Spørgsmål

Vil fortjeneste ved delvis afståelse af landbrugsejendommen ... være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance, jf. EBL § 11, stk. 1, 2. pkt.?

Svar

Ja.

I ... havde spørger nogle drøftelser med A Kommune om overdragelse af et areal på x m2 jord til ... Den ... godkendte A byråd et eventuelt køb af arealet for ... kr. Det fremgår af byrådets beslutning, at "det har i de videre forhandlinger om købet vist sig, at det er nødvendigt med en beslutning om, at erhvervelsen i givet fald gennemføres som ekspropriation."

På sit møde den ... behandlede A Kommune v/Økonomiudvalget ... erhvervelse af areal til ... Det samlede arealbehov udgjorde ... kvm, således at spørgers areal kun opfyldte en del af behovet. Administrationens indstilling til Økonomiudvalget blev fremlagt således: "Det indstilles, at købet gennemføres som tidligere besluttet. Kan dette ikke gennemføres foretages ekspropriation af hele arealet ... m2".  Økonomiudvalget traf beslutning således: "Administrationens indstilling indstilles godkendt". Den ... besluttede A Kommune, at der indledes ekspropriationsforretning, såfremt der ikke kan indgås frivillig aftale, med sålydende bemærkning til indstillingen: "Godkendt".

A Kommune har i Lokalplan ..., som er vedtaget ..., udtrykt behov for udvidelse af ... med henblik på forøgelse af ..., og lokalplanen har til formål at sikre området til ... og hertil knyttede bygninger og ... Af lokalplanen fremgår ...

Det fremgår af vedtagelsespåtegning på lokalplanen, at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort den ...

Den ... afholdt borgmester og kommunaldirektør møde med spørger, og spørger oplyste, at spørger - på baggrund af udviklingen i ... - kun ønsker at sælge de ... m2 til ... Prisen pr. m2 er den samme.

Den ... behandlede Økonomiudvalget atter sagen, idet købsaftalen var blevet endeligt forhandlet på plads, da spørger blandt andet alene ønskede at afstå et areal på ca. ... m2. Økonomiudvalget besluttede herefter følgende: "Det indstilles, at handlen godkendes med de nu aftalte betingelser". "Godkendt".

Der er udfærdiget skøde med overtagelse den ... Overdragelsen er betinget af, at SKAT afgiver positivt svar om, at ejendomsavancen er skattefri for sælger. Skødet er pt. ikke underskrevet af sælger. Kommunen har overført købesummen til køber før overtagelsesdagen, selvom skødet endnu ikke er underskrevet. Kommunen forestår selv sagsbehandlingen og afholder samtlige omkostninger med hensyn til udstykningen er arealet.

Med henvisning til SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8. er betingelserne for, at fortjenesten ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, at der på aftaletidspunktet er ekspropriationshjemmel til det pågældende formål, og at der på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.

Det er herefter rådgivers opfattelse, at der foreligger ekspropriationshjemmel i henhold til Lokalplan ..., som er vedtaget forud for aftaleindgåelse. At ekspropriationshjemlen først kommer til eksistens efter at Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen har udtrykt vilje til om nødvendigt at gennemføre salget som ekspropriation har ingen betydning, idet hjemlen er kommet til eksistens inden den endelige frivillige aftale var kommet på pladsen. At der ikke var indgået aftale tidligere støttes af det faktum, at forhandlingerne vedrørende aftalen fra ... ikke var endelig eller skriftlig indgået ved skøde samt det faktum, at aftalen også blev genforhandlet og vedtaget i Økonomiudvalget i ... efter, at Lokalplanen blev vedtaget af kommunalbestyrelsen.

At der ligeledes foreligger ekspropriationsvilje hos A Kommune, førend endelig aftale om frivillig afståelse af arealet er indgået mellem A Kommune og spørger støttes af, at ekspropriationsbeslutningen for et større areal end det aftalen endeligt er kommet til at omfatte, blev truffet på Økonomiudvalgsmødet den ... og siden bekræftet af Kommunalbestyrelsen den ... At der efterfølgende blev indgået aftale om frivillig afståelse af et mindre areal, må anses som værende omfattet af den tidligere trufne beslutning om ekspropriation som noget mindre i det mere.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. Ligningsvejledningen 2008-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er at følgende formelle krav er opfyldt på aftaletidspunktet:

- at der på aftaletidspunktet er formel hjemmel i lovgivningen til at foretage ekspropriation af ejendommen til det pågældende formål.

- at det på aftaletidspunktet må kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.         

I det følgende vil det blive vurderet, om de angivne betingelser kan anses for opfyldt, idet det dog først skal afklares, på hvilket tidspunkt aftalen kan anses for  indgået.

Ad tidspunktet for indgåelse af aftalen

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2008-3, afsnit E.J.2.1.3.1.

SKAT finder, at de drøftelser, der fandt sted ... - altså før lokalplanen blev vedtaget - har været af så løs og foreløbig karakter, at forholdet ikke kan betragtes som en aftale.

Ad ekspropriationshjemmel på aftaletidspunktet

SKAT finder, at da lokalplanen var offentliggjort førend den endelige vedtagelse om køb, er denne betingelse opfyldt.

Ad ekspropriationsvilje - og realitet

SKAT finder, at ekspropriationsviljen er tilstrækkeligt dokumenteret gennem den vedtagne lokalplan og byrådets tilkendegivelse om at ville ekspropriere om nødvendigt.

Da betingelserne herefter anses for opfyldt, indstilles det at besvare det stillede spørgsmål med "ja".

Rådgivers bemærkninger til indstillingen

Rådgiver har ikke kommenteret indstillingen inden for den meddelte frist.

Skatterådet tiltræder SKATs begrundelse og indstilling.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.