Maskeret udlodning - ejendomsalg - erhvervsejendom og sommerhus - skønserklæring


Dato for udgivelse	26 jun 2013 10:17
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal	01 maj 2013 13:05
SKM-nummer	SKM2013.443.BR
Myndighed	Byret
Sagsnummer	BS 154-987/2011
Dokument type	Dom
Overordnede emner	Skat
Overemner-emner	Selskabsbeskatning + Personlig indkomst
Emneord	Syn, skøn, ægtefælle
Resumé	H1 A/S solgte en erhvervsejendom for 4,3 mio. kr. til en uafhængig tredjemand. Ved samme købsaftale solgte hovedaktionæren i H1 A/S, A, sin ægtefælles sommerhus til samme køber for 3,6 mio. kr. Det var skattemyndighedernes opfattelse, at fordelingen af salgssummen på erhvervsejendommen henholdsvis sommerhuset ikke afspejlede handelsværdien, og da parterne ikke havde konkret modstående interesser med hensyn til fordelingen af købesummen, fastsatte skattemyndighederne handelsværdierne skønsmæssigt. Det var herefter skattemyndighedernes vurdering, at erhvervsejendommen var solgt for billigt, og at sommerhuset var solgt for dyrt. H1 A/S blev anset for at have fraskrevet sig en indkomst på 1,9 mio. kr. i A´s interesse, og blev beskattet heraf. Tilsvarende blev A beskattet af 1,9 mio. kr. som maskeret udbytte. Retten fandt, at skattemyndighederne var berettiget til at foretage et skøn over markedsværdien af ejendommene. Særligt på baggrund af en skønserklæring vedrørende erhvervsejendommen tilsidesatte retten imidlertid skattemyndighedernes skøn. H1 A/S og A fik derfor medhold i deres principale påstand om, at skattemyndighederne skulle anerkende at markedsværdien af ejendommen var 4,3 mio. kr. hhv. 3,6 mio. kr.
Reference(r)	Ligningsloven § 16 A, stk. 1 Statsskatteloven § 4
Henvisning	Den juridiske vejledning 2013-1 C.B.3.5.4.3
Henvisning	Den juridiske vejledning 2014-1 C.H.2.1.9.2

Parter

H1 A/S

A
(advokat Henrik Roslev Østergaard for begge)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Mikkel Isager-Sally)

Afsagt at byretsdommer

Ib Hounsgaard Trabjerg

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører prøvelse af Landsskatterettens kendelser af 15. februar 2011. Kendelserne handler om beskatning af maskeret udlodning i forbindelse med salget af en erhvervsejendom og et sommerhus.

Sagen er modtaget ved Byretten 20. april 2011.

Sagsøgerne, H1 A/S og A, har nedlagt følgende påstande:

"...

Principalt:	Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgtes afgørelser af 15. februar 2011 er ugyldige, og/eller anerkende, at værdien i fri handel og vandel for ejendommen beliggende ...1 med matr.nr. ..., pr. 22. juni 2006 var kr. 4.300.000, og at værdien i fri handel og vandel for så vidt angår ejendommen beliggende ...2 med matr.nr. ..., pr. 22. juni 2006 var kr. 3.600.000.

Subsidiært:	Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgtes afgørelser af 15. februar 2011 er ugyldige og/eller anerkende, at værdien i fri handel og vandel for ejendommen beliggende ...1 med matr.nr. ..., pr. 22. juni 2011 var kr. 4.300.000,00.

Mere subsidiært:	Sagsøgte tilpligtes at opskrive værdien af ejendommen beliggende ...1 med kr. 1.900.000 pr. 22. juni 2006, således at denne værdiforøgelse tillægges kapitalen i sagsøger 1 og ikke betragtes som maskeret udbytte/udlodning til sagsøger 2.

..."

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landskatteretten traf den 15. februar 2011 følgende afgørelse i sagen vedrørende H1 A/S:

"...

Klagen skyldes, at selskabets ejendom beliggende ...1, der er solgt for 4,0 mio. kr., er anset at have en handelsværdi der er 2,1 mio. kr. større. Til øvrige handelsomkostninger mv., har SKAT skønnet et nedslag på 0,2 mio. kr., hvorefter indkomsten er forhøjet med en nettofortjeneste ved salget på 1,9 mio. kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster ansættelsen.

Sagens oplysninger

I SKATs sagsfremstilling anføres det om sagens faktiske forhold, at virksomheden (klageren) sælger sin ejendom hvorfra driften foregår pr. 1/10 2006 til G1 ApS. Køberen ønsker at rive ejendommen ned og bygge luksus ejerboliger med sundudsigt. Der kommer en ny lokalplan i 2006 som tillader 6 dobbelthuse på grunden. Der aftales en samlet kontant salgspris på 4.300.000 kr., fordelt med 4.000.000 kr. for ejendommen, og 300.000 kr. for materialer, goodwill og inventar. Efter salget afvikler virksomheden (klageren) sine aktiviteter og ophører.

G1 ApS køber samtidig hovedaktionærens hustrus sommerhus pr. 1/12 2006 for en kontantpris på 3.600.000 kr. G1 ApS sælger sommerhuset året efter til 3. mand for en kontantpris på 1.500.000 kr.

SKATs afgørelse

Selskabets ejendom beliggende ...1, er solgt for 4,0 mio. kr., men er anset at have en handelsværdi der er 2,1 mio. kr. større. Til dækning af øvrige handelsomkostninger mv., er skønnet et nedslag på 0,2 mio. kr., hvorefter indkomsten er forhøjet med en nettofortjeneste ved ejendomssalget på 1,9 mio. kr.

SKAT anfører som begrundelse for ændringen, at der anses at være sammenfald mellem handlerne med det formål, at få konverteret en skattepligtig ejendomsavance i selskabet til at være en skattefri ejendomsavance ved salg af det personligt ejede sommerhus.

Der skønnes at have været en avance på 2.100.000 kr. når der sammenholdes salgspriser vedr. sommerhuset. SKAT har endvidere skønnet et nedslag i avancen på 200.000 kr. under hensyn til udgifterne i forbindelse med handlerne.

Hovedaktionærens ægtefælles sommerhus har ikke været forsøgt solgt før handlen med G1 ApS. Det antages derfor også, at der er tale om et salg bundet op på salget af erhvervsgrunden. Det er uden økonomisk og skattemæssig betydning for G1 ApS som køber, hvorledes prisen for begge handler samlet fordeles. Der er derfor ikke tale om en handel mellem fuldstændig uafhængige parter med modsatrettede interesser.

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten nedlægger påstand om, at værdien i fri handel og vandel for ejendommen beliggende ...1 pr. 1. oktober/ 1. november 2006 var 4.300.000 kr., og at prisen i fri handel og vandel for ejendommen beliggende ...2 pr. 1. oktober/ 1. november 2006 var 3.600.000 kr., hvorfor indkomstforhøjelsen for 2006 på 1,9 mio. kr. er ugyldig.

Repræsentanten anfører, at klageren indtil oktober/november 2006 drev smedevirksomhed fra ejendommen matr. nr. ..., beliggende ...1.

A er hovedaktionær i klageren (H1 A/S). A´s ægtefælle, BA, har i en længere periode været indehaver af sommerhuset beliggende ...2.

I sin sagsfremstilling anfører repræsentanten blandt andet:

Omkring 2004 til 2006 blev smedevirksomheden drevet med underskud. Der var samtidig fra 3. mand stor interesse for selskabets (klagerens) ejendom, hvorfor det blev besluttet at afhænde virksomheden. I forbindelse hermed modtog klageren og hovedaktionæren A forskellige tilbud på køb af ...1. De interesserede købere af ejendommen tilbød i forbindelse med forhandlingerne om overtagelsen af ejendommen også at købe hovedaktionær A´s ægtefælles sommerhus, jf. brev af 18/6 2006 fra G2, hvorefter G2 tilbyder at købe ...1, for kontant 4.200.000 kr. og sommerhuset ...2 for 3.500.000 kr.

G5 ApS ved SB og SP tilbød den 22/6 2006 at købe ejendommen beliggende ...1 for kontant 4.300.000 kr. og sommerhuset for kontant 3.600.000 kr.

På baggrund af dette tilbud blev der den 7/7 2006 indgået købsaftale vedr. matr. nr. .... Vedlagt købsaftalen var inventarliste over driftsmidler.

Det fremgår af klagerens årsrapport fra 2005/2006, at klageren dette år havde et underskud på 243.096 kr.

I klagerens årsrapport 2006/2007 er avancen ved salg af selskabets ejendom matr. nr. ... medtaget som en ekstraordinær indtægt på 1.528.866 kr., hvorefter årets resultat blev 941.478 kr., idet der var underskud af den ordinære drift på 245.578 kr. og skat af årets resultat med 341.810 kr.

Den 27/11 2007 vedtog kommunen lokalplan nr. ...for matr. nr. ... og .... Det fremgår af lokalplanen at matr. Nr. ... kunne bebygges med højest 3 dobbelthuse i op til halvanden etager samt at det samlede etageareal ikke måtte overstige 810 m2, svarende til 135 m2 pr. ejendom.

Til støtte for den nedlagte påstand, gør repræsentanten bl.a. gældende:

Det bestrides at ejendommen beliggende ...1, havde en større værdi i fri handel og vandel end 4.200.000 kr. og at ejendommen beliggende ...2 havde en lavere værdi end 3.600.000 kr.

På tidspunktet for G3 ApS´ køb af ...1 - den 1. oktober/ 1. november 2006 - var der endnu ikke udarbejdet lokalplan for området. Denne blev vedtaget over et år efter overtagelsesdatoen og indsigelsesfristen udløb først den 17/1 2008. Køberne af ejendommen har dermed påtaget sig en særdeles stor risiko for at der ikke ville blive givet tilladelse til udstykning på en for køber attraktiv måde, hvorfor der ved prisfastsættelsen pr. 1. oktober/ 1. november 2006 skal tages hensyn hertil.

Dette støttes af, at køberne på købstidspunktet forventede at opnå tilladelse til at opføre i alt 8 huse, hvilket der ikke blev givet tilladelse til.

Hertil kommer, at ...1 var registreret som forurenet på niveau 1 samt at køber overtog samtlige forpligtelser vedrørende eventuel forurening jf. købsaftalens punkt 1.5.

Ejendommen var endvidere ikke ryddet, hvorfor køber skulle afholde betydelige udgifter til rydning og eventuel oprydning samt fjernelse af forurening.

Der har derfor ved købet af denne ejendom været betydelige risici og ukendte faktorer, som køberne skulle tage hensyn til. Der skal tages hensyn hertil ved prisfastsættelsen af ejendommen pr. 1. oktober/ 1. november 2006, hvorfor SKATs prisfastsættelse ikke er korrekt.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Retten lægger til grund, at

-	Klageren (selskabet) med overtagelse den 1/10 2006 sælger ejendommen (grund og bygninger) beliggende ...1, til G1 ApS for 4,0 mio. kr.

-	G1 ApS køber ifølge SKATs vurderingsoplysninger den 26/6 2006 tillige ejendommen beliggende ...2 for 3,6 mio. kr., af BA, der er ægtefælle til hovedaktionæren i H1 A/S, A.

-	Den offentlige ejendomsvurdering af ejendommen beliggende ...2, udgør pr. 1/10 2006 1.650.000 kr. og pr. 1/10 2007, 1.450.000 kr. Ejendommen videresælges til en ny køber den 13/8 2007 for kontant 1,5 mio. kr.

-	Den offentlige vurdering af ejendommen beliggende ...1, udgør for 2006 2,6 mio. kr. Af allonge til endeligt skøde ved ejendomshandlen med G1 ApS fremgår, at ejendom men handles med det formål at nedrive bygninger og opdele grunden for opførsel af nye huse til videresalg.

-	Ejendommen ...1, matr.nr. ..., omfattes af Kommunes lokalplan ... for et boligområde ved ...3, og er vedtaget af Byrådet den 27/11 2007.

-	Lokalplanområdets delområde 2 omfatter matr. nr. ..., og rummer fire værkstedsbygninger, som tidligere er benyttet af H1 A/S, og som skal nedrives. Lokalplanen giver mulighed for, at der i stedet opføres 3 dobbelthuse med to boliger i hver (i alt 6 boligenheder).

Retten finder på den baggrund, at

-	ejendommen beliggende ...1, på handelstidspunktet har en handelsværdi der er større end den offentlige vurdering pr. 1/10 2006.

-	salgsprisen på 3,6 mio. kr. for ejendommen beliggende ...2, ikke er på niveau med handelsværdien for andre ejendomshandler på ...5, eller svarer til handelsværdien for et andet tilnærmelsesvis sammenligneligt sommerhus handlet på ...5. Retten finder på baggrund af disse omstændigheder, sammenholdt med at ejendommen ...2, den 13/8 2007 sælges for 1,5 mio. kr., at salgsprisen for ejendommen ved handlen den 26/6 2006 til 3,6 mio. kr., ikke svarer til ejendommens handelsværdi.

-	der ved de to ejendomshandler mellem som køber G1 ApS, og som sælgere henholdsvis H1 A/S repræsenteret ved hovedaktionær, og hovedaktionærens ægtefælle BA, er tale om interesseforbundne parter uden modsatrettede interesser, hvorfor SKAT har korrektionsadgang til efter skøn at fastsætte handelsværdien for de to ejendomme på overdragelsestidspunktet.

-	SKAT på det foreliggende grundlag har været berettiget til at skønne over handelsværdierne af begge de solgte ejendomme, og at de af SKAT fastsatte handelsværdier ikke hviler på et fejlagtigt eller åbenbart urimeligt grundlag.

Retten kan af disse grunde tiltræde fastsættelsen af handelsværdierne for henholdsvis ejendommen beliggende ...1, med 6,1 mio. kr., og ejendommen beliggende ...2, med 1,5 mio. kr.

Da de to ejendomme således ikke er solgt til handelsværdierne, anses den af SKAT skønsmæssigt opgjorte yderligere ejendomsavance på 2,1 mio. kr. reduceret med skønnede øvrige handelsomkostninger på 0,2 mio. kr., eller i alt 1,9 mio. kr., at være overført til hovedaktionærens ægtefælle, BA, ved hovedaktionærens dispositioner på klagerens (selskabets) vegne, hvorfor hovedaktionæren A anses skattepligtig af et maskeret udbytte på 1,9 mio. kr. jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

Retten stadfæster derfor ansættelsen.

..."

Landsskatteretten traf den 15. februar 2011 følgende afgørelse i sagen vedrørende A:

"...

Klagen skyldes, at klageren er anset skattepligtig af udlodning med 1,9 mio. kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, i forbindelse med ejendomssalg i H1 A/S, hvori klageren er hovedaktionær.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster ansættelsen.

Sagens oplysninger

I SKATs sagsfremstilling anføres det om sagens faktiske forhold, at H1 A/S, hvori klageren er hovedaktionær, sælger sin ejendom hvorfra driften foregår pr. 1/10 2006 til G1 ApS. Køberen ønsker at rive ejendommen ned og bygge luksus ejerboliger med sundudsigt. Der kommer en ny lokalplan i 2006 som tillader 6 dobbelthuse på grunden. Der aftales en samlet kontant salgspris på 4.300.000 kr., fordelt med 4.000.000 kr. for ejendommen, og 300.000 kr. for materialer, goodwill og inventar. Efter salget afvikler virksomheden sine aktiviteter og ophører.

G1 ApS køber samtidig hovedaktionærens hustrus sommerhus pr. 1/12 2006 for en kontantpris på 3.600.000 kr. G1 ApS sælger sommerhuset året efter til 3. mand for en kontantpris på 1.500.000 kr.

SKATs afgørelse

Klagerens påstand og argumenter

A (klageren) er hovedaktionær i H1 A/S. A´s ægtefælle, BA, har i en længere periode været indehaver af sommerhuset beliggende ...2.

I sin sagsfremstilling anfører repræsentanten blandt andet:

Omkring 2004 til 2006 blev smedevirksomheden drevet med underskud. Der var samtidig fra 3. mand stor interesse for selskabets (H1 A/S) ejendom, hvorfor det blev besluttet at afhænde virksomheden. I forbindelse hermed modtog klageren og hovedaktionæren A forskellige tilbud på køb af ...1. De interesserede købere af ejendommen tilbød i forbindelse med forhandlingerne om overtagelsen af ejendommen også at købe hovedaktionær A´s ægtefælles sommerhus, jf. brev af 18/6 2006 fra G2, hvorefter G2 tilbyder at købe ...1, for kontant 4.200.000 kr. og sommerhuset ...2 for 3.500.000 kr.

G5 ApS ved SB og SP tilbød den 22/6 2006 at købe ejendommen beliggende købe ...1 for kontant 4.300.000 kr. og sommerhuset for kontant 3.600.000 kr.

På baggrund af dette tilbud blev der den 7/7 2006 indgået købsaftale vedr. matr. nr. .... Vedlagt købsaftalen var inventarliste over driftsmidler.

Det fremgår af H1 A/S årsrapport fra 2005/2006, at selskabet dette år havde et underskud på 243.096 kr.

I H1 A/S årsrapport 2006/2007 er avancen ved salg af selskabets ejendom matr. nr. ... medtaget som en ekstraordinær indtægt på 1.528.866 kr., hvorefter årets resultat blev 941.478 kr., idet der var underskud af den ordinære drift på 245.578 kr. og skat af årets resultat med 341.810 kr.

Den 27/11 2007 vedtog Kommunen lokalplan nr. ... for matr. nr. ... og .... Det fremgår af lokalplanen at matr. Nr. ... kunne bebygges med højest 3 dobbelthuse i op til halvanden etager samt at det samlede etageareal ikke måtte overstige 810 m2, svarende til 135 m2 pr. ejendom.

Til støtte for den nedlagte påstand, gør repræsentanten bl.a. gældende:

Det bestrides at ejendommen beliggende ...1, havde en større værdi i fri handel og vandel end 4.200.000 kr. og at ejendommen beliggende ...2 havde en lavere værdi end 3.600.000 kr.

Dette støttes af, at køberne på købstidspunktet forventede at opnå tilladelse til at opføre i alt 8 huse, hvilket der ikke blev givet tilladelse til.

Hertil kommer, at ...1 var registreret som forurenet på niveau 1 samt at køber overtog samtlige forpligtelser vedrørende eventuel forurening jf. købsaftalens punkt 1.5.

Ejendommen var endvidere ikke ryddet, hvorfor køber skulle afholde betydelige udgifter til rydning og eventuel oprydning samt fjernelse af forurening.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Retten har i sin afgørelse vedr. H1 A/S (jour.nr. 10-02157) tiltrådt fastsættelsen af handelsværdierne for henholdsvis ejendommen beliggende ...1, med 6,1 mio. kr., og ejendommen beliggende ...2, med 1,5 mio. kr.

Da de to ejendomme således ikke er solgt til handelsværdierne, er den af SKAT skønsmæssigt opgjorte yderligere ejendomsavance på 2,1 mio. kr. reduceret med skønnede øvrige handelsomkostninger på 0,2 mio. kr., eller i alt 1,9 mio. kr., overført til hovedaktionærens ægtefælle, BA, ved hovedaktionærens dispositioner på selskabets vegne, hvorfor klageren (hovedaktionæren A) er skattepligtig af et maskeret udbytte på 1,9 mio. kr. jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

Retten stadfæster derfor ansættelsen.

..."

Syn og skøn

Der har under sagen været afholdt syn og skøn vedrørende ejendommen beliggende ...1 (erhvervsejendommen). Skønsmanden har i den anledning udarbejdet erklæringer af 25. september 2012 og 13. januar 2013.

Skønserklæringen af 25. september 2012 indeholder følgende spørgsmål og svar:

"...

Spørgsmål 1:

Hvad var handelsværdien af ejendommen beliggende ...1, matr. nr. ... på tidspunktet for indgåelse af købsaftale den 22. juni 2006

(bilag 4 )

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der har betydning for skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 ?

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes særskilt oplyse, om ejendommens registrering som forurenet på vidensniveau 1, jfr. pkt. 1.5. bilag 5, har betydning for værdiansættelsen samt i givet fald redegøre for værdien heraf.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes særskilt oplyse, om muligheden for at opføre 3 dobbelthuse på grunden i lokalplan nr. ... vedtaget den 27. november 2007 (bilag 8), har betydning for værdien heraf ?

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes særskilt oplyse, om grundens placering ud til Fjorden har betydning for værdiansættelsen af ejendommen og i bekræftende fald redegøre for værdien heraf ?

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse, om det har nogen betydning for skønsmandens vurdering, at ejendommen pr. 22. juni 2006 var bebygget, hvilket ikke er tilfældet p.t. samt i givet fald, hvilken betydning dette har for skønsmandens vurdering?

Forudsætninger:

Ved besvarelsen af det opstillede vurderingstema forudsættes:

at køber i forbindelse med salg af ejendommen ikke overtager eventuel momsreguleringsforpligtelse for investeringsgoder og såvel køber som sælger underskriver erklæring herom overfor SKAT.

Besvarelse

Da der er oplyst forskellige adresser i skønstemaet forudsættes det, at det i alle tilfælde er ejendommen ...1 der er tale om.

Spørgsmål 1

Under henvisning til den indgåede købsaftale underskrevet den 22.06.2006 (bilag 4) og 07.07.2006 (bilag 5) vil jeg skønne ejendommens værdi pr. 22.06.2006 til kr. 2.700.000 baseret på kontant betaling. Der er i den anførte værdi ikke taget hensyn til det af købsaftale omfattede inventar, materialer eller goodwill, idet værdien alene omfatter grund og bygninger.

Værdien er fastsat således:

Det skønnes, at de enkelte nyopførte bygninger pr. 22.06.2006 kunne omsættes til ca. kr. 3.375.000, svarende til en kvadratmeterpris på kr. 25.000 (135 etagekvm.). Udgiften til opførelse af ejendommen skønnes at ville andrage ca. kr. 15.000 pr. kvm. incl. moms med tillæg af entreprise- og developerefortjeneste på ca. kr. 4.160 pr. kvm., nedrivningsomkostninger kr. 500 pr. kvm. samt renter i byggeperioden ( 7% p.a. i 18 måneder) og udgift til salgsomkostninger, 3 % af salgssummen incl. markedsføringsudgifter.

Ifølge SKATs statistik omsattes ejendomme i Kommunen i 1. halvår 2006 for ca. kr. 19.750 pr. kvm. Her er der tale om en gennemsnitspris for såvel nye som ældre ejendomme og med vidt forskellig placering.

Ifølge købsaftalens bestemmelser er der ikke taget forbehold for evt. forurening af ejendommen, på trods af at det er anført, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 i h.t. Jordforureningsloven, at sælger ikke har mistanke om en sådan forurening og at sælger ikke afgiver garanti for jordbundsforholdene (skønnes at være jordforurening). Der er ikke taget forbehold for geotekniske forhold, grundens bæreevne ved nybyggeri.

Begge forhold er usædvanlige i forbindelse med handel af ejendomme, hvorpå der har været en aktivitet som erfaringsmæssigt kan give jordforureningsproblemer samt meromkostninger til ekstrafundering / pilotering ved nybyggeri.

Det er endvidere anført, at sælger ikke garanterer, hvad ejendommen lovligt kan anvendes til, herunder fremtidig anvendelse. På handelstidspunktet var lokalplan nr. ... gældende for ejendommen, jf. nedenfor.

Først den 27.11.2007 vedtages ny lokalplan, nr. ..., hvorefter der kan opføres nybyggeri på ejendommen i form af 6 boliger (3 dobbelthuse). Da en lokalplan skal fremlægges offentlig til høring i 8 uger inden endelig vedtagelse i kommunalbestyrelsen, kan der have foreligget et udkast til forslag til ny lokalplan for området på handelstidspunktet. Det skal oplyses, at det er sædvanligt, at man ved handel med byggegrunde tager forbehold for, at en lokalplan, der giver mulighed for opførelse af det påtænkte byggeri, vedtages endeligt.

Spørgsmål 2

Jf. ovenfor.

Spørgsmål 3

Ejendommens kortlægning på vidensniveau 1 i h.t. Jordforureningsloven er baseret på myndighedernes historiske undersøgelser af, hvilke aktiviteter der tidligere har været på ejendommen og om dette har kunnet afstedkomme en forurening. Der er ikke foretaget boringer på stedet, der har kunnet bekræfte en mistanke om forurening. Den aktivitet der har været på ejendommen, smedeværksted, burde have afstedkommet en reaktion hos køber med krav om undersøgelse af mulig jordforurening. Der er ikke i købsaftalen taget forbehold herfor, hvorfor køber selv må påtage sig risikoen for eventuel jordforurening.

I en handel med en ejendom der er kortlagt på vidensniveau 1 i h.t. Jordforureningsloven vil køber sædvanligvis enten betinge sig mulighed for at foretage en undersøgelse af ejendommens miljømæssige tilstand eller stille krav om et betydeligt afslag i købesummen.

Spørgsmål 4

Ejendommens anvendelse ud fra lokalplan nr. ... - Ejendommen er beliggende i lokalplanens område ... og må kun anvendes til bolig eller håndværksområde, hvor der ikke må bygges flere boliger, og hvor der kun må foretages begrænsede udvidelser af den eksisterende bebyggelse.

Bebyggelsesprocent: 25.

På baggrund dette forhold, vil værdien være markant lavere end anført, idet der her er tale om ældre bygninger til anvendelse til smedeværksted med lager og kontor. Jf. besvarelse af spørgsmål 1.

Spørgsmål 5

Grundens placering til ...3 og med strandengen overfor er umiddelbart attraktiv, forudsat at der er tale om en stille vej. Nybyggeriet vil for nogle af ejendommene ligger temmelig nær vejen med de gener dette vil medføre. Ifølge det oplyste er der opført en del ejendomme lidt længere fremme som vejforsynes ad ...3, ligesom det er oplyst, at der er en del tung trafik på ...5 til virksomheden G4 A/S på ...6.

Spørgsmål 6:

Som udgangspunkt antages det, at de på ejendommen værende bygninger, smedeværksted, lager og kontor skulle nedrives i forbindelse med det påtænkte nybyggeri af boliger på stedet. Udgiften hertil er skønnet til kr. 475.000, idet det er forudsat, at der ikke konstateres jordforurening af grunden i forbindelse med nedrivningen med deraf følgende yderligere omkostninger til bortfjernelse af de nedrevne bygningsdele / materialer.

..."

Den supplerende skønserklæring af 13. januar 2013 indeholder følgende spørgsmål og svar:

"...

Spørgsmål 7:

Ville det have haft betydning for ejendommens værdi, jf. spørgsmål 1, hvis lokalplan nr. ... af 27. november 2007 (bilag 8) havde været gældende på handelstidspunktet, eller hvis der på handelstidspunktet forelå et udkast til ny lokalplan for området, jf. spørgsmål 1, sidste afsnit?

Hvilen betydning for ejendommens værdi ville lokalplan nr. ... - eller udkastet til forslag af ny lokalplan - i givet fald have haft?

Forudsætninger:

Ved besvarelsen af det opstillede vurderingstema forudsættes:

at køber i forbindelse med salg af ejendommen ikke overtager eventuel momsreguleringsforpligtelse for investeringsgoder og såvel køber som sælger underskriver erklæring herom overfor SKAT.

Besvarelse

Spørgsmål 7

Som det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 1 er den skønnede værdi af ejendommen fastsat til kr. 2.700.000 baseret på, at der på ejendommen kan opføres 3 dobbelthuse på hver 135 etage m2, 6 boligenheder med et samlet etageareal på 810 etage m2. Køber overtager ejendommen med de bygninger der er på ejendommen på datoen for den indgåede købsaftale den 22.06.2006 og påtager sig at nedrive disse i forbindelse med nybyggeriet. Beregningsskema over den skønnede værdifastsættelse vedlægges, idet der skal gøres opmærksom på, at nettolejen og den anførte afkastprocent er alene beregningsgrundlag.

Såfremt lokalplanforslaget - lokalplan nr. ... - ikke var blevet vedtaget ville ejendommen alene kunne anvendes som anført i lokalplan nr. .... Ejendommen er beliggende i lokalplanens (nr. ...) område ... og må kun anvendes til bolig eller håndværksområde, hvor der ikke må bygges flere boliger, og hvor der kun må foretages begrænsede udvidelser af den eksisterende bebyggelse.

Bebyggelsesprocent: 25.

På baggrund dette forhold, vil værdien være markant lavere end anført, idet der her er tale om ældre bygninger til anvendelse til smedeværksted med lager og kontor. Baseret på de oplysninger der blev meddelt på besigtigelsesmødet samt de fremlagte fotos, skønnes værdien af ejendommen med vedtagelsen af den nye lokalplan, lokalplan nr. ... med mulighed for at opføre 3 dobbelthuse, med 6 boligenheder på i alt 810 etage m2, at medføre en stigning med imellem kr. 300.000 og kr. 500.000.

..."

Forklaringer

Der er under sagen blevet afgivet forklaring af A, SP, KS og MK. Endvidere har skønsmand LJ afgivet forklaring.

A har forklaret blandt andet, at han er uddannet maskiningeniør. Han købte smedevirksomheden i 1993. Der var nogle få år med overskud. Konkurrencen var dog hård, og virksomheden lå generelt og balancerede med mindre underskud. De var afhængige af nogle få store kunder. Midt i 2000-tallet, hvor han også nærmede sig de 60 år, begyndte han på grund af de gode konjunkturer på ejendomsmarkedet at overveje salg, og han blev også kontaktet af forskellige interesserede, herunder KS. Den første henvendelse fra KS kom dog flere år før salget. Han tog også selv kontakt til nogle mulige købere. Disse bestræbelser løb dog ud i sandet.

Han tog reelt først beslutningen om salg i 2006. På dette tidspunkt begynde han også at fokusere på at sælge ejendommen som ejendom frem for som erhvervsvirksomhed. Han tog i den forbindelse kontakt til SR, SB og KS, der alle var meget interesserede i at erhverve ejendommen. Budrunden foregik stort set mundtligt.

Tilbuddet af 18. juni 2006 fra KS skal ses i lyset af, at SR på et tidspunkt under forhandlingerne spurgte, om han ikke havde andre ejendomme at sælge. Han drøftede herefter et salg af sommerhuset med sin kone, ligesom han undersøgte priserne i området for de store sommerhuse ligesom deres. Han havde vist set sammenlignelige ejendomme i prislejet 2,8 - 3,4 mio. kr. Han havde dog ikke været ude at se på disse ejendomme og kan ikke udtale sig om de enkelte huses stand. Han mente, at sommerhuset derfor nok var omkring 3 mio. kr. værd henset til de opskruede priser på daværende tidspunkt.

Han drev virksomhed og interesserede sig overhovedet ikke for den lokalplan, der var undervejs. Han hørte først om, at ejendommen blev planlagt udstykket og anvendt til boliger i forbindelse med budrunden. Det var ikke noget, han interesserede sig særskilt for.

G5 ApS (G1 ApS) sagde ikke noget om, hvad de skulle bruge sommerhuset til. Det lå i situationen, at G5 ApS skulle købe både erhvervsejendom og sommerhus. Havde G5 ApS ikke givet bud på sommerhuset, havde han sikkert solgt til nogle andre. Han tænkte ikke på den skattemæssige fordel, der kunne være ved også at sælge sommerhuset. Hvis G5 ApS havde taget et forbehold for forureningen, ville han nok have vendt blikket mod andre købere.

Ved købsaftalen af 22. juni 2006 blev erhvervsejendommen og sommerhuset solgt til G5 ApS. Det var et godt tilbud, som jo mere end matchede KS´s tilbud. Han drøftede ikke salget med bestyrelsesformanden, der var tilfreds med enhver købspris, der lå over ejendomsvurderingen. Han drøftede heller ikke salget med sin ægtefælle. De har jo fælleseje.

Køberne havde fokus på, at der var udsigt til vandet, selvom engarealet ned mod vandet af og til blev oversvømmet. Han ville helst handle med G5 ApS, der var de mest seriøse købere. Han tilkendegav dog over for G5 ApS, at de skulle overveje, om de kunne få handlen finansieret, da prisen var høj. Han forsøgte derfor ikke at forhandle prisen yderligere op. Den endelige købsaftale vedrørende erhvervsejendommen er udarbejdet af G5 ApS. Da der var tale om en smedevirksomhed drevet siden 1965, var der risiko for, at grunden var forurenet.

Han har ikke foretaget nogen ombygninger af sommerhuset. Sommerhuset havde omkring 150 m2 under tag, hvoraf omkring 110 m2 var beboelse. Han forstår ikke, hvor de 64 m2 i BBR-meddelelsen kommer fra. Der er granitsokkel under hele huset. Huset tilhørte hans kone, som havde arvet det efter sin mor. Der er blevet lagt nyt tagpap i 2001. Det areal, som den bygningssagkyndige har medtaget i arealet på 84 m2, kan kun være hovedbygningen. Tilbygningen er således ikke medtaget. Det undrer ham, at G5 ApS har videresolgt huset som et hus på 64 m2. Ejendomsmægleren har næppe set huset, men blot henholdt sig til BBR-meddelelsen. Efter at ejendommen blev solgt, så han en del udenlandske håndværkere, der boede på ejendommen. De var meget hårde ved ejendommen. Der var tale om en meget stor grund, og han har beholdt halvdelen af grunden. På grunden har han efterfølgende fået bygget et helt nyt hus. Da G5 ApS solgte huset videre til de nye ejere, var det i væsentlig dårligere stand. Han kan slet ikke forstå, at G5 ApS har solgt huset til den pris.

Ejendommen på ...7 er et meget lille sommerhus, som så meget faldefærdig ud, da han besigtigede ejendommen. Hans sommerhus var i en væsentlig bedre stand og udført i langt bedre materialer. Ejendommen på ...8 ligger på et afsides sted, hvor der ikke umiddelbart er adgang til stranden gennem plantagen. Placeringen er mindre attraktiv. Huset er blevet sat i stand over det seneste års tid. Huset var derfor oprindelig i en ringere stand. Ejendommen på ...9 er et nyere træhus, der ikke kan sammenlignes med et charmerende gammelt sommerhus. Ejendommen på ...10 er bygget i en ringere kvalitet og mere "sammenflikket" end hans gamle sommerhus.

SP har forklaret blandt andet, at han er uddannet inden for autobranchen, men de sidste 20 år har været i ejendomsbranchen. Han ejer halvdelen af G1 ApS. Selskabet er stiftet med det formål at købe ...1 med henblik på bygning af boliger. Selskabet ejer stadig grunden, men på grund af krisen er boligerne endnu ikke bygget. Den vedtagne lokalplan er udarbejdet med bistand fra selskabet. Ejendommen havde en rigtig fin beliggenhed, men bygningerne skulle rives ned.

Købsaftalen af 22. juni 2006 er udarbejdet af ham. KS og SR var også interesseret i at erhverve ejendommen. Han ved ikke, om de øvrige interesserede også gav bud på sommerhuset. Han kendte ikke A i forvejen bortset fra, at han en enkelt gang har været kunde i smedevirksomheden. Ved købsaftalen tog de ikke forbehold for forurening, da de ikke mente, at risikoen var så stor. Han erindrer ikke, om adgangen til at tage forbehold blev drøftet. Havde de taget forbehold, ville det nok have været sværere at få lov til at købe ejendommen.

De havde på købstidspunktet en klar forventning om, at de ville få adgang til at bygge boliger, da der var tale om en erhvervsvirksomhed, der lå kilet ind i et boligområde. Der havde været nogle følere ude i forhold til kommunen, men det der forelå ikke noget klippefast herom. Ellers ville de jo heller ikke have kastet sig ud i arbejdet med lokalplanen. Da de købte ejendommen i sommeren 2006, satsede de på at kunne bygge 3 dobbelthuse. I dag må de bygge tre trippelboliger.

Det var ikke til forhandling at købe erhvervsejendommen uden sommerhuset. Det var en del af pakken. Han havde ingen holdning til, at sommerhuset blev sat til 3,6 mio. kr. Det var et vilkår, at sommerhus og erhvervsejendom skulle sælges samlet. Han så derfor på prisen som en samlet sum. Han havde ikke noget at gøre med fordelingen af prisen på sommerhus og erhvervsejendom. Det stod sælger for.

Han kan ikke huske baggrunden for udarbejdelsen af erklæringen på næstsidste side i det endelige skøde med de nye ejere.

Han kom kun ved sommerhuset for at slå græs. I salgsperioden blev huset udlejet i en periode på omkring 4 måneder til en lokal maler, hvis polske håndværkere boede i huset. Huset blev behandlet fornuftigt. Der blev smadret en enkelt rude. Som selskab kunne de ikke bruge huset til noget, og det skulle derfor hurtigt afhændes, således at de kunne få nogle penge i kassen. Da de videresolgte ejendommen, var de ikke inde på spørgsmålet om, hvad der stod i BBR-meddelelsen. Han mener, at huset lå et stykke tid hos ejendomsmægleren, inden det blev solgt. Han har ikke i øvrigt fulgt med i sommerhusmarkedet.

Han kan ikke have en holdning til skønsmandens vurdering af ejendommen. Han erindrer ikke, om han har set lokalplan ... før købet af ejendommen. Han var således ikke opmærksom på lokalplanens § 3, stk. 4.

KS har forklaret blandt andet, at han afgav et tilbud på erhvervsejendommen og sommerhuset den 18. juni 2006. Han kender A som smedemester. De bor tæt på hinanden. Han er entreprenør og ville bygge luksusboliger på ejendommen med udsigt over vandet. Det kunne vise sig at være en attraktiv investering på daværende tidspunkt. Han ærgrede sig på daværende tidspunkt over, at han ikke fik lejlighed til at købe ejendommen. I dag er han glad for, at han ikke erhvervede ejendommen. Ejendommen lå som den eneste industriejendom i et boligområde. Derfor var han uden at være klar over lokalplanforholdene sikker på, at kommunen ville give tilladelse til, at der blev bygget boliger. Han afgav et skriftligt tilbud, men der var nogle, der overbød ham, fordi A viste det skriftlige tilbud til andre. Han skulle ikke bruge sommerhuset til noget. Det var et krav for, at han kunne købe smedevirksomheden. Han ville bare have solgt sommerhuset videre. Det var et krav, at der blev givet et samlet tilbud. Fordelingen af prisen på sommerhus og smedevirksomhed var fastsat af sælger, og så måtte han tage et tab ved videresalget af sommerhuset. Han var fuldstændig ligeglad med fordelingen. Han drøftede ikke sagen med sin revisor. Det har han aldrig gjort.

Lokalplan nr. ... fra 1980 var gældende, men det fokuserede han ikke på. Man kunne slet ikke regne med lokalplanen. Han har været så mange år i byggeriet, at han ved, at lokalplaner kan ændres, og at man kan få udarbejdet en ny lokalplan. Han havde ikke haft nogen kontakt til kommunen om ændring af lokalplanforholdene. Han overvejede ikke at drive smedevirksomheden videre, men hvis han ikke kunne få lov til at realisere sine planer, kunne han som gammel smedemester som plan B have videreført virksomheden.

Han havde slet ikke undersøgt markedet for sommerhuse. Det var meget diffust. Han var oppe at se sommerhuset sammen med sin hustru. Han var ikke afskrækket af prisen for sommerhuset, selvom han mente, at det nok var sat for højt. Han ville sikkert prøve at sælge ejendommen for samme pris, men han kan ikke sige, hvad han ville have udbudt ejendommen til.

MK har forklaret blandt andet, at han er statsautoriseret ejendomsmægler og valuar og stod for salget af ejendommen ...2. Han sælger både helårshuse og sommerhuse og har en betydelig erfaring på det lokale marked. Ejendommen blev solgt for 1,5 mio. kr., og liggetiden var ca. 3 måneder. På daværende tidspunkt var det en gennemsnitlig salgstid. Inden han prissatte ejendommen, besigtigtede han den. Beboelsesarealet er fastsat med udgangspunkt i BBR-meddelelsen. Han mente, at boligarealet passede nogenlunde. Der var nogle andre bygninger på grunden, der imidlertid ikke var beboelse. Som han husker det, har han sat en ren markedspris ud fra en salgstid på forventet 6 måneder. Det blev ikke drøftet, at salget skulle ske særligt hurtigt.

Ved prisfastsættelsen lagde han vægt på, at det lå i et attraktivt område, men på den "forkerte" side af ...4 for at være rigtigt attraktivt. Endvidere lå ejendommen lige ud til ...4. Udgangspunktet i området var en m2 pris på 25.000 kr. på daværende tidspunkt. Markedet var på daværende tidspunkt på vej ned.

I 3. kvartal 2006 nåede markedet toppen. Der var ingen utilfredshed med den prisfastsættelse, som han foretog, og han ville i øvrigt ikke have fastsat en anden pris, hvis han som ejendomsmægler skulle have stået for salget. Fokus for ham er at finde den realistiske pris. Prisforskellen i forhold til den "rigtige" side af ...4 lidt inde på den anden side ville være 1/2 - 3/4 mio. kr. mere.

Ejendommen var ikke en liebhaverejendom. Ejendommen fremstod oprindelig med mørkt træ og oprindeligt køkken. Det var imidlertid et rigtigt sommerhus, som der er købere til, og på den måde var det et attraktivt hus. Det var ikke lejet ud, da han havde huset til salg. Som han husker det, stod huset pænt og nydeligt.

Han fik huset sat til salg i maj måned 2007. Han solgte det i august 2007. Han kan ikke huske, om der blev udarbejdet tilstandsrapport. I budgettet har han medtaget et beløb til tilstandsrapport, men han erindrer det ikke. Normalt udarbejdes der en ny tilstandsrapport frem for at anvende en tidligere udarbejdet rapport.

Da han besigtigtede huset, erindrer han ikke at have overvejet, at huset kunne være større end de 64 m2. Havde han haft kendskab til tilstandsrapporten af 22. november 2011, ville han have undersøgt det nærmere. Alt afhængig af hvilken type bygninger de ekstra 20 m2 var, ville det kunne have indebåret en anden prisfastsættelse. Hvis der inden for hovedbygningen havde været mere end 64 m2, ville det kunne have haft en mindre værdipåvirkning, men man må også se på det visuelle udtryk. Havde han vidst, at der var 84 m2 ville han ikke umiddelbart have foretaget en højere prisfastsættelse set ud fra en vurdering af husets øvrige stand. Det er velkendt, at BBR-meddelelsen ikke altid er retvisende.

I dag ligger m² prisen i området omkring 11.000-12.000 kr.

Skønsmand LJ har forklaret blandt andet, at han er statsautoriseret ejendomsmægler & valuar. Han har i de sidste mange år beskæftiget sig med erhvervshandler. Han er endvidere uddannet inden for bankverdenen. Han kan vedstå erklæringerne.

På tidspunktet for handlen var lokalplanen ikke vedtaget. Ejendommen var forureningskortlagt på niveau 1. Der var ikke taget forbehold for geotekniske forhold. På den baggrund har han ansat værdien til 2.700.000 kr. i spørgsmål 1 også ud fra, hvad der rent faktisk kan opføres på grunden. Han mener således, at den pris, som parterne oprindelig aftalte for ejendommen ikke er realistisk. Han har set på, hvad den fornuftige køber vil give for ejendommen. Det ændrer ikke hans holdning til prisfastsættelsen, at en anden tilbudsgiver alene har budt 100.000 kr. under i forbindelse med den samme budrunde. Alt var på daværende tidspunkt eskaleret op. Han vil således fastholde, at prisen var forkert.

Han har betegnet grunden som umiddelbart attraktiv i svaret på spørgsmål 5, da der er udsigt til fjorden, ligesom grunden ikke ligger langt fra bymidten. I modsat retning trækker, at grunden ligger lige op af landevejen. Endvidere skal nogle huse længere fremme formentlig vejbetjenes af ...3. Han ved ikke, hvornår disse ejendomme er opført, men ud fra hans oplysninger har disse bygninger også ligget der før salget. I forhold til besvarelsen af spørgsmål 7 ville værdien være 300.000 - 500.000 kr. lavere, hvis bygningerne alene var blevet solgt som smedevirksomhed og således ikke med henblik på udstykning og nybyggeri af boliger.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne, H1 A/S og A, har i påstandsdokumentet som uddybet under hovedforhandlingen gjort følgende anbringender gældende:

"...

Til støtte for de nedlagte påstande gør jeg følgende hovedanbringender gældende,

1.	Det er ved skønserklæringen af 25. september 2012, dokumenteret, at værdien i fri handel og vandel af ejendommen beliggende ...1 (herefter ejendommen), som sagsøger 1 solgte ved købsaftale indgået den 22. juni 2006, var kr. 2.700.000. Ved det foretagne skøn over værdien af ejendommen, er der taget hensyn til senere ændring af lokalplanerne for ejendommen, således at denne kunne bebygges i videre omfang end på købstidspunktet. Den skatteretlige vurdering, skal følge den civilretlige vurdering. Det er ved skønnet dokumenteret, at sagsøgtes skøn over værdien af ejendommen er forkert og sagsøgtes skøn skal tilsidesættes.
2.	Sagsøger 1 og køber af ejendommen havde modstående interesser ved fastsættelse af værdien af ejendommen, hvorfor sagsøgte har bevisbyrden for rigtigheden af det af sagsøgte foretagne skøn. At sagsøgte har bevisbyrden for rigtigheden af sagsøgtes skøn følger også af - og alene af - indholdet af skønserklæringen hvorved sagsøgerne har dokumenteret, at ejendommen har en værdi på kr. 2.700.000,00, hvilket er 43 % af den værdi, som sagsøgte har vurderet ejendommen til. Sagsøgte har ikke løftet denne bevisbyrde.
3.	Sagsøgte vil beskatte sagsøger 1 efter statsskattelovens § 4 og sagsøger 2 efter ligningslovens § 16 A, stk. 1 om maskeret udbytte. Beskatning efter disse regler forudsætter for lav værdiansættelse af ejendommen. Værdien af ejendommen ...2 er derfor uden betydning for afgørelsen af sagen. Dette følger også af, at sagsøgtes opfattelse af værdien af ...2 ikke er dokumenteret.
4.	Beskatning efter ligningslovens § 16 A forudsætter udlodning- eller udbytte udbetaling, hvilket ikke er sket. Sagsøgte 2 kan derfor ikke beskattes.

Jeg gør præciserende følgende gældende:

Sagsøgte har i påstandsdokumentet udarbejdet en "farvet" sagsfremstilling, der i det hele bestrides.

Særligt skal følgende fremhæves:

Sagsøgte har ikke dokumenteret, at der den 22. juni 2006 - tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen - var "udsigt og forventning om gennemførelse af en ny lokalplan, der ville muliggøre udstykning af grunden og opførelse af beboelsesejendomme med udsigt til Fjorden"

Sagsøgte har ikke dokumenteret, at der på ejendommen beliggende ...2, den 22. juni 2006 var opført bygninger uden tilladelse og sagsøgte har ikke dokumenteret, at nogen af bygningerne på denne ejendom var i dårlig stand.

Sagsøgte har ikke dokumenteret, at værdien af ejendommen beliggende ...2, den 22. juni 2006 var lavere end angivet i aftalen (bilag 2) og at købernes erklæring, hvorefter værdien af ejendommen var lig handelsværdien, ikke er korrekt.

Den af sagsøgte udarbejdede sagsfremstilling kan derfor ikke tillægges nogen betydning.

Ad. 1.

Det er en forudsætning for rigtigheden af sagsøgtes ændring af årsopgørelserne for 2006 for klager 1 og klager 2, at ejendommen beliggende ...1 havde en større værdi i fri handel og vandel end kr. 4.300.000 pr. 22. juni 2006.

På tidspunktet for købernes erhvervelse af ...1, var der endnu ikke udarbejdet lokalplan for området og det er ikke dokumenteret, at der var planer herom. Lokalplanen blev vedtaget over et år efter overtagelsesdatoen og indsigelsesfristen udløb først d. 17. januar 2008, jf. i det hele bilag 6. Køberne af ejendommen har dermed påtaget sig en særdeles stor risiko for at der ikke ville blive givet tilladelse til udstykning på en for køber attraktiv måde, hvorfor der ved prisfastsættelsen pr. 1. oktober/1. november 2006 skal tages hensyn hertil.

Hertil kommer, at ...1 var registreret som forurenet på niveau 1 samt at køber overtog samtlige forpligtelser vedrørende eventuel forurening jf. købsaftalens punkt 1.5 (bilag 3).

Ejendommen var endvidere ikke ryddet, hvorfor køber skulle afholde betydelige udgifter til rydning og eventuel oprydning samt fjernelse af forurening.

Der har derfor ved købet af denne ejendom været betydelige risici og ukendte faktorer, som køberne skulle tage hensyn til. Der skal tages hensyn hertil ved prisfastsættelsen af ejendommen pr. 22. juni 2006, hvorfor sagsøgtes værdiansættelse ikke er korrekt.

Ovennævnte skal endvidere ses i lyset af det - meget - betændte og accelererende ejendomsmarked, Danmark led under i sommeren 2006. I dette marked kunne enhver ejendom, hvorfra der kunne ske udstykning og bebyggelse sælges til ganske gode priser, hvilket sagsøger var så heldig at få mulighed for at udnytte.

Ad 2.

Køberen af ejendommen var et professionelt firma, der investerer i fast ejendom og havde som sådan udelukkende til formål at få en så høj gevinst som muligt. Som følge heraf skulle køberne holde investeringen, herunder købsudgifterne og købesummerne, på et så lavt niveau som muligt. Der har derfor været tale om to handler mellem fuldstændig og aldeles uafhængige parter med direkte modsatrettede interesser. Køberen har på ingen måde været forpligtet til at købe sommerhuset, samtidig med ...1, men har ønsket dette.

Bevisbyrden for at ejendomsvurderingerne ikke er korrekte ved fastsættelse af fordelingen af købesummer mellem interesseforbundne parter, påhviler den, der gør dette gældende, jf. ligningsvejledningen. Ejendomsvurderingen for ejendommen var pr. 1. oktober 2005 kr. 2.700.000,00. Sagsøgte gør gældende, at værdien af ejendommen 9 måneder senere var 2,3 gange højere end ejendomsvurderingen. Sagsøgte har derfor bevisbyrden for rigtigheden heraf.

Ovennævnte støttes også af indholdet af de tilbud, som de øvrige interesserede liebhavere fremkom med på ejendommene. Hvis sagsøgerne havde haft til hensigt at omgå skattereglerne, havde sagsøgerne bedt om at der blev afgivet forskellige tilbud på de to ejendomme, i stedet for et samlet tilbud og at køber af sommerhuset var en anden end køber af ...1.

Dette støttes også af, at de tegningsberettigede personer på vegne af køber af ejendommen beliggende ...2 under straffeansvar har erklæret, at værdien af ...2 var kr. 3.6 mio. kr.

Det bestrides, at det kan udledes af TFS1997.394, UfR 1996.1148H eller SKM2010.71.BR, at skattemyndighederne ikke er bundet af den mellem sagsøger, sagsøger 2´s kone og G1 ApS aftalte fordeling af købesummerne. Der foreligger ikke i denne sag de samme særlige omstændigheder, der var til stede i de anførte domme.

Ad. 3.

Sagsøgtes værdiansættelse forudsætter for lav værdiansættelse af ejendommen af sagsøger 1 og 2. Hvis værdien af ejendommen efter sagsøgtes vurdering havde været korrekt, ville sagsøgte ikke have bemærkninger til værdiansættelse af ejendommen ...2.

Værdiansættelsen af ejendommen beliggende ...2 er derfor uden betydning for sagens afgørelse.

Sagsøgte mener, at ejendommen er 2,3 gange mere værd end den offentlige vurdering 9 måneder før salget, men sagsøgte mener ikke, at det samme er tilfældet for ejendommen beliggende ...2. Sagsøgte har på den baggrund bevisbyrden for rigtigheden af sagsøgtes vurdering af værdien af ejendommen.

Sagsøgte har ikke løftet denne bevisbyrde, idet:

Prisen for ejendommen beliggende ...2 pr. 1. juni 2006 var kr. 3.600.000, da sommerhusmarkedet på dette tidspunkt var på det absolut allerhøjeste niveau. Ejendomsværdierne dykkede efter sagsøger 2´s kones salg af ejendommen, hvilket imidlertid naturligvis ikke skal komme sagsøger 2 eller hans kone til skade.

Bygningerne havde ikke et beboelsesareal som anført i BBR-ejermeddelelsen, men var derimod næsten halvanden gang så store. Oplysningerne i Bygnings - og boligregisteret, som BBR-ejermeddelelsen udarbejdes på baggrund af, er afgivet af ejendomsejerne. Oplysningerne er sjældent opdateret. Udskrift fra BBR-ejerregisteret vedr. en ejendom, kan derfor ikke lægges til grund som en præcise beskrivelse af de bygninger og ejendomme, der er opført på den pågældende ejendom.

Det fastholdes, at værdien af sommerhuset ...2, som følge af de tilbygninger og ændringer af ejendommen, som sagsøger 2´ ægtefælle havde gennemført, og som ikke fremgår på BBR-ejermeddelelsen, var kr. 3.600.000 som anført i aftalen.

Som anført ovenfor kan indholdet af en BBR-ejermeddelelse ikke lægges til grund som en nøjagtig beskrivelse af kvaliteten af og omfanget af de bygninger, der ligger på en given ejendom i Danmark. Af samme grund kan de som bilag E, F, G og H fremlagte BBR-ejermeddelelser ikke tillægges betydning som værende udtryk for en vurdering af kvaliteten af og standen af de bygninger, der er beliggende på henholdsvis ...7, ...8, ...9 og ...10. Til illustration for retten fremlægges fotografier af de anførte ejendomme (bilag 22, bilag 23, bilag 24 og bilag 25).

Ad. 4.

Sagsøgte har ved udarbejdelsen af årsopgørelsen lagt hele forhøjelsen af værdien af ...1 til sagsøger 2´s skattepligtige indkomst uden reduktion for den skat, der skal fratrækkes ved udlodning af beløbet fra sagsøger 1 til sagsøger 2. Opgørelsen af den skat, som sagsøger 2 skal betale er også af den grund forkert.

Beskatning forudsætter udbetaling af udbytte eller udlodning. Hvis ejendommen opskrives med kr. 1.900.000, skal der ske beskatning hos sagsøger, men ikke beskatning af maskeret udlodning, da der ikke er sket nogen udlodning.

..."

Sagsøgte, Skatteministeriet, har i påstandsdokumentet som uddybet under hovedforhandlingen gjort følgende anbringender gældende:

"...

Anbringender

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at SKAT har været berettiget til at udøve et skøn over markedsværdien af ejendommene beliggende ...1 (erhvervsejendommen) og ...2 (sommerhuset). Sagsøgerne har ikke godtgjort, at det udøvede skøn kan tilsidesættes som værende åbenbart urimeligt eller foretaget på et forkert grundlag.

Salget af de to ejendomme skal ses som en samlet disposition, jf. den samlede købsaftale i bilag 4. Det har formodningen mod sig, at det købende selskab selv har foreslået at købe hovedaktionærens ægtefælles private sommerhus i tillæg til erhvervsejendommen. Det forekommer også usandsynligt, at to interesserede købere selv skulle have fremsat ønske om at købe såvel erhvervsejendommen som det private sommerhus, jf. også bilag 3.

Derimod taler dokumentationen for, at sagsøgerne har betinget et salg af erhvervsejendommen af, at køberen også købte hovedaktionærens ægtefælles sommerhus.

Uanset om dette er tilfældet, er der de facto tale om et samlet salg, hvor fordelingen af den samlede købesum på henholdsvis erhvervsejendom og sommerhus har været uden betydning for køberen. Derimod har det været i hovedaktionærens (sagsøger 2) interesse at henføre så stor en del af købesummen som muligt til ægtefællens sommerhus, hvor avancen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, var skattefri. En sådan henførelse var ligeledes i selskabets (sagsøger 1) interesse, idet selskabets skattepligtige indkomst ved salget af erhvervsejendommen derved blev mindre.

For så vidt angår fordelingen af den samlede købesum på de enkelte ejendomme, har parterne - skønt uafhængige - således ikke haft konkret modstående interesser. Skattemyndighederne er i den situation ikke er bundet af den aftalte fordeling, men har adgang til at fastsætte ejendommenes respektive markedsværdier skønsmæssigt, jf. f.eks. UfR 1980.414 H, TfS 1997.394 V, UfR 1996.1148 H og SKM2010.71.BR. Det er sagsøgerne, der har bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn er åbenbart urimeligt eller udøvet på et forkert grundlag. Sagsøgerne har ikke løftet den bevisbyrde.

Det gøres gældende, at de aftalte købesummer på henholdsvis 4,3 mio. kr. og 3,6 mio. kr. ikke svarer til markedsværdien. Da der er tale om en samlet disposition, er det i øvrigt ikke kun værdiansættelsen af ejendommen på ...1, der har betydning, cf. replikken, side 4, 4. afsnit. Salget af ejendommene skal betragtes som én samlet disposition, jf. bilag 4, og ikke som 2 isolerede salg af fast ejendom.

For så vidt angår sommerhuset ...2 havde huset pr. 1. oktober 2005 en ejendomsvurdering på kr. 1.450.000,-, jf. bilag 2. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2006 kr. 1.650.000,- og pr. 1. oktober 2007 kr. 1.450.000,- (bilag 16, side 5). Sommerhuset blev den 26. juni 2006 solgt til G1 ApS (bilag 16, side 5), med overtagelse 1. december 2006, jf. skøde fra ultimo november 2006 (bilag 26) for kr. 3.600.000,-. Kun lidt over et år senere - og blot 8 1/2 måned efter G1 ApS´ overtagelse - blev sommerhuset den 13. august 2007 videresolgt til en uafhængig tredjemand for kr. 1.500.000,-, jf. bilag 16, side 5. Videresalget viser for det første, at det købende investeringsselskab, G1 ApS, ikke har haft interesse i sommerhuset - hvilket også illustreres af, at G1 ApS ikke selv har benyttet ejendommen, jf. bilag side 12, og af at G1 ApS købte sommerhuset for videresalg og midlertidig sommerhusudlejning - og for det andet, at prisen på 3,6 mio. kr. var langt over markedsprisen.

Det er udokumenteret, at sommerhuset væsentligt ændrede stand fra G1 ApS´ erhvervelse for kr. 3.600.000,- med overtagelse ultimo 2006 til videresalget for kr. 1.500.000,- medio 2007.

Sagsøgerne har i replikken, side 4, anført, at værdien af sommerhuset var kr. 3.600.000,- "som følge af de tilbygninger og ændringer af ejendommen, som sagsøger 2´ ægtefælle havde gennemført, og som ikke fremgår på BBR-ejermeddelsen". Det er udokumenteret hvilke tilbygninger og ændringer af ejendommen, der skulle være tale om, og at det i givet fald har medført en værdistigning. Det gøres under alle omstændigheder gældende, at tilbygninger og bygningsændringer, som ikke fremgår af BBR-meddelelsen ikke kan medføre en værdistigning. En afvigelse mellem de faktiske forhold og de forhold, der er registreret i BBR indikerer således, at der er foretaget bygningsændringer uden tilladelse og eventuelt decideret ulovlige bygningsændringer (jf. også bilag L). Det har derfor formodningen imod sig, at en køber ville betale ekstra for bygningsændringer, der ikke fremgik af BBR.

Sagsøgerne har i stævningen, side 4, anført, at det markante prisfald skyldtes et generelt dyk i ejendomsværdierne efter salget ultimo 2006. Det gøres imidlertid gældende, at et prisfald fra 3,6 mio. kr. til 1,5 mio. kr. (svarende til et fald på 58,3 %) på ca. et år er urealistisk stort, og at et så stort prisfald ikke svarer til den generelle udvikling i ejendomsværdierne fra 2006 til 2007.

Henset til den markante forskel på henholdsvis overdragelsesprisen på 3,6 mio. kr. og køberens videresalgspris blot otte måneder efter overtagelsen på 1,5 mio. kr. sammenholdt med den offentlige ejendomsvurdering og med prisniveauet for sammenlignelige sommerhuse, jf. bilag E - H, er det åbenbart, at overdragelsessummen på 3,6 mio. kr. ikke svarer til markedsprisen.

For så vidt angår erhvervsejendommen ...1 svarer købesummen på 4,3 mio. kr. heller ikke til markedsværdien.

Den offentlige vurdering af ejendommen var pr. 1. oktober 2005 2,7 mio. kr., jf. bilag 1. Ejendommen havde dog en væsentlig højere værdi end den offentlige vurdering:

Der var således tale om en eftertragtet ejendom, hvor der allerede på overdragelsestidspunktet medio 2006 var udsigt til gennemførelse af en lokalplan, der ville muliggøre udstykning af grunden og opførelse af beboelsesejendomme med udsigt til Fjorden. Som det fremgår af den efterfølgende vedtagne lokalplan nr. ... (bilag 8), er ejendommen omfattet af planens delområde 2 (bilag 8, side 17), og det blev med planen tilladt at nedrive erhvervsejendommen og opføre 3 dobbelthuse med to boliger i hver, jf. bilag 8, side 4, 11 og 12. Det fremgår af allongen til skødet (bilag B), at køber netop erhvervede ejendommen med henblik på at nedrive bygningerne og opdele grunden for opførsel af nye huse til videresalg.

Vedrørende erhvervsejendommen bemærkes det i øvrigt, at den ikke er konstateret forurenet som anført i replikken, side 4, 4. afsnit. Tværtimod har sagsøger 1 oplyst G1 ApS, at sagsøger 1 ikke havde mistanke om forurening af jordbunden, jf. bilag 5, side 2 og bilag B, side 2, hvoraf det også fremgår, at ejendommen er registreret på vidensniveau 1. En registrering af en ejendom på vidensniveau 1 betyder blot, at ejendommen muligvis kan være forurenet. Efter en miljøteknisk undersøgelse er ejendommen da også efterfølgende blevet udtaget af kortlægningen, jf. skønserklæringen af 25. september 2012, side 10.

Det fremgår af stævningen, side 4, 4. afsnit, at køberne på overdragelsestidspunktet havde en forventning om at kunne opføre otte huse på grunden. En sådan forventning - og et sådant potentiale - vil også afspejle sig i overdragelsesprisen.

Det gøres på den baggrund gældende, at overdragelsesprisen på 4,3 mio. kr. - uagtet den offentlige vurdering - ikke afspejler markedsprisen for ejendommen, der skulle bruges til opførelse af nye huse. Den reelle markedsværdi må således antages at have været væsentligt højere.

Det kan i den forbindelse ikke tillægges nogen betydning, at ejendommen i skønserklæringen af 25. september 2012 er blevet skønnet til kr. 2.700.000,- . Dels er der i sagens natur en stor usikkerhed knyttet til en skønserklæring, der er udarbejdet mere end 6 år efter købsaftalens indgåelse og på et tidspunkt hvor ejendommens bygninger var revet ned, og dels illustrerer de 2 afgivne købstilbud (bilag 3 og 4), at erhvervsejendommens faktiske markedsværdi lå væsentligt over den af skønsmandens skønnede værdi.

Da der er tale om overdragelse mellem parter uden konkret modstående interesser for så vidt angår fordelingen af overdragelsessummen på erhvervsejendommen henholdsvis sommerhuset, og da overdragelsessummen ikke afspejler handelsværdien, har SKAT været berettiget til at udøve et skøn over ejendommenes markedsværdier, jf. UfR 1980.414 H.

Det påhviler sagsøgerne at godtgøre, at skønnet er tilsidesætteligt, og den bevisbyrde er ikke løftet.

Skattemyndighederne har i overensstemmelse med det efterfølgende videresalg skønnet markedsværdien af sommerhuset til 1,5 mio. kr., hvilket betyder, at 1,9 mio. kr. (svarende til differencen på 2,1 mio. kr. reduceret med skønnede handelsomkostninger på 0,2 mio. kr.) rettelig skal henføres til salget af erhvervsejendommen.

Sagsøgerne har ikke godtgjort, at dette skøn er åbenbart urimeligt eller hviler på et forkert grundlag.

Det gøres gældende, at realiteten i det samlede salg af sagsøger 1´s erhvervsejendom og sagsøger 2´s ægtefælles sommerhus er, at selskabet (sagsøger 1) har givet afkald på en skattepligtig indkomst på 1,9 mio. kr. i hovedaktionærens (sagsøger 2) interesse. Disse 1,9 mio. kr. skulle rettelig have været henført til selskabets skattepligtige indkomst ved salget af erhvervsejendomme, men blev i stedet henført til hovedaktionærens ægtefælles skattefrie avance ved salget af sommerhuset, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Da selskabet har fraskrevet sig en indkomst i hovedaktionærens interesse, skal selskabet (sagsøger 1) beskattes af den manglende indkomst, jf. statsskattelovens § 4, og hovedaktionæren (sagsøger 2) skal beskattes af den tilgåede formuefordel som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A. Der kan ske beskatning af hovedaktionæren, når selskabet har givet afkald på indkomst i hans interesse, selvom det ikke er hovedaktionæren selv - men derimod dennes ægtefælle - der modtager det økonomiske gode, jf. Den Juridiske Vejledning, afsnit C.B.3.5.3.1.

For så vidt angår sagsøgernes mere subsidiære påstand bemærkes det, at Skatteministeriet er enig i, at den reelle værdi af erhvervsejendommen på overdragelsestidspunktet skal opskrives med 1,9 mio. kr. Det gøres imidlertid gældende, at sagsøger 2 selvsagt ikke derved kan undgå at blive beskattet af maskeret udbytte af et tilsvarende beløb. Realiteten i det samlede salg af de to ejendomme er jo netop, at selskabet (sagsøger 1) har givet afkald på 1,9 mio. kr. - hvorfor selskabet skal beskattes heraf, jf. statsskattelovens § 4 - og at der er tilgået hovedaktionæren (sagsøger 2) en formuefordel på 1,9 mio. kr., som han skal beskattes af som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1. Hovedaktionæren (sagsøger 2) kan ikke undgå udbyttebeskatningen ved nu blot at fortryde den af sagsøgerne foretagne fordeling af den samlede købesum på de to ejendomme.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Ved købsaftalen af 22. juni 2006 solgte H1 A/S erhvervsejendommen på ...1 til G5 ApS (G1 ApS) for 4.300.000 kr., hvoraf 300.000 kr. vedrørte materialer, goodwill og inventar. Ved samme aftale solgte BA sommerhuset på ...2 til G1 ApS for 3.600.000 kr.

Det lægges til grund, at salget er sket mellem uafhængige parter uden modsatrettede interesser med hensyn til spørgsmålet om købesummens fordeling på henholdsvis erhvervsejendommen og sommerhuset. Retten har herved lagt vægt på, at SP har forklaret blandt andet, at han ingen holdning havde til, at sommerhuset blev prissat til 3.600.000 kr., og at det var et vilkår, at sommerhuset og erhvervsejendommen skulle sælges samlet, lige som sælgerne stod for fordelingen af den samlede pris på erhvervsejendommen og sommerhuset.

Skattemyndighederne har på denne baggrund, således som det senest er sket ved Landsskatterettens kendelser af 15. februar 2011, været berettiget til at foretage et skøn over markedsværdien af ejendommene. Ved kendelserne af 15. februar 2011 fastslog Landsskatteretten herefter, at handelsværdien for erhvervsejendommen på ...1 udgjorde 6.100.000 kr., og at handelsværdien for sommerhuset på ...2 udgjorde 1,5 mio. kr.

Spørgsmålet er nu, om dette skøn må tilsidesættes.

Den offentlige ejendomsværdi for erhvervsejendommen på ...1 udgjorde pr. 1. oktober 2005 2.700.000 kr. og pr. 1. oktober 2006 2.600.000 kr.

Den offentlige ejendomsværdi for sommerhusejendommen på ...2 udgjorde pr. 1. oktober 2005 1.450.000 kr., pr. 1. oktober 2006 1.650.000 kr. og pr. 1. oktober 2007 1.450.000 kr. G1 ApS videresolgte som led i en almindelig handel ejendommen i august 2007 for 1.500.000 kr. kontant.

Skønsmanden har i sine erklæringer af 25. september 2012 og 13. januar 2013 blandt andet udtalt, at han vil skønne, at handelsprisen for erhvervsejendommen (grund og bygninger) på ...1 den 22. juni 2006 var 2.700.000 kr. kontant. Skønnet er blandt andet baseret på, at der på ejendommen kan opføres 3 dobbelthuse på hver 135 etagekvadratmeter (se navnlig svarene på spørgsmål 1 og 7). Der har ikke været foretaget syn og skøn vedrørende sommerhuset på ...2, men ejendomsmægler MK har forklaret, at han i forbindelse med salget af sommerhuset i 2007 satte prisen som en ren markedspris ud fra en forventet salgstid på 6 måneder.

Under disse omstændigheder finder retten, at det skøn, skattemyndighederne har foretaget, og hvor markedsværdien af erhvervsejendommen på ...1 er blevet fastsat til 6.100.000 kr., må tilsidesættes. Det kan heroverfor ikke føre til en anden vurdering, at der i forbindelse med købsaftalen af 22. juni 2006 også var andre interesserede købere, herunder at der forelå et skriftligt tilbud fra KS på køb af erhvervsejendommen og sommerhuset fordelt med 4.200.000 kr. på erhvervsejendommen og 3.500.000 kr. på sommerhuset.

Derfor, og uanset at handelsprisen for sommerhuset på ...2 var væsentligt lavere ved gensalget i 2007, tager retten sagsøgerens principale påstand til følge som nærmere angivet nedenfor.

Med sagsomkostninger forholdes som nedenfor bestemt. Der er ved omkostningsfastsættelsen taget udgangspunkt i de vejledende satser og lagt vægt på sagens omfang, forløb, karakter og udfald. Sagens værdi er ansat som skatteværdien af 1.900.000 kr. Efter sagens udfald skal Skatteministeriet endeligt bære omkostningerne til syn og skøn og vidneførsel. H1 A/S har foreløbig betalt 44.550 kr. til skønsmanden, og dette beløb indgår i det sagsomkostningsbeløb, der er tilkendt H1 A/S. De øvrige beløb, der tilkommer skønsmanden og vidnerne, er foreløbig betalt af Skatteministeriet og skal bæres endeligt af ministeriet. I det tilkendte sagsomkostningsbeløb indgår desuden retsafgift med 4.000 kr., der er fordelt med 2.000 kr. til hver af sagsøgerne. Det er ved omkostningsfastsættelsen lagt til grund, at H1 A/S er momsregistreret, og at A ikke er momsregistreret. Ved omkostningsfastsættelsen er der taget højde for, at H1 A/S og A har været repræsenteret ved den samme advokat.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at værdien i fri handel og vandel for ejendommen beliggende ...1 med matr.nr. ..., pr. 22. juni 2006 var kr. 4.300.000, og at værdien i fri handel og vandel for så vidt angår ejendommen beliggende ...2 med matr.nr. ..., pr. 22. juni 2006 var kr. 3.600.000.

Skatteministeriet skal inden 14 dage betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til H1 A/S.

Skatteministeriet skal inden 14 dage betale 65.000 kr. i sagsomkostninger til A.