Bekræftelse ønskes af, at der ikke vil blive foretaget beskatning af avance opnået ved ejendomssalg, hvor der ville blive foretaget ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke blev opnået.

Ja, se sagsfremstilling og begrundelse

Spørger købte den ... en ejerlejlighedsbutik uden beboelsesmulighed i ... Den har stedse været udlejet af spørger.

Igennem 3 år har firmaet ..., der ønsker at erhverve hele området med henblik på en ombygning, gjort forsøg på at købe spørgers ejerlejlighedsbutik.

Spørger har dog ikke på noget tidspunkt haft interesse i et salg.

Købstilbuddet blev forøget adskillige gange, men et salg havde stadig ikke spørgers interesse.

Omkring ... 2007 var det imidlertid lykkedes for firmaet at opkøbe de øvrige butiksejerlejligheder, således at kun spørgers endnu ikke var opkøbt.

Ved brev af ... 2007 fik spørger en meddelelse fra  A kommune, hvori butikscentret er beliggende, om, at hvis der ikke opnås enighed om et salg, ville der blive fortaget ekspropriation for at få opfyldt lokalplanen.

Kommunen var meget interesseret i et nyt ombygget ...  Dette blev bekræftet ved en telefonsamtale med kommunen juridiske konsulent.

Spøger accepterede herefter tilbuddet om at sælge til prisen iflg. det senest fremsatte tilbud, idet der er risiko for at ekspropriationserstatningen vil blive mindre end beløbet iflg. tilbuddet.

Spørger mener ikke, at der bør kræves beskatning.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt. i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at eksproprier ejendommen.

Det er ved TFS 1995,575 HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1.pkt. må være en betingelse for anvendelse af § 11. 2.pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2008-1, afsnit E.J.2.8.

Højesteret fastslog samtidig i ovennævnte dom, at det efter formålet med EBL § 11. 2.pkt. ikke i sig selv udelukker skattefrihed efter denne bestemmelse, at aftalen indgås med en ikke-ekspropriationsberettiget, og at vederlaget betales af denne, medens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden.

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Ad 1.

Iflg. planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Det fremgår af  A Kommunes lokalplan nr. ... for området der, i henhold til planlovens § 27, er vedtaget af Byrådet den ... 2005 og offentliggjort den ... 2005, at lokalplanens formål bl.a. er

• at fastholde områdets anvendelse til ...
• at give mulighed for omfattende renovering og udvidelse af bebyggelsen i ..., i form af ombygning, sammenbygning og udvidelse af ... samt opførelse af ny randbebyggelse

Lokalplansområdet omfatter bl.a. matr. ..., hvorpå spørgers ejerlejlighedsbutik er beliggende.

SKAT anser herefter den første af de angivne betingelser for skattefritagelse for opfyldt.

Ad 2.

Efter den næste betingelse skal der være vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed ville ekspropriere ejendommen, såfremt frivillig aftale mellem ... og spørger ikke blev indgået.

Af medsendt kopi af ovennævnte brev af ... 2007 fra A Kommune, Teknik & Miljø til spørger fremgår, at Center for Teknik & Miljø har modtaget en anmodning fra firmaet om at igangsætte en ekspropriation af spørgers butikslejlighed, da det ikke har været muligt for firmaet at opnå en mindelig aftale med spørger om overtagelse af butikslejligheden.

Brevet slutter med at meddele, at før videre foretages har kommunen fundet det rimelig at indkalde spørger og firmaet til et forhandlingsmøde.

Iflg. spørger ringede han herefter afsenderen af brevet op Da denne oplyste, at en ekspropriation kunne blive nødvendig, valgte spørger herefter at sælge til firmaet til det senest fremsatte tilbud, idet han ikke fandt, at et møde med A kommune og firmaet herefter havde hans interesse.

På baggrund af ovennævnte oplysninger anser SKAT tillige den anden betingelse for skattefritagelse for opfyldt, selv om der ikke foreligger en Byrådsbeslutning om at ville ekspropriere butikslejligheden, såfremt spørger nægtede at sælge til firmaet, men alene ovennævnte brev fra A kommune.

Efter SKAT opfattelse måtte spørger dog påregne, at en ekspropriation ville blive igangsat, idet et så stort projekt som fornyelse, ombygning og udvidelse af området ikke bliver sat delvis i stå og korrigeret på grund af, at en enkelt ejer ikke ville sælge. 

SKAT indstiller herefter at det stillede spørgsmål med et ja.

Det bemærkes, at skattefritagelsesreglen i EBL § 11 ikke omfatter fritagelse for beskatning af eventuelt genvundne afskrivninger, jf. afskrivningslovens § 21.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.