Spørgsmål

Kan den ejendomsavance der opstår ved salg af ejendommen F til X ApS eller andet selskab med samme ejerkreds overføres efter EBL § 6A til den i 2008 købte industriejendom, således at der ikke skal betales skat af ejendomsavancen mod til gengæld at reducere anskaffelsessummen i den tilkøbte ejendom, dvs. gælder EBL § 6A også ved koncerninterne overdragelser?

Svar

Ja, se begrundelse.

Y A/S der ejes af X ApS har i mange år haft smedevirksomhed på adressen F, V.

I løbet af 2008 har Y A/S købt en delvis færdigbygget industriejendom for kr. ..., som man nu er i gang med at færdigbygge.

Selskabet har i flere år haft planer om at bygge nyt da pladsen på F er blevet for trang. Da det så blev muligt at overtage den nu købte ejendom, slog selskabet til.

I løbet af 2009 påregnes det at flytte den hidtidige produktion fra F over i den nye ejendom, der er større og mere hensigtsmæssigt indrettet i forhold til driften af en smedevirksomhed.

Herefter påregner selskabet at afhænde ejendommen på F, men dette vil formentlig først kunne ske efter udgangen af 2009.

Ved afhændelsen vil der blive realiseret et ganske betydeligt beløb i ejendomsavance og genvundne afskrivninger, og spørger ønsker derfor oplyst om det er muligt at anvende genanbringelsesreglerne i forbindelse med overtagelse af den nye ejendom.

Selskabet påtænker at sælge den omhandlede ejendom til et koncernforbundet selskab. Det er oplyst, at spørger dermed vil sikre sig, at denne kan opfylde kravet om at den afhændede ejendom bliver solgt inden udgangen af året efter den nytilkøbte ejendoms købsår, på trods af det vanskellige boligmarked.

Efter EBL § 6A kan ejendomsavancen - men ikke genvundne afskrivninger - genanbringes i den købte ejendom, men det forudsætter at den ejendom der, afhændes bliver afhændet inden udgangen af året efter den nye ejendoms købsår.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen. Det samme er tilfældet med de friarealer og driftsbygninger, som ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Det fremgår af EBL § 6 A, stk. 1, 4. punktum, at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at spørger enten erhverver fast ejendom i indkomståret forud for det indkomstår, hvori spørger har afstået den faste ejendom, i samme indkomstår eller senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret.

Det er endvidere en betingelse, at spørger senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2.

I det foreliggende bindende svar spørges der til, om en koncernforbunden juridisk persons køb af den pågældende ejendom kan ses omfattet af EBL § 6A.

Der ses ikke at ligge noget til hinder for en sådanne konstruktion, såfremt de øvrige ovenfor nævnte betingelser for at genanbringe avancen er opfyldt. Køberen af ejendommen, X ApS eller andet selskab med samme ejerkreds, vil isoleret set være at anse som en selvstændig juridisk person.

Det bemærkes i denne forbindelse, at en sådanne transaktion vil være omfattet af ligningslovens § 2, der fastslår at købe/salgssummen skal opgøres på markedsmæssige vilkår, dvs. beløbet skal udgøre et beløb der kunne være opnået, hvis transaktionen var foretaget mellem uafhængige parter.

SKAT indstiller herefter at det stillede spørgsmål besvares med et "ja".

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.