Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at boligkøbere, der finansierer deres boligkøb via A A/S løbende har fradrag for aftalebetalingen i henhold til kursgevinstlovens § 23, idet aftalebetalingen må kvalificeres som en låne- handelsomkostning som medtages ved opgørelse af et kurstab på et eurolån?
2. Kan det bekræftes, at boligkøbere, der finansierer deres boligkøb via A A/S løbende har fradrag for aftalebetalingen i henhold til kursgevinstlovens § 23, idet aftalebetalingen må kvalificeres som et kurstab på et eurolån?

Svar

1. Nej.
2. Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Beskrivelsen af de faktiske forhold er undladt i offentliggørelsesteksten.

Beskrivelse af den påtænkte disposition

Kort forklaret vil boligkøberens finansiering ske i henhold til følgende model:

A A/S køber den ejendom, boligkøberen ønsker at erhverve. Ejendommen er altså i første omgang fuldt ud ejet af A A/S.

A A/S videresælger straks ejendommen til boligkøberen til samme pris på et betinget skøde. Der er tale om en endelig overdragelse, men aftalen er betinget af, at boligkøberen overholder sin betalingsforpligtelse.

Købesummen fastsættes i euro. En del af købesummen, f.eks. 20%, betales ved underskrift, mens den resterende købesum betales over f.eks. 30 år. Betalingsforpligtelsen er dermed i euro, selv om indbetaling som udgangspunkt sker i danske kroner, idet indbetalingen omregnes i forhold til euro-kursen på betalingstidspunktet, således at betalingen afhænger af euroens kursudvikling i forhold til danske kroner.

For hver købsindbetaling der foretages, erhverver boligkøberen en tilsvarende del af ejendommen. Boligkøberen opnår fuldt ejerskab, når hele købesummen er betalt. Købsbetalingen udgør et stigende beløb over tid. Foruden købsindbetalingen betaler boligkøberen en "aftalebetaling", som udgør en vis procentdel af den manglende købsbetaling. Aftalebetalingen udgør en faldende betaling over tid, som er fastsat efter et matematisk kursreguleringsprincip. Den samlede årlige ydelse er fast. Betalingsprofilen minder dermed mest om betalingsprofilen på et almindeligt annuitetslån, der er den almindelige betalingsprofil på et realkreditlån. En betalingsprofil kan for eksempel se ud som følger.

Termin (år)	Købsbetaling (EUR)	Aftalebetaling (EUR)	Ydelse (EUR)
1 2 3-29 (total) 30	1.424 1.524 121.463 10.136	9.421 9.322 171.372 710	10.846 10.846 292.836 10.846
Samlet	134.548	190.825	325.373

Den faktiske finansieringsomkostning (effektive finansieringsomkostning eller ÅOP) vil være lidt højere end ved et traditionelt realkreditlån, da det juridiske set-up er mere kompliceret, og da likviditeten i markedssegmentet er dårligere end det traditionelle realkreditmarked.

Nærværende forespørgsel vedrører den skattemæssige behandling for boligkøberen af aftalebetalingen.

Der er udarbejdet udkast til et betinget skøde mellem A A/S og boligkøberen, der vedhæftes som bilag 3 - forelægges ikke for Skatterådet. Vi vedhæfter desuden et eksempel på et betalingsforløb, under forudsætning af, at aftalebetalingen er fradragsberettiget for boligkøberen (bilag 4).

Da boligkøberen køber ejendommen fuldt ud, vil han skulle betale alle ejendomsskatter mv. fuldt ud.

Modellen har den ulempe, at der skal betales tinglysningsafgift to gange, idet der sker to overdragelser af den faste ejendom."

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

"Indledningsvist skal det konstateres, om boligkøberens betalingsforpligtelse udgør en gæld. En gæld foreligger, hvis boligkøberen har en retlig forpligtelse til en betaling i form af penge. En gældsforpligtelse er således karakteriseret ved, at skyldneren kender fordringshaverens identitet, fordringens nøjagtige størrelse og dens forfaldstidspunkt.

I forhold til den foreliggende situation er der tale om en aftale betinget af, at boligkøberen foretager de senere betalinger. Der er således tale om en resolutivt betinget aftale, idet det hviler i hænderne på boligkøberen, om betingelsen vil blive opfyldt. I skatteretlig henseende er der dermed tale om en endeligt bindende aftale, som forpligter boligkøberen til at skulle betale et nærmere angivet beløb på nærmere angivne tidspunkter til A A/S.

Det kan efter vores opfattelse ikke føre til et andet resultat, at ejendomsretten ifølge skødet går over i takt med købsbetalingen, da dette må sidestilles med en panteret. Dette er i overensstemmelse med, at køberen i relation til tinglysning og ejendomsskatter anses for den fulde ejer, således at der betales fuld tinglysningsafgift og alle ejendomsskatter mv.

Alle betingelserne for, at der foreligger en gæld, er således til stede, og det kan konkluderes, at der set fra boligkøberens synsvinkel foreligger en gældsforpligtelse. Endvidere kan det konstateres, at denne gældsforpligtelse er i fremmed valuta, idet gælden reguleres i forhold til euroen, jf. udkast til skøde § 7 og § 10.2 samt kursgevinstlovens § 1, stk. 2.

Det skal herefter bedømmes, hvordan aftalebetalingen skal kvalificeres. Som vi umiddelbart ser det er der tre muligheder.

1. Aftalebetalingen kvalificeres skatteretligt som en fradragsberettiget renteudgift, jf. statsskatteloven § 6 e og ligningslovens § 5.
2. Aftalebetalingen kvalificeres som en låne- og handelsomkostning, og dermed som et fradragsberettiget kurstab, jf. kursgevinstlovens § 23 og TfS 1998, 581.
3. Aftalebetalingen kvalificeres som et direkte kurstab, der er fradragsberettiget, hvis tabet overstiger 1.000 kr., jf. kursgevinstlovens § 23.

Ad 1. Rente

Skatteretligt defineres renter som en procentvis betaling af en restgæld. Her er der tale om en på forhånd fastlagt betalingsprofil, hvorfor aftalebeløbet ikke ses at kunne defineres som en rente, hvilket er i overensstemmelse med formålet med ordningen.

Ad 2. Låne- og handelsomkostning

Det kan herefter overvejes, om aftalebetalingen kan kvalificeres som en låne- og handelsomkostning.

Ifølge Ligningsvejledningen 2007-3 A.D.2.15 udgør de fradragsberettigede låne- og handelsomkostninger f.eks. stempelafgifter, stiftelsesprovisioner mm. vedrørende lån med en løbetid på 2 år eller mere, tinglysningsafgift, advokat- og revisorudgifter, vekselomkostninger i forbindelse med indfrielse af et lån i fremmed valuta samt kurtage ved salg af obligationer i forbindelse med stiftelse af et obligationslån og kurtage ved opkøb af obligationer i forbindelse med indfrielse af et obligationslån.

Låne- og handelsomkostninger omfatter således alle udgifter, som er direkte henførbare til selve finansieringen. Aftalebetalingen er knyttet direkte op på finansieringsmodellen og bør derfor anses for en låne- og handelsomkostning, som indgår i opgørelsen efter kursgevinstloven.

Ad 3. Kurstab

Kan det ikke tiltrædes, at aftalebetalingen udgør en låne- og handelsomkostning må det overvejes, om denne bør kvalificeres som et kurstab.

Det følger af kursgevinstlovens § 1, at loven omfatter gevinst og tab ved frigørelse af gæld. Af bemærkningerne, jf. lov nr. 439 af 10/6 1996, fremgår, at kursgevinstloven er udtømmende.

I overensstemmelse hermed fremgår af ligningsvejledningen 2007-3 A.D.2.1, at kursgevinstloven gælder for alle kursgevinster og kurstab på gæld, uanset årsagen til gevinsten eller tabet.

Boligkøberen har i forbindelse med betaling af købebetalingen (afdraget) en retlig forpligtelse til at betale aftalebetalingen. Denne er således knyttet op på indfrielse af gælden og må derfor efter vores opfattelse kunne kvalificeres som et kurstab.

Vurdering af resultat

Vi har overvejet, om den skitserede skattemæssige behandling giver et rimeligt resultat set i forhold til den traditionelle lånefinansiering, for hvis finansieringen skal være en reel mulighed for at blive anvendt til finansiering af boligkøb, forudsætter det, at den skattemæssige behandling er sammenlignelig med den skattemæssige behandling af traditionelle lån, således at boligkøberen hverken står dårligere eller bedre.

Efter vores opfattelse må finansieringen sammenlignes med et kontantlån i euro. For et kontantlån i euro gælder følgende skattemæssige forhold:

• Renteudgiften, der er den centrale udgiftspost for låntager, er fradragsberettiget i henhold til ligningslovens § 5.
• Som udgangspunkt er der ikke tilknyttet en kursgevinst/-tab på et kontantlån. Men hvis der bliver tale om en kursgevinst/-tab vil der være skattepligt/fradrag, for personer dog kun i det omfang nettoresultatet for fordringer og gæld i fremmed valuta overstiger 1.000 kr.

Generelt opnås således fuldt fradrag for udgifterne til denne type lånefinansiering (rente og kurstab), men til gengæld skattepligt af en gevinst.

Ved finansieringen opnår boligkøberen ligeledes fuldt fradrag for udgiften (aftalebetalingen). Der opnås således ikke fradrag for et større beløb end i forhold til den traditionelle finansiering. Der er ikke mulighed for at indfri med en kursgevinst, idet der ikke er mulighed for at opkøbe underliggende obligationer. En kursgevinst kan derfor kun opstå, hvis boligkøberen indfrier med et aktiv (ejendommen), ejendommen har en mindre værdi end restgælden, og boligkøberen er gået konkurs, således at der ikke er andre aktiver til dækning af gælden. I så fald vil boligkøberen realisere en skattepligtig gevinst efter kursgevinstlovens § 23.

Boligkøberen står dermed ikke bedre end sammenlignet med de traditionelle lånemuligheder. Tværtimod kan hævdes, at boligkøberen står en smule dårligere, fordi han er afskåret fra at kunne realisere en kursgevinst. Hertil kommer den dobbelte tinglysningsafgift.

Vi ser derfor ikke problemer i at anerkende fradragsretten ud fra en skattemæssig betragtning.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1 og 2

Det fremgår af det oplyste, at boligkøberen erhverver en ejendom og finansierer købet ved at låne penge af A A/S. Lånet kan være på 1.000.000 og den samlede indfrielsessum efter 30 år er på 2.417.520. Der foretages løbende afdrag, jf. vedlagte bilag 4.

Forskellen mellem 1.000.000 og 2.417.520 er en "aftalebetaling" som udgør en vis procentdel af den manglende købsbetaling. Det er oplyst, at "Aftalebetalingen udgør en faldende betaling over tid, som er fastsat efter et matematisk kursreguleringsprincip".

Rente

I den konkrete sag er det aftalt, at der lånes 1.000.000 og det samlede beløb, der skal være tilbagebetalt efter 30 år er 2.417.520.

Det er SKATs opfattelse, at parterne i den konkrete sag har aftalt, at der ikke skal betales rente for lånet. Det er i stedet for aftalt, at lånet indfries til en højere indfrielseskurs og at der foretages løbende afdrag på gælden.

SKAT finder ikke, at forskellen mellem de 1.000.000 og 2.417.520 kan sidestilles med en rente.

Låne- og handelsomkostning

Det fremgår af Ligningsvejledningen 2007-3 A.D.2.15, at de omkostninger, der kan fratrækkes, er omkostninger i forbindelse med påtagelse af en gæld og omkostninger i forbindelse med indfrielsen af gælden.

Det er SKATs vurdering, at "aftalebetalingen" ikke er omfattet, da der ikke er tale om en omkostning i forbindelse med påtagelse eller indfrielse af gæld.

Kurstab

Det er SKATs vurdering, at forskellen mellem de 1.000.000 og 2.417.520 er omfattet af kursgevinstlovens § 1, da der ikke er tale om en rente. Forskellen vil for låntager være et kurstab.

Det fremgår af det oplyste, at lånet vil være i EURO, dette medfører, at lånet vil være omfattet af kursgevinstlovens § 23, såfremt det ikke er omfattet af § 22.

Lånet er ikke omfattet af kursgevinstlovens § 22, da lånet ikke er stiftet på sådanne vilkår, at fordringens værdi på tidspunktet for debitors påtagelse af gælden overstiger det beløb, som debitor skal indfri (stk. 1). Da lånet er uforrentet vil stk. 2 i § 22 ikke kunne finde anvendelse. Stk. 3 finder kun anvendelse på kontant lån i danske kroner.

Fordi lånet ikke er omfattet af kursgevinstlovens § 22 vil lånet være omfattet af § 23. Dette medfører, at personer har fradrag for kurstab, hvis årets nettotab overstiger 1.000 kr.

Det skal bemærkes, at kursgevinstlovens § 25, stk. 2, kan finde anvendelse for valutakursændringer på gælden, da den ikke er børsnoteret, og at kursgevinstlovens § 26, stk. 4, finder anvendelse ved opgørelse af kurstabet.

Det indstilles, at svare nej til spørgsmål 1, da der ikke er tale om en omkostning.

Det indstilles, at svare ja til spørgsmål 2, da aftalebetalingen er omfattet af kursgevinstloven.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.