Indhold

Dette afsnit beskriver, hvordan personer skal beskattes, når de afstår aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en lejlighed.

Afsnittet indeholder:

Regel
Baggrund, formål og historik
Omkostninger ved afhændelsen
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Afstår en person aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer omfattet af aktieavancebeskatningsloven, som er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er gevinst skattefri og tab ikke fradragsberettiget, hvis visse betingelser er opfyldt. Se ABL § 15, stk. 1.

Hvis betingelserne for skattefrihed i ABL § 15, stk. 1, er opfyldt, er gevinst/tab ved udlodning af likvidationsprovenu i samme kalenderår som det år, hvori selskabet endeligt opløses, også skattefri og tab kan ikke fradrages. Se ABL § 15, stk. 2.

Bestemmelsen gælder både for den del af aktien mv., der svarer til beboelseslejligheden, og den del af aktien, der ikke svarer hertil. Skattefritagelsen gælder også uanset, at aktien mv. er mere værd, end lejligheden er.

Skattefriheden er betinget af, at lejligheden har tjent til bolig for ejeren af aktien eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, aktien har været ejet, og at dette bopælskrav har været opfyldt, mens aktien har kunnet sælges skattefrit efter EBL § 8, stk. 4. Er der knyttet et bestemt grundareal til lejligheden, er det endvidere en betingelse, at grundarealet er mindre end 1.400 m², at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse. Se EBL § 8, stk. 1, jf. EBL § 8, stk. 4, og ABL § 15, stk. 1.

Har fx. en andelslejlighed aldrig været beboet af ejeren, er gevinst/tab ved afståelse omfattet af aktieavancebeskatningsloven.

Omkostninger ved afhændelsen

Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

Landsskatteretten har ved kendelse af 21. oktober 2019 (SKM2019.549.LSR) underkendt, at skattemyndighederne i overensstemmelse med tidligere praksis blandt andet havde nægtet fradrag for udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med salg af et andelsbevis i en andelsboligforening. Sagen angik indkomståret 2014. Klageren havde i sagen solgt tre andelslejligheder og afholdt udgifter til ejendomsmægler på 37.245 kr. i forbindelse med salget af én af lejlighederne.

Landsskatteretten henviste til Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.8.3, der angår avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven.-

Her står der: "Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen."

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at antage, at der skulle gælde noget andet i den foreliggende situation, hvor der var tale om salg af en andelslejlighed, hvorfor udgiften til ejendomsmægleren kunne fratrækkes i klagerens afståelsessum.

På baggrund af SKM2019.549.LSR har Skattestyrelsen ændret praksis, så de omkostninger, som sælgeren afholder ved afhændelsen af en ejendom, og som kan fratrækkes i afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven tilsvarende kan fratrækkes i afståelsessummen for aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve den beboelseslejlighed, som aktien m.v., giver brugsret til, og som afholdes i tilknytning til afståelsen af aktien m.v.

Den ændrede praksis fremgår af styresignal af 9. december 2020 (SKM2020.511.SKTST), der endvidere indeholder regler om genoptagelse.

Det bemærkes, at der fortsat ikke er fradragsret for de nævnte udgifter i de tilfælde, hvor gevinst eller tab ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter ABL § 15, stk. 1.

Bemærk

Se endvidere afsnit C.B.2.1.5.8 vedrørende tillæg til anskaffelsessummen, afsnit C.H.2.1.15.6 om beboelsesejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser, og afsnit C.H.2.1.15.7 om beboelseskravet og begrebet husstand.

Skatterådet har bekræftet, at andelshaverne ikke vil være skattepligtige af andelsboligforeningens overtagelse af værdien af andelshavernes individuelle forbedringer af andelsboligen. Se SL § 5 a, samt SKM2019.271.SR og SKM2024.502.SR.

Baggrund og formål og historik

Bestemmelsen i ABL § 15 svarer til EBL § 8, stk. 4. Baggrunden for at reglen blev indsat i aktieavancebeskatningsloven var, at det også skal fremgå udtrykkeligt af aktieavancebeskatningsloven, at gevinst og tab på de pågældende aktier er skattefri.

Skemaet viser de ændringer der er sket i ABL § 15 i de seneste år.

Lov nr. og dato

Ændring og baggrund for ændringen

Hvor i loven

1413 af 21.december 2005

Ny aktieavancebeskatningslov. En bestemmelse svarende til ejendomsavancebeskatningsloven indsat i ABL § 15.

540 af 6. juni 2007

I § 15, stk. 1 ændres "med mere end to beboelseslejligheder" til "med flere beboelseslejligheder". Der er tale om en redaktionel ændring. Bestemmelsen svarer til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, og med ændringen opnås ens ordlyd af de to bestemmelser.

§ 15, stk. 1

Se også

Se også afsnit C.H.2.1.15 om betingelserne i EBL § 8 om skattefrit salg af ejerbolig, herunder afsnit C.H.2.1.15.6 om EBL § 8, stk. 4, vedrørende boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser, og afsnit C.H.2.1.15.7 om beboelseskravet og begrebet husstand.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser og SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdom
►SKM2025.668.VLR◄	►Sagen angik, om en skatteyder var skattepligtig af en avance ved afståelsen af en andel i en andelsboligforening, og hvor stor avancen i givet fald var. Landsretten lagde til grund, at skatteyderen kortvarigt havde ejet andelsbeviset, inden hun solgte det videre, og og at det under disse omstændigheder påhvilede skatteyderen at godtgøre, at hun ikke var skattepligtig af gevinsten ved salget af andelsbeviset. Da dispositionerne omkring skatteyderens overtagelse og videresalg af andelsbeviset måtte betragtes som usædvanlige, og da skatteyderen var nærtstående med ejerkredsen bag selskabet, som hun købte andelsbeviset af, fandt landsretten, at beviskravet skærpedes, og at skatteyderen efter bevisførelsen ikke havde gjortgjort, at hun ikke i skatteretlig forstand oppebar gevinsten. Landsretten fandt, at skatteyderen ikke havde tilvejebragt et grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering af, at skatteyderens anskaffelsessum var 0 kr., og at afståelsessummen kunne fastsættes på baggrund af en ikke underskreven overdragelsesaftale. Landsretten anså det således ikke som godtgjort, at der var aftalt eller betalt en anskaffelsessum. Det kunne ikke føre til en ændret vurdering, at det måtte have formodningen imod sig, at andelsbeviset blev overdraget vederlagsfrit til skatteyderen, da hun kun i begrænset omfang havde fremlagt dokumentation, der kunne belyse de nærmere omstændigheder ved overdragelsen af andelsbeviset til hende, og at den fremlagte dokumentation herom var indbyrdes modstridende. På den baggrund, og da det skatteretligt måtte lægges til gurnd, at afståelsessummen havde passeret skatteyderens økonomi, fandt landsretten, at skatteyderen ikke havde godtgjort et grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse. Byrettens dom, hvorefter anskaffelsessummen blev sat til 0 kr. medens afståelsessummen blev sat til 279.730 kr., hvorefter avancen udgjorde 279.730 kr., blev herefter stadfæstet.◄	►Dommen er en stadfæstelse af SKM2024.70.BR◄
SKM2014.702.ØLR	Landsretten fastslog, at afståelse af et kolonihavehus og andelsbevis i en haveforening skulle behandles således, at en eventuel fortjeneste ved salg af kolonihavehuset var skattefri efter EBL § 8, stk. 2, medens overdragelse af andelsbeviset skulle behandles efter ABL § 1, stk. 2, jf. § 12.	Dommen er en stadfæstelse af SKM2011.750.LSR og byretsdom i SKM2013.198.BR.
Landsskatteretskendelse
SKM2019.549.LSR	Landsskatteretten fastslog, at udgifter til ejendomsmægler kunne fratrækkes i afståelsessummen ved salg af andelsbeviser i andelslejligheder. Skatteyderen havde ikke boet i lejligheden, og avancen ved salg var derfor skattepligtig.	Praksis er herefter ændret Se ovenfor samt styresignal under SKM2020.511.SKTST
Skatterådet
SKM2024.502.SR	En andelsboligforening skulle opløses ved likvidation. Andelsboligforeningen påtænkte at købe de individuelle forbedringer, som andelshaverne havde fået udført og afholdt udgifter til. Skatterådet bekræftede, at andelshaverne ikke ville blive beskattet i forbindelse med denne overtagelse af værdien af forbedringerne. Skatterådet fandt, at et formueaktiv i form af individuelle forbedringer i det foreliggende tilfælde ikke havde en sådan tilknytnng til selve andelsbeviset, at afståelse af forbedringerne indebar en afståelse af værdipapiret. Skatterådet fandt derfor, at der var tale om en særskilt afståelse af værdien af de individuelle forbedringer, som var skattefri i henhold til SL § 5 a. Skatterådet fastslog, at udlodningen af likvidationsprovenuet var skattefri, såfremt andelsboligforeningen efter overtagelse af de individuelle forbedringer sælger ejendommen og opløser andelsboligforeningen. Det forudsættes, at beboelseskravet i EBL § 8, stk. 4, er opfyldt, og at udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori andelsboligforeningen endeligt opløses, jf. ABL § 15, stk. 2. En udlodning af likvidationsprovenu i et andet kalenderår end det, hvori andelsboligforeningen endeligt opløses, kunne derimod ikke ske skattefrit, jf. ABL § 15, stk. 2.
SKM2019.271.SR	Skatterådet bekræftede, at overdragelse af værdien af individuelle forbedringer af andelsboligen til andelsboligforeningen kunne ske uden beskatning for de pågældende andelshavere. Derudover bekræftede Skatterådet, at der under de nævnte omstændigheder kunne ske udlodning af likvidationsprovenu skattefrit, hvis andelsboligforeningen sælger ejendommen og likviderer andelsboligforeningen.
SKM2013.650.SR	Skatterådet fastslog, at det vil medføre avanceskat hos andelshaveren, hvis andelsboligforeningen efter salg af en andelsbolig til den andelshaver, der tidligere har haft brugsret, udbetaler den modtagne købesum til den tidligere andelshaver. Reglerne om skattefri likvidation kunne ikke anvendes ved en partiel likvidation (salg af enkelte andelsboliger, hvor andelsforeningen indtil videre fortsætter).
SKM2013.221.SR	Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelshavers overtagelse af den bolig, han beboede, kunne ske mod indløsning af andelsbeviset, idet boligen alene kunne overtages til handelsprisen. En likvidationsudlodning fra andelsboligforeningen i det år, hvori andelsboligforeningens endeligt blev opløst, ville dog være skattefri for andelshaveren, når andelsbeviset kunne afstås skattefrit. Skatterådet bekræftede, at sædvanlige udgifter for en sælger, som afholdtes af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af boligerne, ville være skattefri for andelshaveren.