| I overensstemmelse med hovedreglen i VSL § 1, stk. 3, 1. pkt., indgår
blandet benyttede bygninger som udgangspunkt ikke i virksomhedsordningen. Der er
dog fastsat nærmere regler om behandlingen af henholdsvis fast ejendom, hvor
der foretages en vurderingsfordeling efter vurderingslovens § 33, og mindre
udlejningsejendomme med standardiseret lejeværdiberegning efter LL § 15
C. Det bemærkes, at LL § 15 C er ophævet med virkning fra og med
indkomståret 2000. Henvisningen til denne bestemmelse i VSL § 1, stk.
3, 3. pkt., er med virkning fra og med dette indkomstår erstattet med en henvisning
til ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6-8.
Fast ejendom med vurderingsfordeling efter vurderingslovens §§ 33 - § 1, stk. 3, 2. pkt.Efter
VSL § 1, stk. 3, 2. pkt., indgår i virksomheden den erhvervsmæssige
del af en blandet benyttet ejendom, når der foretages en fordeling af ejendomsværdien
på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige, og på den øvrige
ejendom.
Det er således kun udgifterne vedrørende den erhvervsmæssige del
af ejendommen, der kan fratrækkes ved opgørelsen af virksomhedens skattepligtige
indkomst. Ved vedligeholdelse af hele ejendommen skal udgifterne således fordeles
på den del, der vedrører virksomheden, og den del, der vedrører privatboligen.
Efter vurderingslovens § 33, stk. 4, foretages en særskilt
vurdering af stuehuse i bl.a. landbrugsejendomme. Efter vurderingslovens §
33, stk. 5, foretages endvidere en vurderingsfordeling for ejendomme, som indeholder
en eller to selvstændige lejligheder, og som både tjener til bolig for
ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang. Ejendommen anses
for erhvervsmæssigt anvendt i væsentligt omfang, når den erhvervsmæssige
anvendelse udgør mindst 25 pct.
En- og tofamilieshuse, der anvendes såvel privat som erhvervsmæssigt,
kan således ikke indgå i virksomheden, når den erhvervsmæssige
anvendelse er under 25 pct. Den skattepligtige kan fradrage den del af ejendommens
lejeværdi, der svarer til den erhvervsmæssige anvendelse, i kapitalindkomsten
efter PSL § 4, stk. 1, nr. 6. Virksomheden refunderer herefter beløbet
og fratrækker det i virksomhedens indkomst. Beløbet kan enten overføres
via mellemregningskontoen eller i den udvidede hæverækkefølge. Den
skattepligtige beskattes af beløbet som kapitalindkomst efter PSL § 4,
stk. 1, nr. 6.
Udlejningsejendomme, herunder fritidshuse, sommerhuse og bortforpagtningUdlejning
af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed.
Udlejning af en andel af et enfamilieshus anses for selvstændig
erhvervsvirksomhed, uanset om den udlejes til en fremmed eller til en medejer (TfS
1987, 107 (skd)). Se endvidere TfS 1998, 90 (LSR) vedrørende en lejlighed ejet
i sameje af en fader og dennes datter i forholdet 90/10. Lejligheden var udlejet
til datteren og dennes ægtefælle. Ud over en leje svarende til den forholdsmæssige
andel af den skattemæssige lejeværdi havde lejeren afholdt udgifter til
indvendig vedligeholdelse, skatter, afgifter og andel i fælles udgifter. Faderen
var berettiget til at lade sine indtægter og udgifter vedrørende lejligheden
indgå i virksomhedsordningen. Landsskatteretten godkendte endvidere lejeindtægten,
men dette skete under henvisning til TfS 1997, 613 (VLD). Som følge af TSS-cirk.
1997-37 ville udlejningsværdien i et tilfælde som det, der forlå
i kendelsen, skulle opgøres som en forholdsmæssig del af ejendommens objektive
udlejningsværdi.
►Der henvises endvidere til TfS 1999, 704 og TfS 1999, 705, som indeholder skatteministerens svar på en række spørgsmål vedrørende foældres udlejning af ejerlejligheder til deres børn.
◄
Der foreligger ikke selvstændig erhvervsvirksomhed ved udlejning af en-
og tofamilieshuse og udlejning af fritidshuse, når ejeren også selv benytter
ejendommen til beboelse (TfS 1992, 223 (LSR) og TfS 1996, 712 (ØLD)).
Virksomhedsordningen kan dog anvendes i et overgangsår, hvor en-
og tofamilieshuse i årets løb overgår fra privat benyttelse til ren
udlejning (TfS 1996, 298 (ØLD) og TfS 1996, 306 (skm)), jf. E.G.2.2.2.3, hvor
baggrunden herfor er beskrevet nærmere.
En udlejningsejendom med 3 lejligheder eller mere indgår fuldt
ud i virksomheden, selv om den skattepligtige bor i en af lejlighederne. Lejeværdien
for den lejlighed, som ejeren selv bor i, ansættes skønsmæssigt til
det beløb, der kunne opnås ved at udleje lejligheden til andre. Beløbet
lægges til virksomhedens indkomst og anses for hævet af den skattepligtige
i hæverækkefølgen efter VSL § 5.
I VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., er der fastsat særlige regler
for mindre udlejningsejendomme med standardiseret lejeværdiberegning, jf. nedenfor.
Sommerhuse, der udlejes i perioder, men i øvrigt anvendes privat, kan
ikke indgå i virksomhedsordningen.
I TfS 1997, 365 (ØLD) vedrørende udlejning af sommerhus udtalte Østre
Landsret, at den skattepligtige havde haft mulighed for at benytte sommerhuset på
tidspunkter, hvor det ikke var udlejet til anden side. Det var herefter uden betydning,
om det på baggrund af en tro- og loveerklæring og de i sagen afgivne
forklaringer kunne lægges til grund, at sommerhuset ikke blev benyttet privat.
Udlejningen af sommerhuset kunne herefter ikke anses som en selvstændig erhvervsvirksomhed
omfattet af virksomhedsskatteloven.
TfS 1997, 768 (LSR) vedrørte et ægtepar, som ejede 4 sommerhuse
og anvendte to af disse til udlejning. Uanset, at de ikke formelt i kontrakterne
med et udlejningsbureau havde fraskrevet sig retten til at benytte sommerhusene,
kunne det særligt under henvisning til benyttelse af de to andre sommerhuse
lægges til grund, at ægteparret ikke havde benyttet de to sommerhuse privat.
Endvidere henså Landsskatteretten til de foreliggende udlejningsbestræbelser
via formidlingsaftaler og de indvundne indtægter. De to af sommerhusene kunne
herefter anses for udlejningsejendomme.
►Kommunale skattemyndigheder, som anerkender udlejning af sommerhus under virksomhedsordningen uden, at der er fremlagt en udlejningstilladelse fra miljømyndighederne, er omfattet af pligten efter sommerhuslovens § 11 til at indberette dette til Skov- og Naturstyrelsen. Iøvrigt henvises til afsnit A.H.6.9.1. vedrørende tavshedspligt.
◄Bortforpagtning
af fast ejendom, erhvervsvirksomhed eller landbrug, herunder bortforpagtning/udleje
af en del af et landbrug, vil i almindelighed være selvstændig erhvervsvirksomhed.
Mindre udlejningsejendomme og visse boligfællesskaber med standardiseret lejeværdiberegning efter LL § 15 CFor
en nærmere beskrivelse af reglerne om standardiseret lejeværdiberegning
efter LL § 15 C henvises til A.D.3.4.5.
Efter VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., indgår ejendomme, hvor der
beregnes lejeværdi for mindre udlejningsejendomme (3-6 beboelseslejligheder)
og visse boligfællesskaber efter LL § 15 C, i virksomheden med den del
af ejendommen, som ikke tjener til bolig for ejere. Dette gælder også
i relation til kapitalafkastordningen, jf. VSL § 22 a, stk. 6, som er omtalt
i E.G.3.1.7.2.
Kun den ejendomsværdi, der fastsættes for den del af ejendommen,
som ikke tjener til bolig for ejere, indgår i virksomheden i relation til VSL.
Det bemærkes, at LL § 15 C er ophævet med virkning fra
og med indkomståret 2000. Henvisningen til denne bestemmelse i VSL § 1,
stk. 3, 3. pkt., er med virkning fra og med dette indkomstår erstattet med
en henvisning til ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6-8.
Ændret benyttelse, ombygning, forbedring mv.I virksomhedsordningen indgår
også anskaffelsessummen for ombygning, forbedring m.v. af den erhvervsmæssige
del af de blandet benyttede ejendomme, som er nævnt ovenfor.
Hvis der sker en ændring af ejendommens faktiske benyttelse, således
at det areal, der tidligere har været anvendt erhvervsmæssigt, nu anvendes
privat eller omvendt, er der tale om en hævning i hæverækkefølgen
efter VSL § 5, stk. 1, henholdsvis et indskud i virksomheden. Hævning
henholdsvis indskud anses for foretaget på det faktiske tidspunkt for den ændrede
benyttelse.
-
►Enhver arealforskydning kan medføre, at der er tale om en hævning eller et indskud.
◄ Ved
afgørelsen af, om der er tale om en hævning eller et indskud, anvendes
ejendomsværdien for den erhvervsmæssige andel ►ved den seneste vurdering forud for ændringen og ved den seneste ejendomsvurdering efter ændringen.◄
Dette kan belyses ved følgende eksempler:
Erhvervsmæssig andel ved seneste ejedomsvurdering
før ændringen |
500.000 kr. |
500.000 kr. |
Erhvervsmæssig andel ved seneste ejendomsvurdering
efter ændringen |
525.000 kr. |
450.000 kr. |
Indskud |
25.000 kr. |
|
Hævning |
|
50.000 kr. |
| |