Spørgsmål	Svar
1.	Udløser jordsalget af de 4,6 ha af matr. nr. 10d, som er omfattet af lokalplan X iht. købstilbuddet/aftale med Y Kommune skat for spørger?	Nej, se SKATs indstilling og begrundelse
2.	Udløser jordsalget af de 2,3 ha landzone jord iht. købstilbuddet /aftale med Y Kommune skat for spørger?	Ja, se SKATs indstilling og begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommen, V. Ejendommen er på 7,1670 ha, matr.nr. 10 d.

Lokalplan nr. X - "For et boligområde ved Z, der er endelig vedtaget af Y Byråd d. 24. september 2008 og offentliggjort d. 6. november 2008, udlægger et areal på ca. 21,6 ha til boligområde.

En del af planområdet, ca. 4,6 ha, ejes af spørger. Y Kommune har forhandlet med spørger om køb af de 4,6 ha for 2.070.000 kr.

I nærværende sag udgør den resterende del af ejendommen med bygninger ca. 2,5 ha., når der er frasolgt 4,6 ha. 

Forud for byrådsmødet d. 26. november 2008 har der i følge spørgers repræsentant og Y Kommune været forhandlinger, hvor spørger er blevet orienteret omkring Y Kommunes ønske om at erhverve en del af ejendommen ved en frivillig handel eller ved ekspropriation.

I forbindelse med forhandlingerne har spørger henvist til, at han ønsker, at Y Kommune tillige køber 1,23 ha, landzonejord, som ligger udenfor lokalplansområdet, da han ikke mener, at arealet kan udnyttes hensigtsmæssigt efter et salg af de 4,6 ha.

Y Kommune har i forbindelse med forhandlingerne med spørger, under forbehold af byrådets godkendelse, tilbudt at overtage de 1,23 ha for 246.000 kr.

Ejendommens areal vil herefter udgøre 1,27 ha. De 1,23 ha ligger i forlængelse af de 1,27 ha. De 1,23 ha bliver derfor ikke afskåret fra rest ejendommen ved vejlinie eller andet.

Af referatet fra byrådsmødet d. 26. november 2008 fremgår det, at det er økonomiudvalgets opfattelse, at hvis det bliver nødvendigt at ekspropriere den del af spørgers ejendom, som ligger indenfor lokalplanområdet, kan Y Kommune være forpligtiget til at overtage de 1,23 ha i henhold til planlovens § 50, jf. vejlovens § 51, stk. 3, hvilket byrådet tiltrådte.

Byrådet besluttede på byrådsmødet at godkende økonomiudvalgets indstilling om, at indlede en ekspropriationssag med henblik på ekspropriation af de 4,6 ha, såfremt der ikke kan indgås frivillig aftale om køb af arealet. Endvidere besluttede byrådet, at overtage de 1,23 ha i forbindelse med ekspropriationen af de 4,6 ha i henhold til planlovens § 50, jf. vejlovens 51, stk. 3. 

Der er udarbejdet et købstilbud, som er underskrevet af Y Kommune d. 28. november 2008 og af spørger d. 4. december 2008.

Overtagelsesdagen er aftalt til d. 15. december 2008, fra hvilken dato arealet i enhver henseende henligger for købers regning og risiko.

Y Kommune, Plan- og udviklingsafdelingen har d. 13. januar 2009 forklaret, at de 1,23 ha skraveret med rødt, er udlagt som en del af rammeområde W (fritidsområde-rekreativt grønt naturområde), i kommuneplan for Z Kommune.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Din repræsentants er af den opfattelse, at salg af de 5,83 ha. ikke udløser skat.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2009-1, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Kommunens køb af 4,6 ha.

Ad 1. Lovhjemmel

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelse af lokalplan eller byplanvedtægt.

I nærværende sag foreligger der en lokalplan, som omfatter de 4,6 ha., som kommunen har ønsket at købe.

Der er således lovhjemmel til at ekspropriere 4,6 ha af spørgers ejendom.

Ad 2. Ekspropriationsrealitet

På byrådsmødet d. 26. november 2008 blev der fra byrådet udvist vilje til at ekspropriere de 4,6 ha.

De to betingelser for skattefrihed er herefter opfyldt.

Spørgers ønske om salg af yderligere 1,23 ha

Ad 1) Lovhjemmel

Da der foreligger en kommuneplan, er der lovhjemmel til at ekspropriere de 1,23 ha.

Ad 2) Ekspropriationsrealitet

Af byrådsreferatet af 26. november 2008 samt købstilbudet af 28. november 2008 fremgår det, at Y Kommune kun var interesseret i at købe de 4,6 ha. Det var spørger, som ønskede, at Y Kommune skulle købe de 1,23 ha.

Da det er spørger, som ønsker, at kommunen skal købe de 1,23 ha, foreligger der ikke ekspropriationsrealitet, og nærværende handel falder herefter udenfor bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

I byrådsreferatet af 26. november 2008 fremgår det, at det er økonomiudvalgets opfattelse, at Y Kommune kan være forpligtiget til at overtage de 1,23 ha i henhold til planlovens § 50, jf. vejlovens § 51, stk. 3.

Det fremgår af planlovens § 50, at taksationsmyndighederne efter lov om offentlige veje fastsætter erstatning for ekspropriation efter § 47, overtagelse efter § 47 A og for tilbageførsel efter § 46. Disse myndigheder afgør endvidere spørgsmål om berettigelsen af krav efter §§ 48 og 49.

I nærværende sag udgør den resterende del af ejendommen med bygninger ca. 2,5 ha., når der er frasolgt 4,6 ha. 

Spørger ønsker yderligere at sælge 1,23 ha., hvorefter ejendommens areal vil udgøre 1,27 ha. De 1,23 ha ligger i forlængelse af de 1,27 ha. De 1,23 ha bliver derfor ikke afskåret fra rest ejendommen ved vejlinie eller andet.

Det er SKATs opfattelse, at Y Kommune kan blive forpligtiget til at overtage den resterende del af en ejendom efter § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

I henhold til § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom kan ejeren fordre, at hele ejendommen overtages af anlægsmyndigheden, hvis afståelsen af den del af en fast ejendom medfører, at den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på en rimelig måde.

SKAT er dog af den opfattelse, at salget af de 1,23 ha. ikke er omfattet af § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, da spørger ikke har fordret hele ejendommen afstået - spørger har kun fordret en del af restejendommen afstået.

SKAT vurderer herefter, at salget af de 1,23 ha skal betragtes som en frivillig afståelse af fast ejendom.

Når der er tale om salg af en del af en fast ejendom, finder reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 5 og 6 anvendelse.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.