lejekontrakten agtes der indsat en bestemmelse om, at B skal have en fast køberet til ejendommen til kr. 600.000,00. Det er op til B`s frie valg, om køberetten udnyttes eller ej i lejeperioden.

Der skal i øvrigt oprettes en lejekontrakt, hvor udlejer ikke kan opsige lejer undtagen i tilfælde af misligeholdelse af kontrakten.

Beløbet på kr. 600.000,00 udgør dels købsprisen for ejendommen - og dels prisen på de materialer, som A køber til brug ved istandsættelse af ejendommen i forbindelse med kontraktens indgåelse.

Det oplyses i øvrigt, at ejendommen ikke p.t. er særskilt vurderet, og købsprisen på kr. 475.000,00, der er fastsat mellem uafhængige parter, må derfor anses for at være ejendommen værdi på nuværende tidspunkt - altså inden istandsættelse."

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

B har oplyst, at køberetsaftalen opfattes som udtryk for et kompensationsbeløb efter 15 års ikke-ægteskabeligt samliv. 

SKATs indstilling og begrundelse

Generelt om køberetter og køberetsaftaler.

I henhold til Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende, 2009-1, pkt. E.J.5.2.2 er en køberetsaftale vedrørende en fast ejendom en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå denne til køberettens indehaver, normalt inden for et nærmere fastsat tidsrum.

Mens ejeren således er forpligtet til at afstå den faste ejendom på det tidspunkt, hvor køberen ønsker at benytte sig af køberetten, er indehaveren af køberetten omvendt ikke forpligtet til at benytte sig af denne ret.

Som følge heraf kan en køberetsaftale derfor ikke karakteriseres som en ejendomsoverdragelse i lovens forstand, idet overdragelsen som nævnt er betinget af, om indehaveren ønsker at udnytte sin køberet.

I en dom - offentliggjort som SKM2008.720.BR - har byretten taget stilling til en problemstilling, der på visse områder kan sammenlignes med indholdet af denne sag.

I den nævnte afgørelse tog retten stilling til, om en skatteyder var skattepligtig af et beløb på 184.500 kr., som efter SKAT`s opfattelse var modtaget som gave ved udnyttelse af en køberetsaftale. Skatteyderen havde erhvervet en ejendom fra et anpartsselskab, som var fuldstændigt ejet af skatteyderens tidligere ægtefælle. Erhvervelsen af ejendommen var gennemført på grundlag af en køberetsaftale, der var indgået mere end 3 år efter skilsmissen, og der var ikke oprettet bodelingsoverenskomst mellem parterne. Det var SKAT`s opfattelse, at der var tale om interesseforbundne parter, og at det som følge heraf var ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor køberetten blev udnyttet, der skulle danne grundlag for vurderingen af, om skatteyderen havde modtaget en gave. Efter bevisførelsen blev det lagt til grund, at overdragelsen af ejendommen til skatteyderen måtte anses som et led i bodelingen, hvorfor der ikke var grundlag for at beskatte beløbet på 184.500 kr. som gave, uanset at der var tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter.  

Den konkrete sag

Af materialet ses det yderligere, at spørgerne har været samlevende indtil efteråret 2007 og i følge SKAT`s oplysninger, har spørgerne boet sammen i en længere årrække, indtil B flyttede.

Det er ikke oplyst, hvornår A erhvervede ejendommen i J-købing, men baseret på oplysninger fra folkeregisteret blev B tilmeldt på adressen den 1. februar 2008.

I den ovenfor skitserede byretsdom, SKM2008.720.BR, var baggrunden for afgørelsen, at det under bevisførelsen kunne fastslås, at selskabets erhvervelse af ejendommen og oprettelsen af køberetsaftalen var gennemført som led i bodelingen. Det er yderligere angivet, at baggrunden for fremgangsmåden var, at skatteyderens ægtefælle ikke ønskede at trække penge ud af selskabet, skønt anpartskapitalen indgik i bodelingen.

Efter SKATs opfattelse skal dommen derfor ses som et udtryk for, at det var endegyldigt, at der skulle foretages en bodeling mellem parterne, og det var omstændighederne ved bodelingen, der resulterede i selskabets erhvervelse af ejendommen og udstedelsen af køberetsaftalen.

Da bodeling i denne sag ikke er aktuel som følge af, at parterne ikke har været gift, er det SKAT`s opfattelse, at de præmisser, som afgørelsen fra byretten er baseret på, ikke direkte kan overføres til denne sag.

Ved samlivsophævelse er det imidlertid en vis praksis ved domstolene for at tilkende den part, der efter ophævelsen er økonomisk dårligst stillet, et kompensationsbeløb. Tilkendelsen af kompensationsbeløb bygger på en konkret vurdering, men det er i litteraturen angivet, at følgende forhold tillægges betydning:

1. Samlivets længde
2. Tidspunktet for aktivernes erhvervelse
3. Insolvens
4. Det økonomiske fællesskab og
5. Udgiftsfordelingen.

Der er ikke fremkommet fyldestdækkende oplysninger om de angivne momenter, men det er SKAT's opfattelse, at B bl.a. som følge af samlivets varighed på 15 år formentlig vil være berettiget til et kompensationsbeløb af en ukendt størrelse. Om kompensationsbeløbet vil være større eller mindre end værdien af køberetten på udnyttelsestidspunktet kan dog ikke fastslås på nuværende tidspunkt.

Med udgangspunkt i de oplysninger, der er tilvejebragt, og de momenter, der bl.a. kan tillægges betydning ved afgørelsen af, om der skal indrømmes et kompensationsbeløb, er det SKATs opfattelse, at køberetsaftalen primært må opfattes som et udtryk for en kompensationsaftale frem for en gave eller et arbejdsvederlag.

Det indebærer, at indgåelsen og udnyttelsen af køberetsaftalen ikke får skattemæssige konsekvenser for spørgerne.

Det indstilles derfor, at Skatterådet besvarer det stillede spørgsmål med "Ja".

Det skal pointeres, at SKAT ikke med indstillingen har taget stilling til, hvordan et eventuelt yderligere kompensationsbeløb skal behandles i skattemæssig henseende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Da den aftalte købesum svarer til eller overstiger markedsværdien på det tidspunkt, hvor køberetsaftalen blev indgået og tidligst kunne udnyttes af lejeren, finder Skatterådet - som indstillet af SKAT - at indgåelsen af køberetsaftalen ikke har skattemæssige konsekvenser for parterne.

Heller ikke lejerens eventuelle senere køb af ejendommen i den aftalte 10-års periode til den i køberetsaftalens aftalte pris vil efter Skatterådets opfattelse have skattemæssige konsekvenser for parterne. Det gælder uanset, om ejendommen på købstidspunktet måtte have en højere markedsværdi end den aftalte pris. Det forudsættes, at ejendommen ikke inden købet er istandsat eller på anden måde er forbedret på udlejers bekostning udover det i sagen aftalte og udover de forpligtelser, der efter lovgivningen påhviler en udlejer.

Da der hermed er taget stilling til den skattemæssige virkning af de mulige efterfølgende omstændigheder, der er endeligt fastsat i kontrakten, finder Skatterådet, at svaret bør være bindende for skattemyndigheden i 10 år regnet fra modtagelsen af svaret.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 10 år, der regnes fra modtagelsen af svaret, jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1.