Landsskatteretten afviser klagen på grund af manglende klageberettigelse.
Faktiske oplysninger
H1 har ved endeligt skøde af 17. august 2004 erhvervet den påklagede ejendom, som var en ubebygget grund, for en købesum på 2.427.200 kr., med overtagelsesdato den 1. juni 2003.
Ejendommen er beliggende adresse Y1 [nr. x - nr. x], by Y1, matrikelnummer […]. Ejendommen udgør et samlet areal på 7.119 m2, heraf 481 m2 vej.
Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret, at der i 2004 er opført syv bygninger, der indeholder i alt 20 boliger.
Det fremgår af www.tinglysning.dk, at den påklagede ejendom ejes af H1.
Det fremgår af Statens Salgs- og Vurderingsregister, at H1 administreres af G1.
Repræsentanten har på vegne af grundejeren den 8. december 2006 anmodet SKAT om genoptagelse af ejendomsvurderingen vedrørende ejendommen beliggende adresse Y1 [nr. x], by Y1, med henblik på forhøjelse af fradrag i grundværdien for forbedringer.
SKATs afgørelse af 16. januar 2008 blev påklaget til Vurderingsankenævn […], som traf afgørelse den 14. december 2011.
Den 14. marts 2012 indgav repræsentanten på vegne af G1 en klage over [Vurderingsankenævnets] […] afgørelse.
På Skatteankestyrelsens forespørgsel vedrørende spørgsmålet om klageberettigelse har repræsentanten ved e-mail af 24. januar 2019 anført følgende:
"Sagen ønskes behandlet på det foreliggende grundlag."
Vurderingsankenævnets afgørelse
Grundværdi
Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 14. december 2011 tiltrådt de af SKAT ansatte grundværdier på 5.502.000 kr. for vurderingsåret 2004 og 15.589.000 kr. for vurderingsårene 2006 og 2008.
Som begrundelse er anført:
"6.3. Ansættelse af grundværdi
Grundværdien ansættes i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. nærmere §§ 13 og 16 og udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en - i økonomisk henseende - god anvendelse.
Af vurderingslovens § 39 fremgår, at vurderingerne foretages på grundlag af oplysninger fra registre indeholdende nødvendige oplysninger for vurderingen. Desuden kan vurderingsmyndigheden indhente oplysninger hos ejere af fast ejendom, jf. VUL § 38 og foretage fornøden besigtigelse, jf. VUL § 40, til brug for vurderingen.
Ud over ovenstående oplysninger henter vurderingsmyndigheden støtte i beregningsmetoder, der anvendes ved forskellige typer ejendomme og forhold. Beregningsmetoderne er ikke lov fæstede. Omvendt er anvendelse af de vurderingstekniske hjælpemidler, som f.eks. byggeretsværdiprincippet, ikke i sig selv i strid med bestemmelserne i vurderingsloven, jf. SKM2005.63.HR.
I vurderingsvejledningens afsnit C.2.1 og C.2.1.6 understreges det, at metoderne udelukkende er hjælpemidler, der sammen med de statistiske analyser og evt. andet kendskab til ejendom mene, anvendes til at komme frem til en grundværdi. Uanset hvilket resultat man når frem til ved hjælp af beregningsmetoderne, skal man altid have for øje, at det er grundens handels værdi i ubebygget stand, på vurderingstidspunktet, der er målet.
Det tidligere Ligningsråd vedtog, at det såkaldte byggeretsprincip skal anvendes som hjælpe middel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde i parcelhus-, rækkehus- og sommerhuskvarterer.
Østre Landsret har, jf. TfS 1997.663 slået fast, at der ikke med indførelsen af byggeretsværdi princippet er tilvejebragt noget selvstændigt af grundens handelsværdi uafhængigt vurderingsgrundlag. Det vil sige, at den ansatte grundværdi skal svare til handelsværdien, uanset hvilke beregningsmæssige hjælpeværktøjer der er anvendt.
Det kan betyde, at områdeprisen/byggeretsprisen/antal byggeretter ændres ved den beregning, som danner grundlag for ansættelsen eller der gives tillæg/nedsalg til det beregnede resultat, så den samlede værdi svarer til den skønnede handelsværdi.
Hvis den faktiske bebyggelsesprocent er højere end tilladt, overføres en del af fællesarealet til beregningsarealet. Det vil sige, at den del af fællesarealet, det er nødvendigt at overføre til beregningsarealet for at overholde den tilladte bebyggelsesprocent, medregnes til grundværdien med halv områdepris pr. kvadratmeter.
6.3.1. Byggeretter
Genoptagelsestidspunkt
Der kan jf. skatteforvaltningslovens § 33 stk. 2, ske genoptagelse, hvis der anmodes om dette senest den 1. maj i det 4. år efter vurderingsårets udløb. Genoptagelse kan ske, såfremt der fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring.
Repræsentanten har ligeledes anmodet om genoptagelse af grundværdiansættelsen den 30. april 2008, hvorfor genoptagelse heraf kan ske for ejendomsvurderingen 2004 og senere.
Opgørelse af grundværdien
Repræsentanten har anført, at der bør ansættes 16 byggeretter i overensstemmelse med lokal planens bestemmelse omkring bebyggelsesprocent på 25 % og en gennemsnitlig boligstørrelse på 110 m2. Herudover anmodes om et fællesareal på 4.500 m2 til 0 kr.
Af lokalplanens bestemmelse (7.1) gælder, at bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 25 %. Grunden er på 6.638 m2 (eks. vej), hvorfor grunden kan bebygges med 1.660 m2, mod rent faktisk 1.640 m2. Grunden er derfor udbygget i overensstemmelse med lokalplanen.
Nævnet ansætter derfor antallet af byggeretter til forholdet mellem det retlige boligareal på ejendommen 1.660 m2 (6.638 m2*25 %) og en gennemsnitlige boligstørrelse for de påklagede år 95m2, eller til 18 byggeretter, idet nævnet har samtidig henset til, at der reelt er opført 20 boliger.
Nævnet stadfæster herved SKATs afgørelse af 27. april 2009.
Nævnet finder, at boligstørrelsen på mellem 90 m2 og 100 m2 skal anvendes for klageårene, da det svarer til gennemsnitsstørrelsen af nybyggede række-, kæde- og dobbelthuse ifølge statiske årbog (2001: 96 m2, 2002: 92 m2, 2003: 89 m2, 2004: 93 m2, 2005: 96 m2 2007: 107) m2 , jf. vurderingsvejledningen. Nævnet finder således, at der skal sammenlignes med en "rimelig boligstørrelse" for samme typer af boliger. Nævnet har endvidere henset til at det faktiske gennemsnit for boligerne er 82 m2.
Repræsentantens oplysning om størrelsen af fællesarealet 4.500 m2 er ikke dokumenteret eller sandsynliggjort ved underliggende opmålinger ud fra luftfoto eller lignende.
Nævnet har ud fra luftfoto på arealinfo skønnet arealet indenfor hækken til 1.300 m2, i lighed med repræsentanten. Da opmåling ud fra luftfoto er behæftet med usikkerhed, skønner nævnet størrelsen af fællesarealet til 3700 m2. Såfremt der ikke skal herske usikkerhed om fællesarealets faktiske størrelse, bør dette efter nævnets opfattelse, opmåles af landmåler.
Bebyggelsens faktiske boligareal er 1.640 m2., hvorfor byggetekniske beregningsareal opgøres til 6.560 m2 (1.640 m2/25 %). Da dette overstiger det vurderingspligtige areal, medtages en del af fælles arealet i beregningen af grundværdien, således at det fælles areal der sættes til 0 udgør 78 m2. Den praktiske fremgangsmåde fremgår af eksempel 3 i vurderingsvejledningens afsnit C.2.1.2.
AREALOPLYSNINGER
Grundareal 7.119 m2
Vejareal 481 m2
fælles areal, der sættes til 0 kr./m2 72 m2
Byggeteknisk beregningsareal 6.560 m2
Nævnet vil derfor lægge de samme forhold til grund for ansættelsen som SKAT, hvorfor nævnet i fastholder SKATs ansættelse af grundværdien for de påklagede år.
Grundværdien ansættes derfor til;
- pr. 1. oktober 2004 5.502.000 kr.
- pr. 1. oktober 2006 15.589.000 kr.
- pr. 1. oktober 2008 15.589.000 kr.
Idet repræsentanten ikke har anført andre forhold omkring grundværdiansættelsen, der ændrer nævnets opfattelse af den af SKAT ansatte grundværdi. Nævnet mener ikke, at der for denne grund er forhold, der giver anledning til at ændre ovenstående skøn af grundens værdi jf. vurderingslovens §§ 6,13 og 16.
Ankenævnets afgørelse
Der er ikke fremlagt nye faktiske oplysninger i indsigelsen af 18. november, hvorfor nævnet fastholder ovenstående. "
Fradrag for forbedringer
Der er ikke godkendt fradrag for udgifter til landinspektør, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18.
Som begrundelse er anført:
"6.1.1. Landinspektør
Repræsentanten har ikke opgjort et fradrag, men medtaget udgiften i det opgjorte beløb for projektering og tilsyn. Dette beløb er opgjort som en andel af teknisk rådgivning og anden rådgivning anført i byggeregnskabet.
Der foreligger ikke underliggende fakturaer, eller anden dokumentation for de i byggeregnskabet opgjorte udgifter.
Nævnet har konstateret, at der i sagen foreligger udførlige tilbudslister for entrepriser, tillige med fakturaer vedrørende betaling af tilslutningsafgifter for vand, el, varme og kloak. Nævnet har ligeledes konstateret, at byggeregnskabet er underskrevet den 19. november 2004, og repræsentanten fremsender dokumentation for de ønskede fradrag for forbedringer den 8. december 2006, dvs 2 år efter regnskabets underskrift og indenfor bogføringslovens opbevaringspligt for bilag.
Nævnet finder der derfor bemærkelsesværdigt, at det ikke har været muligt at fremlægge dokumentation for en afholdt udgift til Landinspektør.
Det fremgår af skødet, at der er vedlagt et matrikelkort udarbejdet af landinspektørfirmaet R1, hvoraf grunden fremgår. I skødet er angivet grundens størrelse på 7.119 m2, heraf størrelsen på den udmatrikulerede vej. Skødet er underskrevet i juni 2004 og af SKATs system fremgår, at grunden er approberet den 18. december 2003. I skødet er anført at køber afholder udgifter ved handlens berigtigelse, herunder advokatomkostninger.
Nævnet anser det derfor for mest naturligt, at det er sælger der har betalt eventuelle udgifter til landinspektør, idet grunden er udmatrikuleret ved skødets underskrift.
Udgifter til afsætning af bygningerne på grunden anses ikke at medføre en værdistigning af grunden i ubebygget stand, hvorfor der ikke indrømmes fradrag herfor.
Da repræsentanten ikke har dokumenteret eller sandsynliggjort, at klager har afholdt udgifter til landinspektør godkendes ikke fradrag jf. vurderingslovens § 18.
Ankenævnets afgørelse
Der er ikke fremlagt nye faktiske oplysninger i indsigelsen af 18. november, hvorfor nævnet fastholder ovenstående."
Foreningens opfattelse
Grundværdi
Foreningen har nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien til henholdsvis 4.515.000 kr. i 2004 og 13.000.000 kr. i 2006 og 2008.
Til støtte for påstanden er anført:
"DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER
Antallet af byggeretter
Ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet.
Efter dette princip ansættes et antal byggeretter, der svarer til det antal boliger af normalstørrelse, der kan opføres på en ejendom med de for ejendommen gældende retlige begrænsninger.
Klagers ejendom er beliggende inden for delområde […] som illustreret på side […] i lokalplan […], (bilag 7), der udgør den planmæssige regulering af de retlige forhold på klagers ejendom. I lokalplanens § 7 er det bestemt, at bebyggelsesprocenten for delområde […] ikke må overstige 25.
Vurderingsankenævnet har truffet afgørelse om, at der skal indgå 18 byggeretter i grundværdispecifikationerne, idet vurderingsankenævnet har forudsat en gennemsnitlig boligstørrelse i genoptagelsesårene på 95 m2.
Som det fremgår af uddrag fra Statistik Årbog (bilag 8), var den gennemsnitlige boligstørrelse i Danmark i genoptagelsesårene mellem 109,5 m2 113,3 m2. Af pragmatiske hensyn gøres det derfor gældende, at der ved beregningen af antallet af byggeretter passende i begge genoptagelsesår kan anvendes en gennemsnitlig boligstørrelse på 110 m2.
Vurderingsankenævnet har afvist dette med henvisning til, at den gennemsnitlige boligstørrelse ifølge tidligere vurderingsvejledninger var lavere, og at der bør ses på den gennemsnitlige boligstørrelse for den opførte type bebyggelse. Det gøres imidlertid gældende, at fejlagtige oplysninger i en vurderingsvejledning naturligvis ikke kan træde i stedet for objektivt korrekte oplysninger, og at der naturligvis må ses på den gennemsnitlige boligstørrelse for alle boligtyper.
Med en maksimal bebyggelsesprocent på 25, et grundareal på 7.119 m2 (hvoraf kun 6.638 m2 er vurderingspligtige, da der i grundværdispecifikationerne indgår 481 m2 vej) og en dokumenteret gennemsnitlig boligstørrelse på 110 m2 kan der maksimalt opføres 15 boliger af normalstørrelse (6.638 x 0,25 / 110). Antallet af byggeretter skal derfor nedsættes til 15.
Fællesareal til 0 kr.
I grundværdispecifikationerne indgår et fællesareal til 0 kr.
Dette beregnes som grundstørrelsen fratrukket det såkaldte byggetekniske beregningsareal, der svarer til, hvor stor grunden skulle have været for at der med de på grunden værende retlige begrænsninger kunne opføres den bebyggelse, der rent faktisk er opført.
Da det byggetekniske beregningsareal udgør 5.200 m2 (opført bebyggelse på 1.300 m2 / bebyggelsesprocent på 25 x 100), kan det fællesareal, der skal indgå i grundværdispecifikationerne, opgøres til 1.919 m2. Heri er indeholdt det vejareal på 481 m2, der allerede indgår i grundværdispecifikationerne.
Grundværdiberegningen for klagers ejendom ser herefter således ud:
|
År
|
2004
Områdepris 600 kr.
|
2006
Områdepris 1.700 kr.
|
2008
Områdepris 1.700 kr.
|
|
Byggeretsværdi
|
(1 byggeret: 800 m2 x 300 kr. = 240.000 kr.)
15x240.000 kr. = 3.600.000 kr.
|
(1 byggeret: 800 m2 x 850 kr. = 680.000 kr.)
15x680.000 kr. = 10.200.000 kr.
|
(1 byggeret: 800 m2 x 850 kr. = 680.000 kr.)
15x680.000 kr. = 10.200.000 kr.
|
|
Arealværdi
|
5.200 m2 á 300 kr. = 1.560.000 kr.
|
5.200 m2 á 850 kr. = 4.420.000 kr.
|
5.200 m2 á 850 kr. = 4.420.000 kr.
|
|
1.919 m2 fællesareal og vejareal til 0 kr.
|
0 kr.
|
0 kr.
|
0 kr.
|
|
Delsum
|
5.160.000 kr.
|
14.620.000 kr.
|
14.620.000 kr.
|
|
Nedslag med 12,5 % for manglende udstykning og stor grund
|
-645.000 kr.
|
-1.827.500 kr.
|
-1.827.620 kr.
|
|
I alt
|
4.515.000 kr.
|
13.000.000 kr.
|
13.000.000 kr.
|
I øvrigt skal det anføres, at såfremt den af vurderingsankenævnet anvendte gennemsnitlige boligstørrelse på 95 m2 lægges til grund, da kan der alene ansættes 17 byggeretter og ikke 18, som Vurderingsankenævnet har beregnet sig frem til. "
Fradrag for forbedringer
Påstanden vedrører fradrag for følgende udgift:
|
Landinspektør
|
30.000 kr.
|
|
I alt
|
30.000 kr.
|
Til støtte for påstanden er anført:
" DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - FRADRAGSANSÆTTELSEN
Vurderingsloven § 17 har følgende ordlyd:
"Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde".
Hvad, der forstås ved en grundforbedring, er således uomtalt i loven. Det overordnede formål med § 17 er, at der skal ske friholdelse af grundforbedringer for beskatning. Dette har været formålet med loven siden indførelsen i 1922. Formålet er således at fremme, at der sker sådanne grundforbedringer.
Højesteret synes at have skærpet kravet om klar hjemmel til beskatning i lovgivningen. Dette er hovedkonklusionen i Skatteministeriets undersøgelse af legalitetskrav til skattemyndighedernes afgørelser. Undersøgelsen er offentliggjort i TfS 1998.137, og synspunktet er, at tvivl om hjemmelsgrundlaget ubetinget er myndighedernes problem. Heri ligger ikke blot, at der ikke kan fortolkes i skærpende retning, ud over hvad lovens tekst - og eventuelt klare lovmotiver - berettiger til; men tillige, at usikkerhed om rækkevidden af en hjemmel trækker i retning af en udvidende fortolkning, hvor dette er til gunst for skatteyderen. Der henvises også til Jørgen Nørgaards artikel i Juristen nr. 2, 2001, side 65.
Der ses ikke at være hjemmel eller støtte i lovens forarbejder til den indskrænkende fortolkning af begrebet "forbedringer", som er lagt til grund ved ansættelsen. Der er i den konkrete sag tvist om, hvorvidt - eller i hvilket omfang - nedenstående udgifter berettiger til fradrag i grundværdien:
(Skema udeladt)
Landinspektør
Siden Landsskatterettens kendelse af 26. marts 1986 har udgiften til landinspektør i praksis været fradragsberettigende, idet den betragtes som afgørende for, at der overhovedet kan finde en byggemodning sted.
I den konkrete sag følger det forudsætningsvis af skødet (bilag 1) side 1, at der har været afholdt en udgift til landinspektør, idet der henvises til et matrikelkort udarbejdet af R1. At der har været foretaget matrikulære ændringer, der i sagens natur indebærer landinspektørarbejder, fremgår da også af, at ejendommen i forbindelse med klagers erhvervelse ændrede grundstørrelse fra 15.950 m2 til 7.119 m2.
Det fremgår desværre ikke af byggeregnskabet eller andre regnskabsmateriale, som klager i dag er i besiddelse af, hvor stor udgiften har været. Der er derfor grundlag for at foretage et værdiskøn over udgiftens størrelse.
på baggrund af erfaringer fra lignende sager anmodes der om et skønsmæssigt ansat fradrag på 30.000 kr."
Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes det, at klagen blev modtaget hos Skatteankestyrelsen den 14. marts 2012
Reglerne om kredsen af klageberettigede fremgår af den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens (lovbekendtgørelse nr. 1267 af 12. november 2015) § 35 a, stk. 2. Af bestemmelsen fremgår:
"En klage kan indgives af enhver, der har en væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Klage omfattet af § 6, stk. 1, kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat."
Af forarbejderne til bestemmelsen (bemærkningerne til lovforslag nr. 212 fremsat den 24. april 2013) fremgår:
"Det foreslås, at klage kan indgives af enhver, der har væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Særligt for klager, som er omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, over vurderinger, foreslås det, at de klageberettigede er ejeren af ejendommen og andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat. Afgrænsningen af de klageberettige er identisk med det skatteretlige partsbegreb. Det vil sige, at de, der er parter i sagen, vil kunne klage.
Den foreslåede afgrænsning af de klageberettigede svarer til de gældende regler om, hvem der er klageberettigede i skatteforvaltningslovens § 36, stk. 1, om klage til skatteankenævnene, § 38, stk. 1, om klage til vurderingsankenævnene, § 39 a, stk. 1, om klage til motorankenævnene og § 40, stk. 1, om klage til Landsskatteretten. Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i kredsen af de klageberettigede."
Af forarbejderne til den nævnte tidligere bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 1, (bemærkningerne til lovforslag nr. 110 fremsat den 24. februar 2005) fremgår:
"Efter stk. 1 er det ikke kun ejeren af en fast ejendom, der er klageberettiget, men også andre med en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat.
Klage fra andre end ejeren kan f.eks. forekomme, hvor ejendommen er solgt, og sælgeren fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen. Ligeledes er en kommune, der efter lovgivningen vil kunne tilpligtes at overtage ejendommen, klageberettiget efter bestemmelsen. Derimod vil f.eks. en lejer i en udlejningsejendom med flere lejemål ikke kunne klage over en ansættelse af ejendommens grundværdi, selv om ejendomsskatten overvæltes på den leje, lejerne afkræves."
Af bemærkningerne til § 40, stk. 1, fremgår, at for så vidt angår ejendomsvurderinger, skulle kredsen af klageberettigede afgrænses på samme måde som i § 38, stk. 1.
Landsskatteretten har ved afgørelse af 9. marts 2017, offentliggjort i SKM2017.221.LSR, behandlet spørgsmålet om, hvorvidt en lejer af en del af en ejendom kan anses for klageberettiget. Landsskatteretten afviste klagen på grund af manglende klageberettigelse, idet lejeren ikke kunne anses for at have en væsentlig, direkte retlig interesse i den afgørelse, der blev klaget over. Interessen kunne alene anses for indirekte og økonomisk.
Landsskatteretten bemærker, at der i nærværende sag ikke er fremlagt fuldmagt fra ejeren om, at der klages på vegne af ejeren
Det er Landsskatterettens opfattelse, at det at være administrator for en ejendom ikke i sig selv kan anses for at medføre, at man har en væsentlig, direkte retlig interesse i resultatet af vurderingen for den pågældende ejendom.
På grundlag af de foreliggende oplysninger finder Landsskatteretten, at det ikke er godtgjort, at G1 har en væsentlig, direkte, retlig interesse i den afgørelse, der klages over.
G1 kan således ikke anses for omfattet af kredsen af klageberettigede, jf. den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, modsætningsvis.
Landsskatteretten afviser derfor klagen.