Indhold

►Dette afsnit indeholder en beskrivelse af den kategorisering (også kaldet segmentering), som i henhold til EVL § 34, stk. 1, foretages for erhvervsejendomme mv. omfattet af EVL § 3, stk. 1, nr. 4.

Afsnittet indeholder:

Oversigt over de forskellige kategorier af erhvervsejendomme mv.
Eksempler på, hvilke ejendomstyper der henføres til de forskellige kategorier
Kategoriseringen efter EVL § 34, stk. 1, er et skøn
Opdeling af ejendomme ud fra faktiske og mulige anvendelser
Forudgående opdeling af ejendomme
Vurdering af faktiske og mulige anvendelser omfattet af EVL § 34, stk. 1, på ejerboliger, landbrugsejendomme og skovejendomme

Oversigt over de forskellige kategorier af erhvervsejendomme mv.

EVL § 34, stk. 1, opstiller følgende kategorier (også kaldet segmenter), som alle erhvervsejendomme mv. efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4, skal henføres til:

1) Etageboligbebyggelse.
2) Boligbebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1.
3) Butik og kontor i etagebebyggelse helt eller delvis beliggende i byzone.
4) Butik og kontor, der ikke er omfattet af nr. 3.
5) Lager, logistik og industri.
6) Solcelleanlæg.
7) Vindmølle.
8) Rekreativt areal.
9) Naturarealer helt eller delvis beliggende i landzone.
10) Råstofindvinding i byzone eller sommerhusområde.
11) Råstofindvinding, der ikke er omfattet af nr. 10.
12) Grunde, der ligger i kolonihaveområder i henhold til kolonihavelovens § 2.
13) Anden anvendelse end anført i nr. 1-12.

Eksempler på, hvilke ejendomstyper der henføres til de forskellige kategorier

I dette afsnit gives der eksempler på, hvilke ejendomstyper der henføres til de forskellige kategorier i EVL § 34, stk. 1.

1) Etageboligbebyggelse

Erhvervsejendomme, der anvendes til etageboligbebyggelse, vil skulle henføres til denne kategori. Ved etageboligbebyggelse forstås boligbebyggelse i to etager eller derover med vandret skel. Det vil bl.a. være ejendomme ejet af andelsboligforeninger og boligudlejningsejendomme i det omfang, de er i to eller flere etager.

2) Boligbebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1

Kategorien omfatter erhvervsejendomme, der anvendes til boligbebyggelse, der ikke er omfattet af kategori nr. 1, herunder boligbebyggelse i ét plan til udlejning på storparceller, dvs. storparceller med parcelhuse, rækkehuse, sommerhuse, fritidshuse og lignende boligbebyggelse. Boligbebyggelse i to etager med lodret skel, vil også være omfattet af denne kategori.

3) Butik og kontor i etagebebyggelse helt eller delvis beliggende i byzone

Kategorien omfatter ejendomme, der anvendes til kontor, detailhandel, butikscenter og undervisningsmæssige formål mv. i det omfang, der er tale om etagebebyggelse. Kategorien vil både indeholde egentlige etageejendomme, der anvendes til butik, kontor mv., men kategorien rummer også erhvervsejerlejligheder, der anvendes hertil, når erhvervsejerlejligheden er beliggende i en etageejendom.

4) Butik og kontor, der ikke er omfattet af nr. 3

Kategorien omfatter de ejendomme, der anvendes til kontor, detailhandel, butikscenter og undervisningsmæssige formål mv., og som ikke er omfattet af kategori nr. 3. Det vil sige ejendomme der anvendes til butik, kontor mv. uden at der er tale om etagebebyggelse.

5) Lager, logistik og industri

Kategorien omfatter bl.a. ejendomme, der anvendes til transport- og lagervirksomhed samt erhvervsejendomme, der anvendes til industri eller fremstillingsvirksomhed. Kategorien omfatter også ejendomme med særlige beliggenhedskrav til forebyggelse af forurening, f.eks. produktion og forarbejdning af metaller, mineralvirksomhed og kemisk virksomhed, affaldshåndtering m.v. Parkerings- og transportanlæg, lager og industri med integreret produktionsapparat samt værksteder er også omfattet. Ejendomme der anvendes til opbevaring af f.eks. byggematerialer, entreprenørmaskiner, containere mv. vil også være omfattet. Det er således ikke en forudsætning, at der er bygninger på ejendommen.

Til denne kategori henføres generelt de mere pladskrævende erhvervsejendomme.

6) Solcelleanlæg

Kategorien omfatter ejendomme, der anvendes til solenergiproduktion.

At der findes solceller på tage og facader eller mindre solcelleanlæg på en grund, vil som udgangspunkt ikke medføre, at en del af ejendommen skal henføres til kategori nr. 6. Det kan være en indikator i forhold til, om en del af ejendommen vil skulle kategoriseres som et solcelleanlæg, om den samlede produktion for anlægget væsentligt overstiger ejendommens samlede energibehov. Det kan dog ikke samtidig udelukkes, at der, særligt på meget store ejendomme, vil kunne være solcelleanlæg, der alene producerer tilstrækkeligt strøm til den pågældende ejendom, men som alligevel vil skulle henføres til kategori nr. 6.

7) Vindmølle

Kategorien omfatter ejendomme, hvor der er opført en eller flere vindmøller der anvendes til erhvervsmæssig vindenergiproduktion. Hustandsvindmøller er ikke omfattet.

8) Rekreativt areal

Kategorien omfatter ejendomme, der hovedsageligt anvendes til fritidsaktiviteter såsom til golfbane, park, forlystelsespark, campingplads og legeplads. Grønne områder beliggende i byzone vil også være omfattet af kategorien.

Herudover vil ubebyggede grunde i byzone med et areal på mere end 1.400 m² som udgangspunkt blive henført til denne kategori ud fra den faktisk anvendelse.

9) Naturarealer helt eller delvis beliggende i landzone

Kategorien omfatter ejendomme, der består af natur. Herudover vil kategorien også skulle omfatte de delområder på erhvervsejendomme mv., der anvendes til land- eller skovbrug. Dette er relevant for de ejendomme, der efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4, er kategoriseret som en erhvervsejendom mv., og som dermed ikke er kategoriseret som en landbrugsejendom eller skovejendom efter EVL § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3.

10) Råstofindvinding i byzone eller sommerhusområde

Kategorien omfatter ejendomme i henholdsvis byzone eller sommerhusområde, der anvendes til indvinding af et af de råstoffer, der er omfattet af råstofloven. Omfattet af råstofloven er sten, grus, sand, ler, kalk, kridt, tørv, muld og lignende forekomster. Se råstoflovens § 2.

11) Råstofindvinding, der ikke er omfattet af nr. 10

Kategorien omfatter ejendomme, der anvendes til indvinding af råstoffer i henhold til råstoflovens § 2, og som ikke er beliggende i byzone eller sommerhusområde. Det vil sige, at der er tale om ejendomme, der er beliggende i landzone.

12) Grunde, der ligger i kolonihaveområder i henhold til kolonihavelovens § 2

Kategorien omfatter kolonihavegrunde omfattet af kolonihavelovens § 2.

Kolonihavehuse ligger som oftest på fremmed grund, og disse er undtaget fra vurdering efter EVL § 9, stk. 1, nr. 6. De typiske grunde omfattet af EVL § 34, stk. 1, nr. 12, er grunde, hvorpå der er opført kolonihavehuse (på fremmed grund). I det omfang et kolonihavehus er beliggende på sin egen grund, kategoriseres ejendommen som en ejerbolig efter EVL § 4, stk. 1, nr. 3.

13) Anden anvendelse end anført i nr. 1-12

Kategori nr. 13 er en opsamlingskategori (restkategori), der omfatter alle de erhvervsejendomme mv., der ikke direkte kan henføres til en af de øvrige kategorier i nr. 1-12. Kategorien adskiller sig fra de øvrige ved, at kategorien ikke har sin egen beregningsregel i EVL §§ 34 a-d. Det følger af EVL § 34 e, at der for ejendomme omfattet EVL § 34, stk. 1, nr. 13, skal ansættes en grundværdi efter §§ 34 a-34 d ud fra den kategori, der anses for mest sammenlignelig med den faktiske anvendelse.

Ejendomme der i første omgang henføres til EVL § 34, stk. 1, nr. 13, skal altså efterfølgende henføres til den af de øvrige kategorier i nr. 1-12, som ejendommen minder mest om.

Kategoriseringen efter EVL § 34, stk. 1, er et skøn

Kategorisering efter EVL § 34, stk. 1, sker som led i vurderingen og er udtryk for et vurderingsmæssigt skøn. Kategoriseringen foretages ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter og baseres bl.a. på de oplysninger om grunden og bygninger, der er i Bygnings- og Boligregisteret (BBR), og oplysninger i offentlige registre i øvrigt, herunder oplysninger fra plandataregistret Plandata.dk. Kategoriseringen af ejendomme foretages i videst muligt omfang på baggrund af objektive data og objektive kriterier.

Beslutning om en ejendoms kategorisering efter EVL § 34, stk. 1, er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom vil dog i forbindelse med klage over en vurdering kunne påberåbe sig, at ejendommen ikke er kategoriseret korrekt efter EVL § 34, stk. 1.

Opdeling af ejendomme ud fra faktiske og mulige anvendelser

Ejendomme kategoriseres til en eller flere af de 13 kategorier ud fra det, der faktisk er på grunden, samt hvad der er muligt efter plangrundlaget. Der beregnes på den måde en grundværdi ud fra både den faktiske og mulige anvendelse af en grund. Ejendommens grundværdi baseres som udgangspunkt på den eller de anvendelser af grunden, der giver den højeste grundværdi.

Mange erhvervsejendomme mv. anvendes til flere forskellige formål, herunder formål, der er så forskelligartede, at det ikke vil være tilstrækkeligt, alene at henføre en ejendom til én kategori i EVL § 34, stk. 1. I det omfang en ejendom faktisk anvendes til forskellige anvendelser, opdeles ejendommen, så grundværdien ud fra den faktiske anvendelse afspejler, at ejendommen anvendes til flere forskellige formål. Dette følger af EVL § 34, stk. 3. Der kan ske opdeling af ejendommen ud fra den faktiske anvendelse, når en ikke ubetydelig del af grunden anvendes til en anden anvendelse. Når der er foretaget opdeling af ejendommen ud fra den faktiske anvendelse, beregnes der en værdi for ejendommens forskellige dele, som efterfølgende lægges sammen.

På samme måde som der sker opdeling af en ejendom ud fra den faktiske anvendelse, foretages der efter omstændighederne også opdeling af en ejendom, når der skal beregnes en grundværdi ud fra den mulige anvendelse af grunden. Dette følger af EVL § 34, stk. 4. Dette er relevant, når mulighederne i plangrundlaget i henhold til EVL § 18, stk. 1, ikke er de samme for hele grundens areal. Også her beregnes der en værdi for ejendommens forskellige dele, som efterfølgende lægges sammen.

Reglerne i EVL § 34, stk. 3-4, sikrer, at der beregnes en grundværdi, der afspejler de forskellige faktiske og mulige anvendelser af en ejendom, herunder dele af en ejendom.

Det bemærkes, at de faktiske og mulige anvendelser af grunden fastlægges efter reglerne i EVL §§ 18, 19, 20 og 20 a.

Forudgående opdeling af ejendomme

Det følger også af EVL § 34, stk. 7, at Vurderingsstyrelsen til brug for kategorisering og vurderingen kan foretage en arealopdeling af grunden.

Baggrunden for denne bestemmelse er, at der er i nogle situationer, er grundlag for at opdele ejendomme i yderligere omfang, end hvad der følger af EVL § 34, stk. 3-4.

Når en ejendom er beliggende i flere zoner eller består af geografisk adskilte jordstykker, opdeler Vurderingsstyrelsen ejendommen i såkaldte delgrunde i forbindelse med vurderingen. Ved delgrund forstås et sammenhængende jordstykke med samme zoneforhold.

Med henvisning til EVL § 34, stk. 7, kan kategoriseringen og vurderingen efter EVL §§ 34-34 f således foretages på baggrund af Vurderingsstyrelsen arealopdeling af ejendommen.

Bestemmelsen præciserer, at Vurderingsstyrelsen kan opdele ejendomme i delgrunde og dernæst foretage kategoriseringen og vurderingen efter ejendomsvurderingslovens §§ 34-34 f på delgrundsniveau, uden hensyntagen til hvad der er placeret på de øvrige delgrunde.

Vurdering af faktiske og mulige anvendelser omfattet af EVL § 34, stk. 1, på ejerboliger, landbrugsejendomme og skovejendomme

Reglerne i EVL §§ 34-34 f om ansættelse af grundværdien for ejendomme, der er kategoriseret som erhvervsejendomme mv. efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4, anvendes også på ejendomme kategoriseret som ejerboliger, landbrugsejendomme og skovejendomme efter EVL § 3, stk. 1, nr. 1-3, når en del af ejendommens anvendelse er omfattet af EVL § 34, stk. 1. Dette følger af EVL § 34, stk. 5.

Hvis en del af en ejerbolig, landbrugs- eller skovejendom anvendes til en eller flere af de i EVL § 34, stk. 1, nævnte anvendelser, skal der således foretages en kategorisering efter EVL § 34, stk. 1, for denne del af grunden til brug for ansættelsen af grundværdien efter EVL § 20, stk. 1 og 2. For en ejerbolig, landbrugs- eller skovejendom vil dette dog som udgangspunkt kun være relevant, når en del af ejendommen anvendes til en eller flere af de i EVL § 34, stk. 1, nr. 3-13, nævnte anvendelser.

Hvis en ejerbolig, landbrugs- eller skovejendom ifølge plangrundlaget kan anvendes til en eller flere af de i EVL § 34, stk. 1, nævnte anvendelser, vil der også skulle foretages en kategorisering efter EVL § 34, stk. 1, for hele eller en del af grunden til brug for ansættelsen af grundværdien efter EVL § 18. Dette følger af EVL § 34, stk. 6.

Reglerne i EVL § 34, stk. 5-6, medfører, at faktiske og mulige erhvervsmæssige anvendelser kategoriseres og vurderes efter reglerne i EVL §§ 34-34 f, uanset ejendommens overordnede kategorisering efter EVL § 3, stk. 1, dvs. uanset om ejendommen er en ejerbolig, landbrugsejendom, skovejendom eller en erhvervsejendom mv.◄