Indhold
Dette afsnit beskriver, hvordan skatterabatten opgøres efter ESL § 40, herunder hvordan rabat i henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes. Herudover beskrives rabatordningens regler for situationer, hvor der ikke kan opgøres en samlet skatterabat. Den særlige overgangsregel i ESL § 75 for opgørelse af den samlede rabat i indkomstårene 2024 og 2025 er herudover også beskrevet.
Afsnittet indeholder:
- Indledning - systematikken for samlet rabat
- Opgørelse af rabat i ejendomsværdiskat
- Opgørelse af rabat i grundskyld
- Opgørelse af den samlede rabat
- Hvis samlet rabat ikke kan opgøres
- Overgangsregel for opgørelsen af rabat i indkomstårene 2024 og 2025.
Indledning - systematikken for samlet rabat
Rabat i ejendomsværdiskat og rabat i grundskyld udgør efter ESL § 40, stk. 1, tilsammen den samlede rabat.
Den samlede rabat udgør summen af rabat for ejendomsværdiskat efter § 40, stk. 2, og summen af rabat for grundskyld efter ESL § 40, stk. 3, der opgøres på baggrund af forskelsbeløbene for ejendomsværdiskat og grundskyld efter §§ 37 og 39. At der opgøres én samlet rabat betyder, at forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat og forskelsbeløbet for grundskyld skal sammenholdes ved opgørelsen af den samlede rabat, dvs. at et negativt forskelsbeløb skal fratrækkes et positivt forskelsbeløb. Se eksempler nedenfor.
Er summen af den samlede rabat efter ESL § 40, stk. 1, positiv, ydes der rabat, da den fysiske ejer ellers ville blive pålagt at betale højere samlet ejendomsskat med de nye skattesatser og nye vurderinger for indkomståret 2024, end hvis de tidligere regler var videreført til og med indkomståret 2024.
Rabat beregnes for hver enkelt ejendom
Den samlede rabat ydes for hver enkelt ejendom. Ved tofamilieshuse se dog nedenfor om ESL § 40, stk. 4. Ejer en fysisk person flere ejendomme, for hvilke der skal ydes rabat, vil der for hver enkelt ejendom, blive ydet én samlet rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld. Den skattepligtige vil dog få ét samlet rabatbeløb indregnet i årsopgørelsen for alle ejendomme, hvor rabatbeløbet for hver enkelt ejendom dog også fremgår.
Rabatten fastholdes nominelt
Det følger af ESL § 40, stk. 5, at den samlede rabat som udgangspunkt fastholdes nominelt i efterfølgende år, indtil rabatten bortfalder ved ejerskifte. Se ESL § 43. Beløbet er således uafhængigt af den fremtidige prisudvikling og fremtidige offentlige ejendomsvurderinger. Ændringer af en ejendom i indkomståret 2024 eller senere, der ville føre til en omvurdering efter EVL § 6, vil ikke påvirke den samlede rabat, medmindre omvurderingen betyder, at ejendommen ikke længere er en ejendom omfattet af skatterabat. Rabatten reduceres således ikke i tilfælde, hvor ændringerne af en ejendom medfører et reduceret beskatningsgrundlag, fordi den ansatte ejendomsværdi og grundværdi reduceres, hvorved ejendomsværdiskatten og grundskylden bliver tilsvarende lavere.
Fritagelse for grundskyld i 2024 eller senere indkomstår, vil heller ikke påvirke den samlede rabat, dvs. rabatten vil ikke blive reduceret i tilfælde, hvor en ejendom helt eller delvist fritages for grundskyld. Rabat i henholdsvis ejendomsværdiskat eller rabat i grundskyld vil dog ikke kunne udgøre et negativt beløb. Se herom ESL § 41, stk. 3.
Rabatten tilpasses ejerforhold og ejendomsværdiskattepligten efter §§ 41 og 42, se herom afsnit C.H.4.5.4.2 om nedsættelse af den samlede rabat.
Opgørelse af rabat i ejendomsværdiskat
Rabat i ejendomsværdiskat opgøres efter ESL § 40, stk. 2, som forskelsbeløbet efter ESL § 37, hvis dette er positivt, tillagt forskelsbeløbet for grundskyld efter ESL § 39, hvis dette tal er negativt.
Eksempel
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er positivt med 3.000 kr., og forskelsbeløbet for grundskyld er negativt med 1.000 kr., udgør rabatten i ejendomsværdiskat i dette tilfælde 2.000 kr. Da forskelsbeløbet for grundskyld er negativt, vil rabatten i grundskyld i dette tilfælde udgøre 0 kr., efter § 40, stk. 3. Da den samlede rabat efter § 40, stk. 1, udgør summen af rabatten i henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld, vil den samlede rabat i dette eksempel således udgøre 2.000 kr.
Eksempel
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er positivt med 4.000 kr., og forskelsbeløbet for grundskyld også er positivt med 4.000 kr., vil rabatten i ejendomsværdiskat i dette tilfælde udgøre 4.000 kr. Da forskelsbeløbet for grundskyld er positivt med 4.000 kr., vil dette beløb udgøre rabatten i grundskyld efter § 40, stk. 3. Da den samlede rabat efter § 40, stk. 1, udgør summen af rabatten i henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld, vil den samlede rabat i dette eksempel udgøre 8.000 kr.
Rabatten i ejendomsværdiskat kan ikke blive mindre end 0 kr.
Det følger af ESL § 40, stk. 2, at rabatten i ejendomsværdiskat ikke kan blive mindre end 0 kr. Rabatten i ejendomsværdiskat fastsættes efter ESL § 40, stk. 2, 2. pkt. til 0 kr. i følgende tilfælde:
1) Summen af et positivt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, jf. § 37, og et negativt forskelsbeløb for grundskyld, jf. § 39, er 0 kr. eller et negativt beløb.
2) Forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat, jf. § 37, er 0 kr. eller et negativt beløb.
3) Der ikke er opgjort et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, jf. § 37.
Eksempel vedr. nr. 1
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er positivt med 3.000 kr., og forskelsbeløbet for grundskyld er negativt med 4.000 kr., vil rabatten i ejendomsværdiskat i dette tilfælde ikke blive negativt med 1.000 kr., men udgøre 0 kr. Det skyldes, at der samlet set ikke betales mere i ejendomsskat efter ejendomsskatteloven i indkomståret 2024, hvis rabatten samlet set bliver negativ eller 0 kr. Der er derfor ikke grundlag for rabat.
Eksempel vedr. nr. 2
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er fx - 1.000 kr. eller 0 kr., vil rabatten i ejendomsværdiskat blive fastsat til 0 kr. I dette tilfælde vil ejeren af ejendommen ikke opleve en stigning i ejendomsværdiskatten ved overgangen til ejendomsskatteloven i 2024, der er derfor ikke baggrund for rabat i ejendomsværdiskat.
Eksempel vedr. nr. 3
Rabatten i ejendomsværdiskat fastsættes til 0 kr., hvis der ikke er opgjort et forskelsbeløb for ejendomsværdiskat efter § 37. Det kan fx være i de tilfælde, hvor en nybygget ejendom ikke er færdigmeldt senest den 1. januar 2024. Der vil derfor ikke være ejendomsværdiskattepligt og derfor heller ikke skulle ydes rabat i ejendomsværdiskat.
Rabatbeløbet kan ikke overstige ejendomsværdiskatten i efterfølgende indkomstår
Udgør den opgjorte ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven for et indkomstår et beløb, der er mindre end rabatten i ejendomsværdiskat efter § 40, stk. 2, nedsættes rabatten i ejendomsværdiskat efter ESL § 41, stk. 3, 1. pkt., midlertidigt for det pågældende indkomstår med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte ejendomsværdiskat og rabatten i ejendomsværdiskat. Dvs. rabatten i ejendomsværdiskat reduceres i indkomstår, hvor ejendomsværdiskatten er mindre end rabatbeløbet i ejendomsværdiskat. Stiger ejendomsværdiskatten et efterfølgende år igen, vil rabat i ejendomsværdiskat igen udgøre rabatten i ejendomsværdiskat efter § 40, stk. 2.
Rabatten i ejendomsværdiskat vil således ikke kunne overstige den opgjorte ejendomsværdiskat for et efterfølgende indkomstår, da ejendomsværdiskatten ellers ville blive negativ.
Der vil dermed ikke vil ske udbetaling af rabatbeløb i form af overskydende skat i en situation, hvor rabatten i henholdsvis ejendomsværdiskat eller grundskyld er større end den beregnede ejendomsværdiskat eller grundskyld for et indkomstår.
Eksempel
En boligejer betaler 8.000 kr. i ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven og vil skulle betale 15.000 kr. i ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven og de nye vurderinger. Her vil forskelsbeløbet være 7.000 kr. Rabatten i ejendomsværdiskat vil derfor udgøre 7.000 kr., da der i dette eksempel ikke er et negativt forskelsbeløb for grundskyld, der ellers ville skulle fratrækkes. Herefter falder boligmarkedet væsentligt i 2035 som følge af lavkonjunktur, og ejendomsværdiskatten efter ESL falder derfor til 6.500 kr. Da rabatten herefter overstiger ejendomsværdiskatten, vil rabatten skulle nedsættes med 500 kr., og ejendomsværdiskatten inklusive rabat for 2035 vil dermed være 0 kr.
Opgørelse af rabat i grundskyld
Efter § 40, stk. 3, bliver rabatten i grundskyld opgjort som forskelsbeløbet for grundskylden efter § 39, hvis dette er positivt, tillagt forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat efter § 37, hvis dette er negativt.
Eksempel
Hvis forskelsbeløbet for grundskyld er positivt med 5.000 kr., og forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er negativt med 4.000 kr., vil rabatten i grundskyld i dette tilfælde udgøre 1.000 kr. Da forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er negativt, vil rabatten i ejendomsværdiskat i dette tilfælde udgøre 0 kr. efter § 40, stk. 2. Da den samlede rabat efter stk. 1, udgør summen af rabatten i henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld, vil den samlede rabat udgøre 1.000 kr.
Eksempel
Hvis forskelsbeløbet for grundskyld er positivt med 5.000 kr., og forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat også er positivt med 5.000 kr., vil rabatten i grundskyld i dette tilfælde udgøre 5.000 kr. Da forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er positivt med 5.000 kr., vil dette beløb udgøre rabatten i ejendomsværdiskat, efter § 40, stk. 2. Da den samlede rabat efter stk. 1, udgør summen af rabatten i henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld, vil den samlede rabat udgøre 10.000 kr.
Rabatten i grundskyld kan ikke blive mindre end 0 kr.
Rabatten i grundskyld kan ikke kan blive mindre end 0 kr. Rabatten i grundskyld fastsættes til 0 kr. i følgende tilfælde efter ESL § 40, stk. 3:
1) Summen af et positivt forskelsbeløb for grundskyld, jf. § 39, og et negativt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, jf. § 37, er 0 kr. eller et negativt beløb.
2) Forskelsbeløbet for grundskyld, jf. § 39, er 0 kr. eller et negativt beløb.
3) Der ikke er opgjort et forskelsbeløb for grundskyld, jf. § 39.
Eksempel vedr. nr. 1)
Hvis forskelsbeløbet for grundskyld er positivt med 4.000 kr., og forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er negativt med 5.000 kr., vil rabatten i grundskyld i dette tilfælde ikke blive negativt med 1.000 kr., men udgøre 0 kr. Det skyldes, at der samlet set ikke betales mere i ejendomsskat efter ejendomsskatteloven, hvis rabatten samlet set bliver negativ eller 0 kr.
Eksempel vedr. nr. 2)
Hvis forskelsbeløbet for grundskyld er negativt med fx 1.000 kr. eller er 0 kr., fastsættes rabatten i grundskyld til 0 kr. I dette tilfælde vil ejeren af ejendommen opleve, at der ikke er en stigning i grundskyld ved overgangen til ejendomsskatteloven i 2024, der er derfor ikke baggrund for rabat i grundskylden.
Eksempel vedr. nr. 3)
Rabatten i grundskyld fastsættes til 0 kr., hvis der ikke er opgjort et forskelsbeløb for grundskyld efter ESL § 39. Det kan fx være i de tilfælde, hvor en ejendom er fritaget for grundskyld ved overgangen til indkomståret 2024. I disse tilfælde vil den samlede rabat udgøre rabat i ejendomsværdiskat efter § 40, stk. 2, dvs. forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat, hvis dette er positivt.
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er 0 kr. eller et negativt beløb, vil den samlede rabat derfor være på 0 kr.
Rabatbeløbet kan ikke overstige grundskylden i efterfølgende indkomstår
Udgør den opgjorte grundskyld for et indkomstår et beløb, der er mindre end rabatten i grundskyld efter § 40, stk. 3, nedsættes rabatten i grundskyld efter ESL § 41, stk. 3, 1. pkt., midlertidigt for det pågældende indkomstår med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte grundskyld og rabatten i grundskyld. Dvs. rabatten i grundskyld reduceres i indkomstår, hvor grundskylden er mindre end rabatbeløbet i grundskyld. Stiger grundskylden et efterfølgende år igen, vil rabat i grundskyld igen udgøre rabatten i grundskyld efter § 40, stk. 3.
Rabatten i grundskyld vil således ikke kunne overstige den opgjorte grundskyld for et efterfølgende indkomstår, da grundskylden ellers ville blive negativ.
Eksempel
Hvis en boligejer betaler 9.000 kr. i grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat og vil skulle betale 16.000 kr. i grundskyld efter ejendomsskatteloven og de nye vurderinger, vil forskelsbeløbet for grundskyld være positivt og udgøre 7.000 kr., som også vil udgøre rabatten i grundskyld. I dette eksempel er der ikke et negativt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat, der ellers ville skulle trækkes fra. Hvis boligmarkedet herefter falder væsentligt i fx 2035 som følge af lavkonjunktur, hvorefter grundskylden falder til 6.000 kr., vil forskelsbeløbet nedsættes med 1.000 kr., og grundskylden inklusive rabat for det pågældende indkomstår vil dermed udgøre 0 kr.
Opgørelse af den samlede rabat
Eksempler på opgørelse af samlet rabat
I nedenstående tabel er der vist eksempler på, hvorledes forskelsbeløbene for henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld opgøres til ét samlet rabatbeløb.
|
Eksempler på opgørelse af samlet rabatbeløb for ejendomsværdiskat og grundskyld
|
|
|
|
Bolig 1
|
Bolig 2
|
Bolig 3
|
|
Opgjort potentielt rabatbeløb i ejendomsværdiskat
|
|
Ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven
|
(1)
|
10.800 kr.
|
10.800 kr.
|
7.200 kr.
|
|
Ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven
|
(2)
|
9.000 kr.
|
9.000 kr.
|
11.000 kr.
|
|
Forskelsbeløb for ejendomsværdiskat
|
(3)=(1)-(2)
|
1.800 kr.
|
1.800 kr.
|
-3.800 kr.
|
|
Opgjort potentielt rabatbeløb i grundskyld
|
|
Grundskyld efter ejendomsskatteloven
|
(4)
|
14.400 kr.
|
14.400 kr.
|
14.400 kr.
|
|
Grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat
|
(5)
|
13.200 kr.
|
14.800 kr.
|
13.200
|
|
Forskelsbeløb for grundskyld
|
(6)=(4)-(5)
|
1.200 kr.
|
-400 kr.
|
1.200 kr.
|
|
Rabatbeløb i ejendomsværdiskat efter mod-regning af evt. negativt forskelsbeløb vedrørende grundskyld
|
(7)
|
1.800 kr.
|
1.400
|
0 kr.
|
|
Rabatbeløb i grundskyld efter modregning af evt. negativt forskelsbeløb vedrørende ejendomsværdiskat
|
(8)
|
1.200 kr.
|
0 kr.
|
0 kr.
|
|
Samlet rabatbeløb for ejendommen
|
(9)=(7)+(8)
|
3.000 kr.
|
1.400 kr.
|
0 kr.
|
Hvis samlet rabat ikke kan opgøres
Den samlede rabat efter ESL § 40, stk. 1, ydes for hver enkelt ejendom med undtagelse af tofamilieshuse.
For tofamiliehuse vil den samlede rabat blive opgjort pr. boligenhed efter samme principper som for øvrige ejendomme. Forskelsbeløbet for grundskyld bliver dog beregnet på baggrund af ejendommens fordelingstal for grundskyld. Forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat vil blive beregnet på baggrund af ejendomsværdiskatten for den enkelte boligenhed.
Hvis en person i ejerkredsen af et tofamilieshus ejer en andel af begge boligenheder i ejendommen, vil personens rabat blive beregnet selvstændigt på baggrund af vedkommendes ejerandele af begge boligenheder. For vedkommende vil der således blive beregnet samlede forskelsbeløb for henholdsvis grundskyld og ejendomsværdiskat baseret på vedkommendes ejerandele af de to boligenheder.
Disse samlede forskelsbeløb vil indgå i den tværgående rabatberegning.
For visse tofamiliehuse, bliver grundskyld beregnet for den samlede ejendom, hvorved et forskelsbeløb for grundskyld efter ESL § 39 også beregnes for den samlede ejendom. Dette forskelsbeløb vil herefter blive fordelt efter ejerandele, og forskelsbeløbet vil ikke blive modregnet med et eventuelt negativt forskelsbeløb for ejendomsværdiskat. Derved kan der ikke opgøres en samlet rabat efter § 40, stk. 1. I disse tilfælde opgøres rabatten særskilt for ejendomsværdiskat og grundskyld efter ESL § 40, stk. 4. Rabat i ejendomsværdiskat vil herefter udgøre forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat efter § 37, hvis dette er positivt, og rabat i grundskyld vil udgøre forskelsbeløbet for grundskyld efter § 39, hvis dette er positivt.
Herved tages højde for, at der kan være situationer, hvor der ikke vil kunne beregnes rabat på tværs af ejerfordelinger af ejendomme.
Overgangsregel for opgørelsen af rabat indkomstårene 2024 og 2025
Den samlede rabat på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025 bliver ikke opgjort efter fremgangsmåden i ESL § 40, stk. 2 og 3, af systemmæssige årsager. På forskudsopgørelsen for disse indkomstår vil den samlede rabat i stedet opgøres efter overgangsreglen i ESL § 75.
ESL § 75, stk. 2 og 3, indebærer, at der ved opgørelsen af den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld ved fastsættelsen af forskudsskatten for indkomstårene 2024 og 2025, ikke vil ske en tværgående beregning af de to skattearter. Dvs. at et negativt forskelsbeløb ikke vil blive fratrukket i et positivt forskelsbeløb, som det ellers er tilfældet efter ESL § 40. Negative forskelsbeløb vil derfor ikke få betydning ved opgørelsen af den samlede rabat ved fastsættelsen af forskudsskatten for indkomstårene 2024 og 2025.
Overgangsreglen skyldes, at funktionaliteten til beregning af den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld først udvikles til årsopgørelsen for 2024, dvs. i marts 2025. Forskudsopgørelserne for indkomstårene 2024 og 2025 udkommer i november i henholdsvis 2023 og 2024, hvorfor opgørelsen af den samlede rabat efter § 40, hvor negative forskelsbeløb vil skulle fratrækkes positive forskelsbeløb, ikke vil kunne indgå heri. Negative forskelsbeløb vil således ikke få betydning ved opgørelsen af den samlede rabat ved fastsættelsen af forskudsskatten for indkomstårene 2024 og 2025.
Ved opgørelsen af den endelige skat for indkomståret 2024 ved årsopgørelsen for 2024, som opgøres i marts 2025, og for efterfølgende indkomstår, vil den samlede rabat indgå korrekt i boligejerens forskuds- og årsopgørelse.
Hvis begge forskelsbeløb er 0 kr. eller negative, vil den samlede rabat blive fastsat til 0 kr. I sådanne tilfælde vil boligejeren heller ikke opleve, at den samlede rabat på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025, vil afvige fra den samlede rabat, der opgøres efter ESL § 40.
Hvis det ene forskelsbeløb er positivt, men det andet forskelsbeløb er negativt, vil den samlede rabat på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025 udgøre forskelsbeløbet, som er positivt. I sådanne tilfælde vil boligejeren opleve, at den samlede rabat på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025 vil afvige fra den samlede rabat på årsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025, der opgøres efter ESL § 40. Ved en sådan afvigelse vil boligejeren kunne opleve restskatter ved opgørelsen af den endelige skat ved årsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025.
Eksempel
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er negativt med 1.000 kr., og forskelsbeløbet for grundskyld er positivt med 3.000 kr., vil den samlede rabat udgøre 3.000 kr. på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025. Da negative forskelsbeløb vil skulle fratrækkes positive forskelsbeløb på årsopgørelsen for 2024, vil den samlede rabat ved opgørelse heraf ved årsopgørelsen for 2024 endeligt udgøre 2.000 kr. I dette eksempel vil boligejeren således opleve en restskat på 1.000 kr.
Eksempel
Hvis forskelsbeløbet for ejendomsværdiskat er negativt med 6.000 kr., og forskelsbeløbet for grundskyld er positivt med 2.000 kr., vil den samlede rabat udgøre 2.000 kr. på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025. Da negative forskelsbeløb vil skulle fratrækkes positive forskelsbeløb på årsopgørelsen for 2024, vil den samlede rabat ved opgørelse heraf ved årsopgørelsen for 2024 endeligt udgøre 0 kr., da det positive forskelsbeløb i dette tilfælde er mindre end det negative forskelsbeløb. I dette eksempel vil boligejeren opleve en restskat på 2.000 kr.
Se nærmere om overgangsreglen i LSF 113, s. 376 og ESL § 75.
Efter kildeskattelovens § 61, stk. 3, har boligejeren mulighed for at overføre restskatter på op til et vist beløb til betaling via efterfølgende indkomstårs forskudsskat.