Spørgsmål
Kan SKAT godkende, at salget af et areal på 1,8475 ha fra landbrugsejendommen A til B Kommune vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?
Svar
Nej.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørgeren ejer en ejendom A med et areal på 19.485 m2. I henhold til skødet omfatter ejendommen følgende matrikler: matr.[...].
B Kommune har den 21. juni 2006 vedtaget en lokalplan nr. x, i henhold til hvilken B Kommune har udlagt arealet nord for C til nyt boligområde. Lokalplanen nr. x vedrørende boligbebyggelse ved D omfatter del af matr. [...], samt alle parceller, der efter den 22. marts 2006 udstykkes i området. Lokalplanen nævner dog ikke matr. nr. E.
Repræsentanten har den 20. september 2007 anført, at det hans overbevisning, at den i lokalplanen nævnte matr. nr. F skulle være matr. nr. E.
I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at hvis kortbilag nr. 1 fra lokalplanen sammenholdes med kortudskriftet, ses det, at matr. nr. E er beliggende inden for området omfattet af lokalplan nr. x, hvorimod matr. nr. F er beliggende på modsatte side af D, der ikke er omfattet af lokalplanen.
SKAT bemærker dernæst, at det fremlagte købstilbud indeholder et kort, der utvivlsomt placerer matr. nr. E inden for området omfattet af lokalplan.
Spørgeren har den 22. december 2006 underskrevet et betinget skøde, i henhold til hvilket ejendommen matr. nr. E sælges til B kommune. Skødet blev underskrevet af B Kommunes borgmester og kommunaldirektør den 15. december 2006.
Købesummen blev aftalt til 30,00 kr. pr. m2 for arealet på 18.475 m2, eller i alt 554.250 kr.
Det fremgår af købstilbuddet af 1. december 2006:
| - |
at handlen skal ske på ekspropriations lignende vilkår, |
| - |
at såfremt frivillig aftale ikke indgås ville B Kommune havde eksproprieret arealet, |
|
- |
at tilbuddet er afgivet under forudsætning af efterfølgende godkendelse i Sammenlægningsudvalget for G Kommune |
Det fremgår endvidere af skødet:
| - |
at handlen træder i stedet for ekspropriation, i det køber opfylder betingelserne for at ekspropriere, og idet dispositionen alternativt kunne påregnes gennemtvunget øjeblikkeligt ved ekspropriation, |
| - |
at handlen er betinget af Sammenlægningsudvalget for G Kommune godkender handlen, |
| - |
at hvis sælger skal betale ejendomsavance, skal køber kompensere sælger 100%, således at sælger opnår et uændret provenu, |
| - |
at der er aftalt mellem parterne, at sælger indtil videre har vederlagsfri brugsret over det areal, som køber ikke på nuværende tidspunkt har behov for og således, at såfremt køber får behov for at disponere - helt eller delvis over arealet - ophører sælgers brugsret uden varsel efter skriftlig besked herom fra sælger. |
På trods af opfordring fra SKATs side, har repræsentanten ikke fremlagt kopi af beslutning fra mødet i Byrådet, hvor et spørgsmål om en eventuel ekspropriation af spørgerens ejendom var drøftet.
Repræsentanten har dog den 1. november 2007 fremlagt kopi af kommunalbestyrelsens mødereferat af 20. december 2006 med følgende indhold:
" Jordkøb - D
[...]
Indstilling:
| - |
at B Kommune fremsætter et købstilbud på 30 kr. pr. m2 til en ca. totalpris på 555.000, og |
| - |
at B Kommune afholder samtlige handelsomkostninger herunder udgifter til landsinspektør. |
Beslutning:
Økonomiudvalget, den 12. december 2006:
Anbefales."
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Repræsentanten er af den opfattelse, at betingelserne for skattefrihed, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11 og SKM2006.438.SKAT er opfyldt.
Repræsentanten har anført, at der er hjemmel til ekspropriation i lokalplanen og at det fremgår af både købstilbud og skødet, at kommunen ville have eksproprieret, hvis ikke frivillig aftale var blevet indgået.
Repræsentanten har den 1. november 2007 fremsat bemærkninger til sagsfremstillingen.
Repræsentanten har anført, at Højesteret i 1996.876 fastslået, at det i modsætning til hvad SKAT hævder i sagsfremstillingen, ikke er et krav, at der foreligger en konkret ekspropriationsbeslutning for at en afståelsessum kan betragtes som skattefri.
I sagen, det vedrører Hovedgård varmeværk, var hjemlen til ekspropriation til stede, men der var ikke truffet beslutning om ekspropriation. Uagtet heraf kom Højesteret frem til at ekspropriation måtte kunne påregnes, hvis ikke en frivillig aftale var blevet indgået. Som konsekvens heraf var afståelsessummen skattefri.
I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at den nævnte afgørelse er nyere end 1995.575 HD, der refereres til i SKATs sagsfremstilling, hvilket indebærer, at salgssummerne fra salget af jordarealet skal være fritaget for ejendomsbeskatning.
Dernæst har repræsentanten tilkendegivet, at det ikke fremgår af materialet, at man ville ekspropriere hvis ikke frivillig aftale blev indgået. Men af købsaftalen fremgår det, at denne er indgået på "ekspropriationslignende vilkår" - et begreb, som man ikke accepterer i SKAT, men det er det begreb, man i vid udstrækning anvendt i praksis, indtil praksis er blevet tilrettet efter SKM2006.438.SKAT.
SKATs indstilling og begrundelse
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.
Det er ved en Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.
Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:
- Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
- På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.
I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.
SKAT må konstatere, at lokalplan nr. x vedrørende boligbebyggelse ved D del af matr. nr. [...], samt alle parceller, der efter den 22. marts 2006 udstykkes i området. Lokalplanen nævner således ikke matr. nr. E.
Repræsentanten har den 20. september 2007 anført, at det hans overbevisning, at den i lokalplanen nævnte matr. nr. F skulle være matr. nr. E.
I fortsættelse heraf har repræsentanten anført, at hvis kortbilag nr. 1 fra lokalplanen sammenholdes med kortudskriftet, ses det, at matr. nr. E er beliggende inden for området omfattet af lokalplan nr. x, hvorimod matr. nr. F er beliggende på modsatte side af D, der ikke er omfattet af lokalplanen.
SKAT bemærker dernæst, at det fremlagte købstilbud indeholder et kort, der utvivlsomt placerer matr. nr. E inden for området omfattet af lokalplan.
Disse omstændigheder taget i betragtning, er SKAT af den opfattelse, at spørgerens ejendom er omfattet af lokalplan nr. x, idet SKAT lægger vægt på, at spørgerens ejendom er omfattet af lokalplanen i henhold til de fremlagde kort, hvilket indebærer, at SKAT i denne sammenhæng ser bort fra en skrivefejl i selve planen.
Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM 2007.26 SR.
Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.
SKAT har den 5. september 2007 anmodet repræsentanten om at fremlægge kopi af referat fra byrådet, hvor købet af spørgerens ejendom, herunder spørgsmålet vedrørende en eventuel ekspropriation blev drøftet. Den 20. september 2007 har repræsentanten svaret, at han ikke endnu har modtaget det nævnte materiale. Den 1. november 2007 har repræsentanten fremlagt kopi af kommunalbestyrelsens mødereferat af 20. december 2006, der alene vedrører køb af jordarealet, uden at ekspropriationsspørgsmålet var drøftet.
Det bemærkes, at repræsentantens kommentarer af 1. november 2007 ikke har ændret på SKATs opfattelse af sagen.
Under henvisning til, at en beslutning fra byrådet ikke er fremlagt, hvilket indebærer, at den anden betingelse ikke kan anses for opfyldt, indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares benægtede.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.