Klagepunkt	Skatteankenævnets afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
2008 Maskeret udlodning ved overdragelse af Adresse Y1 fra selskab til hovedanpartshaver:	800.000 kr.	0 kr.	0 kr.
Maskeret udlodning ved overdragelse af Adresse Y2 fra selskab til hovedanparter:	100.000 kr.	0 kr.	100.000 kr.
2009 Ejendomsværdiskat Adresse Y1	7.560 kr.	0 kr.	7.560 kr.

Faktiske oplysninger
Adresse Y1, Y2 og Y3
Ifølge SKATs salgs- og vurderingsoplysninger (SVUR) erhvervede klageren ved skøde af 22. december 2008 ejendommene Adresse Y1 og Y2 fra sit 100 % indirekte ejede selskab H1 ApS (selskabet) for henholdsvis 1.250.000 kr. og 1.000.000 kr.

Klageren har endvidere siden 2004 ligeledes ejet ejendommen Adresse Y3, som hun også erhvervede fra selskabet.

Ejendommene Adresse Y1, Y2 og Y3 er beliggende side om side i et område, der ifølge kommuneplanen er udlagt som sommerhusområde. Alle ejendommene er endvidere ifølge SVUR vurderet som sommerhuse og har et grundareal på henholdsvis 2.278 m², 1.720 m² og 1.741 m².

Ejendomsvurderingerne for henholdsvis Adresse Y1, Y2 og Y3 har i vurderingsårene 2007 til 2009 udgjort følgende:                                                              

Vurdering\Ejendom	Adresse Y3	Adresse Y1	Adresse Y2
2007
Ejendomsværdi	3.750.000 kr.	2.050.000 kr.	1.100.000 kr.
Grundværdi	1.483.400 kr.	1.162.900 kr.	609.900 kr.
2008
Ejendomsværdi	3.750.000 kr.	2.050.000 kr.	1.100.000 kr.
Grundværdi	1.483.400 kr.	1.162.900 kr.	609.900 kr.
2009
Ejendomsværdi	3.250.000 kr.	1.800.000 kr.	1.400.000 kr.
Grundværdi	1.109.900 kr.	963.600 kr.	970.500 kr.

 

Ifølge Bygnings- og Boligregisteret (BBR-registeret) er sommerhuset på ejendommen Adresse Y3 angivet som opført i 1934 med et bebygget areal på 95 m², mens sommerhuset på ejendommen Adresse Y1 er angivet som opført i 1955 med et bebygget areal på 54 m². Efter det oplyste blev bygningerne på ejendommen Adresse Y2 revet ned i løbet af 2008.

 

Ifølge BBR-registeret for sommerhuset på ejendommen Adresse Y1 indeholder sommerhuset "Eget køkken (med afløb og kogeinstallation)", men hverken bad eller toilet. Efter det oplyste har vandinstallationen været ude af funktion i mange år. "Varmeinstallation" er oplyst som "Ovne (kakkelovne, kamin, brændeovne o.l.)", mens "Opvarmningsmiddel" er oplyst som "Fast brændsel (kul, koks, brænde mm.)". Der er endvidere installeret elektricitet og lys i sommerhuset.

Der er fremlagt en række billeder af bygningen på ejendommen Adresse Y1. Heraf fremgår blandt andet, at bygningen indvendigt indeholder et gammelt køkken med håndvask og gasinstallation til flaskegas, køleskab, flisegulv, en slidt pejs, og at den havde tynde vægge udadtil. Udefra fremstår bygningen som et mindre sommerhus med store glaspartier med enkeltlagsglasruder samt en mindre flisebelagt terrasse.

Det er oplyst overfor Skatteankestyrelsen, at der tidligere havde været et gammelt das i et separat skur på grunden. Dette skur havde klagerens ægtefælle imidlertid revet ned. Taget havde endvidere været utæt, men dette havde klagerens ægtefælle repareret ved at lægge nyt tagpap på.

Til brug for selskabets overdragelse af ejendommene Adresse Y1 og Y2 indhentede klageren en vurderingsrapport for hver af ejendommene hos en lokal ejendomsmægler.

For så vidt angår ejendommen Adresse Y1 fremgår følgende beskrivelse af vurderingsrapporten af 15. december 2008:

"54 m2 stort sommerhus, opført i 1955, bestående af 1 stort rum, og uden toilet og bad m.v.
Bygningen har karakter af en weekendhytte.
Desuden 11 m2 stort udhus.
1.720 m2 stor parklignede grund i udbygget sommerhuskvarter.
Ved min besigtigelse blev der flere steder på grunden konstateret en udsædvanlig stor fugtighedsgrad.
Der blev dog ikke konstateret sætningsskader på eksisterende bygninger."

Endvidere var der anført følgende vedrørende vurdering for 2007:

"Vurderingsmyndighederne har i 2007 ansat ejendommen til kr. 2.050.000 kr. og heraf grundværdi 1.162.900 kr.
Bemærkninger:
Både den ansatte grundværdi-og bygningsværdi er helt usædvanlig høj i forhold til de omkringliggende ejendomme. Der kan være sket en teknisk fejl i 2004 og jeg vil anbefale at få dette undersøgt nærmere hos vurderingsmyndighederne."

Ifølge vurderingsrapporten for ejendommen Adresse Y1 udgjorde handelsværdien for ejendommen pr. december 2008 1.250.000 kr.

For så vidt angår ejendommen Adresse Y2 fremgår følgende beskrivelse af vurderingsrapporten af 15. december 2008:

"Ejendommen fremtræder som en ubebygget sommergrund.
1.741 m2 stor parklignende grund i udbygget sommerhuskvarter."

Ifølge vurderingsrapporten for ejendommen Adresse Y2 udgjorde handelsværdien for ejendommen pr. december 2008 1.000.000 kr.

Adresse Y4 og Y5
Ifølge SVUR blev ejendommene Adresse Y4 og Y5 ligeledes overdraget i 2008 henholdsvis den 19. marts og den 29. juni. Følgende fremgår af SVUR om overdragelserne og ejendomsvurderingerne i 2008:                      

Værdi\Ejendom	Adresse Y4	Adresse Y5
Ejendomsværdi	1.000.000 kr.	2.200.000 kr.
Grundværdi	490.400 kr.	480.000 kr.
Købesum	1.475.000 kr.	1.800.000 kr.

Begge handler er oplyst, som "almindelige frie salg". 

 

Ifølge BBR-registeret er sommerhuset på ejendommen Adresse Y4 angivet som opført i 1980 med et bebygget areal på 43 m², mens sommerhuset på ejendommen Adresse Y5 er angivet som opført i 1993 med et bebygget areal på 88 m². For begge bygninger er det oplyst, at der både er bad, toilet og køkken, samt at der er installeret elektricitet.

For så vidt angår ejendommen Adresse Y4 ligger denne ejendom lige overfor ejendommen Adresse Y2 og skråt over for ejendommen Adresse Y1. Ejendommen Adresse Y5 ligger i fugleflugtslinje ca. 280 m fra ejendommen Adresse Y1.

Adresse Y6
Ifølge Boliga.dk var ejendommen Adresse Y6 udbudt til salg i perioden fra 17. september 2008 til den 8. marts 2009. I denne periode blev udbudsprisen ændret fra 1.795.000 kr. til 1.695.000 kr. den 25. november 2008 og fra 1.695.000 kr. til 1.495.000 kr. den 22. december 2008, hvorefter salgsannoncen blev taget af.

Ifølge BBR-registeret er sommerhuset på ejendommen Adresse Y6 angivet som opført i 1973 med et bebygget areal på 79 m². Det er endvidere oplyst, at der både er bad, toilet og køkken, samt at der er installeret elektricitet.

Ifølge SVUR udgjorde ejendomsværdien i 2008 1.450.000 kr., mens grundværdien var sat til 517.000 kr.

Ejendommen Adresse Y6 ligger i fugleflugtslinje ca. 130 m fra ejendommen Adresse Y2.

Skatteankenævnets afgørelse
Maskeret udlodning
Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af maskeret udlodning på henholdsvis 800.000 kr. og 100.000 kr. ved overdragelsen af ejedommene Adresse Y1 og Y2 for indkomståret 2008.

Af skatteankenævnets afgørelse fremgår blandt andet følgende:

"Maskeret udlodning ved overdragelse af Adresse Y1 fra selskab til hovedanpartshaver

Som det fremgår af umiddelbart ovenstående, skal ejendomme der handles mellem interesseforbundne parter overdrages til samme priser, som hvis overdragelse af ejendommen er sket mellem uafhængige parter.

Den offentlige ejendomsvurdering er normalt udtryk for et forsigtigt skøn over ejendommens handelspris.

Ejendommen er vurderet på grundlag af BRR-oplysningerne.

Det fremgår af BBR-oplysningerne, at ejendommen er et sommerhus med ydervæg med træ- beklædning, og tag af tagpap. Sommerhuset er på 54 m2 og er opført i 1955 med eget køkken, men at der ikke er badeværelse eller toilet i sommerhuset.

Det fremgår også, at varmeinstallationen er kakkelovn, kamin, brændeovn m.m.

Nævnet finder, at de oplysninger som ligger til grund for ejendomsvurderingen svarer til de oplysninger som fremgår af klagen af 21. marts 2012 fra R1.

Nævnet konstaterer videre, at det fremgår af årsrapporterne for H1 for regnskabsårene 2007/2008 og 2008/2009, at selskabet har foretaget forbedringer på Adresse Y1 og Y2 med i alt 252.500 kr. i de 2 indkomstår.

Dette finder nævnet ikke at være i overensstemmelse med As oplysninger om, at Adresse Y1 alene er nødtørftigt vedligeholdt, samt at Y2 blev helt nedrevet i 2008 i forbindelse med en stormskade.

Det fremgår af Ligningsvejledningen: Selskaber og aktionærer 2008-4, afsnit S.F.2.3.2, at den seneste offentlige vurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Nævnet finder ikke, at A har påpeget forhold omkring den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008, som kan begrunde, at denne ikke kan anses for at være et retvisende udtryk for handelsprisen for ejendommen.

Nævnet finder ikke, at A har sandsynliggjort, at den vurdering af handelsprisen som Ejendomsmæglerfirmaet [...] har foretaget er et retvisende udtryk for handelsprisen pr. 31. december 2008.

Nævnet bemærker videre, at Adresse Y3, som A ligeledes ejer er vurderet pr. 1. oktober 2008 til 3.750.000 og med en grundværdi på 1.483.400 kr. Grundens beliggenhed og beskaffenhed afviger ikke fra Adresse Y1 ud over at grundarealet for Adresse Y3 er ca. 500 m2 større, og nævnet finder at forskellen i ejendomsvurderingen af de to ejendomme afspejler forskellen i bygningernes størrelse og stand.

Nævnet finder derfor. at det er med rette, at SKAT har anset handelsprisen for ejendommen for at udgøre 2.050.000 kr. pr. 31. december 2008, hvorfor nævnet stadfæster afgørelsen om, at A har modtaget en maskeret udlodning på 800.000 kr., som er skattepligtig jf. ligningslovens § 16 A.

Maskeret udlodning ved overdragelse af Adresse Y2 fra selskab til hovedanpartshaver

Som det fremgår af umiddelbart ovenstående, skal ejendomme der handles mellem interesse- forbundne parter, overdrages til samme priser, som hvis overdragelse af ejendommen er sket mellem uafhængige parter.

Den offentlige ejendomsvurdering er normalt udtryk for et forsigtigt skøn over ejendommens handelspris.

Ejendommen er vurderet på grundlag af BRR-oplysningerne.

Det fremgår af BBR-oplysningerne, at ejendommen er et sommerhus med ydervæg med træbeklædning, og tag af tagpap. Sommerhuset er på 40 m2 og er opført i 1963, med eget køkken og bad.

Det fremgår også, at varmeinstallationen er kakkelovn, kamin, brændeovn m.m.

Nævnet konstaterer, at disse oplysninger ikke stemmer overens med de faktiske forhold, idet bygningen er nedrevet inden overdragelsen pr. 31. december 2008.

Nævnet konstaterer videre, at det fremgår af årsrapporterne for H1 for regnskabsårene 2007/2008 og 2008/2009, at selskabet har foretaget forbedringer på Adresse Y1 og Y2 med i alt 252.500 kr. i de 2 indkomstår.

Dette finder nævnet ikke at være i overensstemmelse med As oplysninger om, at Adresse Y1 alene er nødtørftigt vedligeholdt samt at Adresse Y2 blev helt nedrevet i 2008 i forbindelse med en stormskade.

Nævnet finder, at udgiften til at nedrive bygningen og fjerne fundament på Adresse Y2 på 199.707 kr., skal tillægges ejendommens værdi på samme måde som en ombygningsudgift, da udgiften anses for at bringe ejendommen i en bedre stand.

Det fremgår af Selskaber og aktionærer 2008-4, afsnit S.F.2.3.2, at den seneste offentlige vurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Da bygningen, som ifølge BBR er på 40 m2, var nedrevet inden A overtog ejendommen den 31. december 2008, kan den offentlige ejendomsvurdering ikke umiddelbart anses for at være udtryk for ejendommens handelsværdi.

Nævnet finder dog ikke, at A har sandsynliggjort, at den vurdering af handelsprisen som Ejendomsmæglerfirmaet [...] har foretaget, er et retvisende udtryk for handelsprisen pr. 31. december 2008.

Nævnet konstaterer, at Adresse Y2 er en velbeliggende ejendom beliggende i kort afstand til vandet i et attraktivt sommerhusområde.

Nævnet finder ikke, at A har sandsynliggjort, at den offentlige ejendomsvurdering på 1.100.000 kr. ikke afspejler ejendommens handelsværdi. Under hensyntagen til, at sommerhuset som ifølge BBR skulle være placeret på grunden, er registreret opført i 1963 på 40 m2 og opført i træ, finder nævnet ikke, at bygningen påvirker ejendommens værdi i opadgående retning.

Nævnet skal i øvrigt bemærke, at det forhold, at ejendommen er vurderet til 1.100.000 kr. og med en grundværdi på 609.900, ikke kan anses for at være udtryk for, at bygningen på grunden indgår i vurderingen med 491.100 kr.

I forskelsværdien (ejendomsværdien - grundens værdi) kan indeholde herlighedsværdi. Adresse Y2 er beliggende tæt ved vandet og i smukke omgivelser. Under hensyntagen til at det nu nedrevne sommerhus var opført i træ i 1963 og alene var på 40 m2, finder nævnet, at værdien at forskelsværdien pr. 1. oktober 2008 også indeholder herlighedsværdi.

Nævnet konstater videre, at ifølge ejendomssalgsstatistikker har handelspriserne for ubebyggede grunde på mindre end 2000 m2 i [...] i andet halvår 2008 ligget 70 % over vurderingen.

I By Y1 Kommune, hvor ejendommen er beliggende, er der solgt 5 grunde i andet halvår 2008, og her har handelsprisen for grunden ligget 90 % over ejendomsvurderingen. Se bilag.

Nævnet finder, at den offentlige ejendomsvurdering på 1.100.000 kr. pr. 31. december 2008 svarer til handelsprisen for ejendommen, hvorfor nævnet stadfæster afgørelsen om, at A har modtaget en maskeret udlodning på 100.000 kr., som er skattepligtig jf. ligningslovens § 16 A.

Ejendomsværdiskat
Skatteankenævnet har anset klageren for ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen Adresse Y1 i indkomståret 2009 og opgjort ejendomsværdiskatten til 7.560 kr.

Af skatteankenævnets afgørelse fremgår blandt andet følgende:

"Adresse Y1

Nævnet konstaterer, at der på ejendommen ligger et sommerhus på 54 m 2.
Nævnet finder, at sommerhuset ikke er ubeboeligt, selv om sommerhuset ikke opfylder de krav, som kan stilles til en moderne bolig.

Det fremgår også af vurderingsrapporten udarbejdet af [...], at sommerhuset består af ét stort rum, og uden toilet og bad mv. Bygningen har karakter af en weekendhytte.

Det fremgår videre af ejendomsværdiskattelovens § 1, at det er rådigheden over ejendommen, der er grundlag for beskatning af efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det forhold, at ejendommen rent faktisk ikke er benyttet, kan i sig selv ikke begrunde at der ikke skal betales ejendomsværdiskat.

Nævnet finder derfor af bygningen ikke er ubeboelig, og at det er med rette, at SKAT har beregnet ejendomsværdiskat på ejendommen efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven, hvorfor nævnet fastholder SKATs afgørelse.

Nævnet har ved afgørelser af 10. december 2009 afgjort, at A ikke skal betale skat af værdien af fri sommerbolig for indkomstårene 2005 - 2007 efter reglerne i ligningslovens § 16. stk. 57, fordi sommerhusene har været ubeboelige. Nævnet har bl.a. henset til det begrænsede vandforbrug.

Nævnet finder ikke, at A på tidspunktet for købet af ejendommen den 31. december 2008, har haft en berettiget forventning til, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat af ejendommen."

Klagerens opfattelse
Maskeret udlodning
Klageren har fremsat påstand om, at hun ikke er skattepligtig af maskeret udlodning på henholdsvis 100.000 kr. vedrørende overdragelsen af ejendommen Adresse Y2 og 800.000 kr. vedrørende overdragelsen af ejendommen Adresse Y1.

Til støtte herfor fremgår bl.a. følgende af klagen:

"Ved overdragelse af en fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal en ejendom værdiansættes til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt.

Det fremgår af de juridiske vejledninger, at den seneste ejendomsværdi som udgangspunkt kan lægges til grund som udtryk for ejendommens handelsværdi, når skattemyndighederne foretager deres vurdering af en overdragelse mellem interesseforbundne parter. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på aftaletidspunktet, er skatteyder og myndigheder ikke bundet af vurderingen.

Er ejendomsvurderingen fejlbehæftet, eller der ikke er taget hensyn til ændringer på ejendommen, kan vurderingen således ikke lægges til grund.

De offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2008 er reelt en gentagelse af vurderingerne pr. 1. oktober 2007. Ved en vurdering af ejendomsvurderingernes egnethed som grundlag for en aktuel handelsværdi ultimo 2008 er der således reelt ikke taget højde for den stedfundne markedsudvikling. Og slet ikke den accelererende udvikling fra 4. kvartal 2008.

I den foreliggende sag gør der for begge ejendomme sig det gældende, at den finansielle krise, der med forstærket kraft indtrådte på de finansielle markeder i 2008 medførte et betydeligt fald i ejendomspriserne. Lehmann Brothers krakkede i september 2008. Ifølge Danmarks statistik var faldet for sommerhuse 20 pct. alene i løbet af 4. kvartal 2008 blot for at nævne et enkelt tal. Reelt gik sommerhusmarkedet stort set i stå i [...]. De betydelige prisfald fra 4. kvartal 2008 har i sagens natur ikke kunne indgå i de offentlige ejendomsvurderinger i 2007 og 2008.

Dernæst er det spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsvurderingerne for 2007 er foretaget på et korrekt og pålideligt grundlag.

Jeg henviser til Beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering af august 2013, hvor det i konklusionen bl.a. anføres:

“Der er problemer med selve fundamentet for ejendomsvurderingsopgaven. Det gør efter Rigsrevisionens opfattelse SKATs vurderinger usikre. For det første er de såkaldte grundværdiområder kun inddelt korrekt 17 ud af 98 kommuner. Det betyder, at SKAT risikerer at vurdere 2 ens grunde forskelligt. For det andet bygger vurderingerne på oplysninger om salgspriser, som ifølge SKAT ikke er pålidelige."

Ankenævnet refererer til, at der skulle være handlet 5 grunde i By Y1 kommune i 2. halvår 2008 til en værdi over ejendomsvurderingerne. Det foreligger ikke oplyst, om det er helårsgrunde eller fritidsgrunde og uden viden om disse grundes beliggenhed og bonitet m.m. har skatteyder naturligvis ingen mulighed for at tage stilling til den fremsatte bemærkning. Dernæst kan man jo ikke udelukke, at grundvurderingerne er omfattet af SKATs problematiske ejendomsvurderinger jf. henvisningen til Rigsrevisionens rapport. Henvisningen til statistikken må derfor afvises som værende uden betydning for et konkret skøn over værdien af skatteyders 2 ejendomme.

Det fremgår ganske klart af SKATs vejledninger, at grundværdien for en ejendom skal fastsættes til værdien i handel og vandel jf. VUL § 6 dvs. grundværdien skal fastsættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser. Forskelsværdien (ejendomsværdi minus grundværdi) vil i de fleste tilfælde være det samme som værdien af bygningerne på ejendommen.

Det forudsættes i det hele taget, at grunden ikke er tilført værdier, som må henregnes til den såkaldte forskelsværdi. Ud over bygningerne drejer det sig om værdien af visse anlægsarbejder som pilotering og pladsbelægning samt om hegn og beplantning. Såvel beliggenheden i videre geografisk sammenhæng som ejendommens specifikke beliggenhed i forhold til trafikårer og anden bebyggelse må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen.

Ejendomsværdien minus grundværdien kaldes som nævnt forskelsværdien. I de fleste tilfælde er forskelsværdien det samme som værdien af den bygning, som er på ejendommen. En bygning har dog ikke nødvendigvis den samme værdi, uanset hvilken grund den ligger på. For eksempel kan et gammelt, beskedent sommerhus placeret på en attraktiv sommerhusgrund med havudsigt have en ringe eller ingen værdi, fordi en mulig køber nok vil bygge et nyt sommerhus, der passer til grunden. (jf. Vejledning om ejendomsværdi og grundværdi).

Vedrørende tilstanden herunder ubeboeligheden af de på ejendommene Adresse Y1 og Y2 værende bygninger anføres følgende:

Adresse Y1
Bygningen på ejendommen blev opført i 1955. Huset er uisoleret med store vinduespartier bestående af enkeltglas og gulv bestående af udendørs fliser. Huset består af et stort rum, og der er hverken toilet, bad eller varmt vand, og vandinstallationen har ikke virket i mange år. Huset er i øvrigt uden opvarmning bortset fra et gammelt ildsted, som ikke kan anvendes. Huset er kun blevet nødtørftigt vedligeholdt. Huset kunne ikke anvendes og er ikke blevet anvendt til beboelse af den tidligere og nuværende ejer.

I 2007/08 udgør udgifter vedrørende Adresse Y1 til haveforanstaltninger kr. 13.125.

I 2008/09 er der vedrørende Y1 og Y2 afholdt udgifter på i alt kr. 39.500 omfattende kr. 6.250 til ejendomsmæglervurdering og kr. 33.250 til diverse haveforanstaltninger.

De i regnskaberne opførte beløb vedrører således under ingen omstændigheder bygningsmæssige forbedringer. Udgifterne relaterer sig til grundene.

Den faktuelle tilstand fremgår IKKE af BBR-oplysningerne.

Ud fra bygningernes faktiske tilstand, indretning m.m. må det lægges til grund, at forskelsværdien i henhold til den offentlige ejendomsvurdering for Adresse Y1 er helt ude af trit med de faktuelle forhold og på ingen måde afspejler tilnærmelsesvist en markedsværdi. Bygningen på grunden har reelt kun har symbolsk værdi og vil for en køber medføre nedrivningsomkostninger.

Der er betydelige nedrivningsomkostninger forbundet med en rydning af en bygning jf. udgifterne vedrørende Adresse Y2.

Jf. desuden vurderingsrapport af 15/12-2008, hvor det anføres. "Både den ansatte grundværdi og bygningsværdi (2007) er helt usædvanlig høj i forhold til omkringliggende ejendomme. Der kan være sket en teknisk fejl i 2004 og jeg vil anbefale..."

For Adresse Y1 er der en åbenbar fejl i de gamle vurderinger jf. bl.a. vurderingen sammenholdt med Y2. Den offentlige grundværdi har fra 2007 til 2009 udviklet sig fra kr. 1.162.900 til kr. 963.600.

Først fra 2009 er de 2 grunde vurderet ensartet (kvm-pris og byggeretspris). Såvel bygningens tilstand (jf. tidligere omtale heraf) som grundværdiansættelserne gør, at den offentlige ejendomsvurdering for Y1 har været uegnet som grundlag for fastsættelse af en handelsværdi ultimo 2008.

Skatteankenævnet anfører i sin afgørelse vedrørende Y2, “under hensyntagen til, at sommerhuset som ifølge BBR skulle være placeret på grunden, er registreret opført i 1963 på 40 kvm og opført i træ, finder nævnet ikke, at bygningen påvirker ejendommens værdi i opadgående retning"

Det forekommer ganske ejendommeligt, at Skatteankenævnet ikke anlægger samme synspunkt for Y1 jf. foranstående beskrivelse af Y2 - Y1 er fra 1955, men dog 54 kvm. Men Y1 har hverken bad eller toilet i boligen, mens dette er (var) tilfældet for Y2. Y2 havde 3 værelser og Adresse Y1 kun et (1) værelse.

Ud fra de af nævnet anførte betragtninger burde værdien af bygningerne på Y1 i bedste fald kun påvirke ejendomsværdien i beskedent omfang i opadgående retning.

Det bemærkes desuden, at de 2 ejendomme ifølge de offentlige ejendomsvurderinger har en væsentlig højere grundværdi end andre ejendomme med ulige og højere husnumre på Adressen.

I øvrigt henvises til Skatteankenævnets afgørelse af 10. december 2009, bl.a. side 3 og 12, hvoraf det direkte og indirekte fremgår, at Skattecenteret og Skatteankenævnet i 2009 anser ejendommenes forskelsværdi som værende udtryk for “husets vurdering".

Nævnet foretager en sammenholdelse med den offentlige vurdering for Adresse Y3.

Vedrørende problematikken omkring anvendelsen generelt set samt særligt af vurderingen pr. 1/10-2008 henvises til tidligere afsnit.

Nævnet anfører, at forskellen i ejendomsvurderingen af de to ejendomme afspejler forskellen i bygningernes størrelse og stand. At sammenholde to beløb for bygningernes værdi - hvoraf det ene i hvert fald indiskutabelt er fejlagtigt (Y1) giver i sagens natur ikke et brugbart udtryk for værdiforskellen, idet bygningsværdien for Y1 på ca. kr. 900.000 er helt ude af trit med de faktuelle forhold. At sammenholde en fejlagtig bygningsværdi (Y1) med en ikke nærmere underbygget bygningsværdi (Y3) kan i sagens natur ikke danne grundlag for en seriøs argumentation omkring værdien af Y1 - såvel hele ejendommens værdi som grundværdien.

Det skal fremhæves, at grundværdien for Y1 i det væsentlige forholdsmæssigt svarer til grundværdien for Y3 ved vurderingerne for såvel 2008 som 2009.

Man kan naturligt rejse spørgsmålet om vurderingerne for andre ejendomme i det nære områder ikke burde være indgået i nævnets overvejelser. Dette burde medføre andre antagelser om værdiansættelsen fra ankenævnets side. Der er ikke konsistens i vurderingerne for området som anført andet steds. I vedlagte skema er vist eksempler på vurderinger for andre ejendomme på Adressen. Forskelsværdier og grundværdier er væsentlig lavere for disse end for Y1 og Y2.

De foreliggende ejendomsvurderinger for de to ejendomme har ikke hidtil været påklaget. De ansatte bygningsværdier har været uden interesse, da de ikke har dannet grundlag eller forventet at skulle danne grundlag for ejendomsbeskatning (ejendomsværdibeskatning) eller en lavere (grunden) beskatning. En påklage har derfor været uinteressant og ville kun medføre unødige omkostninger.

Vi henviser til vedlagte bilag, hvoraf fremgår udviklingen i de offentlige ejendomsvurderinger, samt hvorledes disse er fremkommet.

Nævnets skøn hviler på et udokumenteret og fejlagtigt grundlag. Nævnet har ikke foretaget en konkret vurdering af ejendommens værdi under hensyntagen til dennes aktuelle stand og foreliggende fredningsbestemmelser (jf. senere) for området.

Handelsværdien ultimo december 2008 påstås i overensstemmelse med mæglervurdering ansat til kr. 1.250.000, hvorfor der ikke er grundlag for at statuere maskeret udlodning på kr. 800.000.

Adresse Y2
På ejendommen Adresse Y2 forefandtes tidligere en såkaldt bygning, der måtte betegnes som en bygning i ruinlignende tilstand. En bygning der var totalt uegnet til bolig, med utæt tag, ødelagte vinduer m.m. Bygningen blev nedrevet i begyndelsen af 2008 (februar/marts). Der var tale om en bygning på 40 m2 bygget i 1963 og af den oprindelige ejer anvendt som sommerhus. Huset har i mange år ligget hen uden at blive anvendt og uden at huset er blevet vedligeholdt, idet det tilbage fra H1s erhvervelse hele tiden har været meningen at ejendommen skulle rives ned, og at der skulle bygges et nyt med henblik på videresalg. Huset var i en forfatning som gjorde det urentabelt at forsøge at renovere det med henblik på brug som sommerhus. Huset var uisoleret og i de senere år tillige med huller i taget, som gjorde det uanvendeligt såvel i teori som i praksis. Til sidst var det bydende nødvendigt af ansvarsmæssige grunde at foretage nedrivning, hvilket skete i begyndelsen af 2008 efter indtrådt stormskade. Der blev ikke udbetalt skadeserstatning til den tidligere ejer, da ejendommen som følge af den ruinagtige tilstand har været værdiløs og derfor ikke forsikret i så henseende.

Pr. 31. december 2008 var der således ingen bolig på ejendommen.

I 2007/08 udgør de samlede udgifter på Adresse Y2 kr. 199.707,50, hvilket dækker nedrivning af huset, fjernelse af fundament samt fjernelse af bygningsaffald og endvidere udgifter til udbedring af skader på grunden efter nedrivning.

I 2008/09 er der vedrørende Y1 og Y2 afholdt udgifter på i alt kr. 39.500 omfattende kr. 6.250 til ejendomsmæglervurdering og kr. 33.250 til diverse haveforanstaltninger. De nævnte beløb kan nærmere dokumenteres, såfremt det ønskes.

De i regnskaberne opførte beløb vedrører således under ingen omstændigheder bygningsmæssige forbedringer. Udgifterne relaterer sig til grundene.

Nævnet konstaterer i sin afgørelse, at det fremgår af årsrapporterne for H1 ApS for regnskabsårene 2007/2008 og 2008/2009, at selskabet har foretaget forbedringer på Adresse Y1 og Y2 med i alt kr. 252.500 kr. i de 2 indkomstår. Dette finder nævnet ikke at være i overensstemmelse med As oplysninger om, at Adresse Y1 alene er nødtørftigt vedligeholdt, samt at Y2 blev helt nedrevet i 2008 i forbindelse med en stormskade.

Nævnets bemærkning fremstår som uden sammenhæng med de faktiske oplysninger i sagen.

Der var tale om en nødvendig vedligeholdelse af grundene med henblik på fremkommelighed (bevoksning o.l.) samt nedrivning og rydning vedrørende Y2.

Der har ikke været tale om hverken vedligehold eller forbedring af bygningerne på de 2 ejendomme.

Ejendommens handelsværdi dvs. efter nedrivning af bygningen er i december 2008 af mægler vurderet til kr. 1.000.000.

Ejendommen er i 2001 erhvervet for kr. 670.000 med tillæg af låne-og købsomkostninger i alt kr. 689.300. I regnskabsåret 2007/08 afholdtes nedrivningsomkostninger o.l. for kr. 199.707.

Ejendommens kostpris overstiger således ikke handelsværdien på kr. 1.000.000.

Den offentlige ejendomsvurdering er uanvendelig som grundlag for en overdragelsesværdi, idet denne vurdering er baseret på de fejlagtige BBR-oplysninger. Dette er Skatteankenævnet enig i.

Nævnet finder, at den offentlige ejendomsvurdering på 1.100.000 kr. pr. 31. december 2008 svarer til handelsprisen for ejendommen, hvorfor nævnet stadfæster afgørelsen om, at A har modtaget en maskeret udlodning på 100.000 kr.

Nævnet oplyser ikke hvorledes de kommer frem til en handelsværdi på kr. 1.100.000. At dette beløb svarer til den offentlige vurdering er intet argument, idet Nævnet selv oplyser at den offentlige vurdering “ikke umiddelbart anses for at være udtryk for handelsværdien".

For Adresse Y2 er grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering steget fra kr. 609.900 i 2007 til kr. 970.500 i 2009. Mæglervurderingen fra december 2008 fastsætter en handelsværdi på kr. 1.000.000.

Ankenævnet anfører vedrørende Y2, at værdien (af den nedrevne bygning) ikke påvirker ejendommens værdi i opadgående retning. Dette er vi enige i og står derfor uforstående over for, at nævnet kan skønne værdien til kr. 1.100.000, når den offentlige værdi for grunden i 2007 (2008) er kr. 609.900 og i 2009 er kr. 970.500.

Grundværdien i 2007 (2008) er fastsat efter samme værdinorm som øvrige grunde i området.

Ankenævnet anfører, at det forhold at ejendomsværdien for Adresse Y2 (hvor bygningen er nedrevet) på kr. 1.100.000, heraf grundværdi på kr. 609.900 ikke kan anses for udtryk for at bygningerne indgår i ejendomsværdien med kr. 491.100.

Til dette skal anføres følgende:

Det fremgår ganske klart af SKATs vejledninger, at grundværdien for en ejendom skal fastsættes til værdien i handel og vandel jf. VUL § 6 dvs. grundværdien skal fastsættes til hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser. Forskelsværdien (ejendomsværdi minus grundværdi) vil i de fleste tilfælde være det samme som værdien af bygningerne på ejendommen. Jf. nærmere de indledende afsnit om myndighedernes fastsættelse af grundværdien, og hvad den indeholder og ikke indeholder.

Nævnet anfører desuden i afgørelsens side 16:

“Under hensyntagen til, at sommerhuset som ifølge BBR skulle være placeret på grunden, er registreret opført i 1963 på 40 m2 og opført i træ, finder nævnet ikke, at bygningen påvirker ejendommens værdi i opadgående retning".

“Nævnet skal i øvrigt bemærke, at det forhold, at ejendommen er vurderet til 1.100.000 kr. og med en grundværdi på 609.900, ikke kan anses for at være udtryk for, at bygningen på grunden indgår i vurderingen med 491.100 kr."

“I forskelsværdien (ejendomsværdien - grundens værdi) kan indeholde herlighedsværdi. Adresse Y2 er beliggende tæt ved vandet og i smukke omgivelser. Under hensyntagen til at det nu nedrevne sommerhus var opført i træ i 1963 og alene var på 40 m2, finder nævnet, at værdien at forskelsværdien pr. 1. oktober 2008 også indeholder herlighedsværdi."

Det fremgår ikke af de specificerede ejendomsvurderinger, at vurderingsmyndighederne har indregnet en særlig herlighedsværdi i ejendomsvurderingen eller som et tillæg til grundværdien.

Nævnet kan åbenbart ikke blive helt enig med sig selv om, hvorvidt vurderingen indeholder en værdi af bygningerne eller ej. Til det er blot at henvise til de specificerede vurderinger. Der indgår utvivlsomt en bygningsværdi i myndighedernes vurdering. At det så er en fejl er en anden sag.

I øvrigt henvises til Skatteankenævnets afgørelse af 10. december 2009, bl.a. side 3 og 12, hvoraf direkte og indirekte fremgår, at Skattecenteret og Skatteankenævnet anser ejendommenes forskelsværdi som værende udtryk for “husets vurdering".

Men Ankenævnet er åbenbart i stand til at komme frem til, at handelsværdien er lig den offentlige vurdering - desuagtet denne hviler på fejlagtigt grundlag, og at nævnet indregner faktorer i den offentlige vurdering, som vurderingsmyndighederne ikke har indregnet.

Nævnet finder at kr. 199.707 skal tillægges ejendommens værdi - men glemmer fuldstændig at oplyse hvilket værdigrundlag, der er udgangspunktet. Det kan ikke være den offentlige vurdering, da denne dokumenteret indeholder en bygningsværdi og i hvert fald IKKE indeholder et nedslag for nedrivningsomkostninger, hvilket burde indgå i en korrekt vurdering som et fradrag.

Skatteankenævnet anfører at de nævnte udgifter skal tillægges - dog ikke til hvad! Dette synspunkt må efter praksis under alle omstændigheder forudsætte, at der er tale om forbedringsudgifter og at tillæg sker til sælgers anskaffelsesværdi (og ikke et tillæg til ejendomsværdien). Der næst, at der er tale om en overdragelse, hvor der er tale om at udgifterne reelt er afholdt i hovedaktionærens interesse jf. juridisk vejledning.

I nærværende sag er overdragelse alene sket som følge af den daværende verserende sag fra 2008 om bolig til rådighed for hovedaktionæren jf. tidligere bemærkninger.

Det bemærkes, at de 2 ejendomme ifølge de offentlige ejendomsvurderinger har en væsentlig højere grundværdi end andre ejendomme med højere husnumre på Adressen.

Problemet er, at intet hænger sammen, og at det ikke specifikt af vurderingerne fremgår, at der er indregnet en herlighedsværdi. Ved grundværdiansættelsen skal vurderingsmyndighederne indregne en herlighedsværdi, hvis de vurderer at beliggenhed o.l. betinger en sådan værdi. Jf. tidligere omtale af fastsættelse af grundværdierne. I den foreliggende sag - Adresse Y1 og Y2, kan der under ingen omstændigheder foreligge en særlig herlighedsværdi knyttet til bygningerne.

De foreliggende ejendomsvurderinger for de to ejendomme har ikke hidtil været påklaget. De ansatte bygningsværdier og grundværdier har været uden interesse, da de ikke har dannet/forventet dannet grundlag for ejendomsbeskatning. Jf. senere omtale heraf.

Vi henviser til vedlagte bilag, hvoraf fremgår udviklingen i de offentlige ejendomsvurderinger samt hvorledes disse er fremkommet.

Nævnets skøn hviler på et udokumenteret og fejlagtigt grundlag. Nævnet har ikke foretaget en konkret vurdering af ejendommens værdi under hensyntagen til dennes aktuelle stand og foreliggende fredningsbestemmelser (jf. senere) for området.

Handelsværdien ultimo december 2008 påstås i overensstemmelse med mæglervurdering ansat til kr. 1.000.000, hvorfor der ikke er grundlag for at statuere maskeret udbytte på kr. 100.000.

Deklarationer m.m
Der forefindes restriktioner i området i relation til bebyggelse, byggelinjer o.l. Forhold, der ikke nødvendigvis kommer til udtryk i den offentlige ejendomsværdi, men som naturligt vil indvirke i negativ forstand på en handelsværdi.

Ejendommene kan ikke udstykkes, da minimumsgrundstørrelsen for områder er oplyst til 1.200 kvm.

På ejendommen matr. [...] adresse Y8 findes en gravhøj indeholdende en afdækket hellekiste. Gravhøjen har siden i hvert fald 1961 været omfattet af en beskyttelseszone på 100 m. Beskyttelseszoner omkring fortidsminder administreres i praksis meget restriktivt, hvorfor der alene kan dispenseres til bebyggelse inden for zonen i særlige tilfælde.

Adresse Y1 og særligt Y2 ligger inden for beskyttelseszonen, hvilket således må antages i væsentligt omfang kunne at begrænse ejendommenes anvendelsesmuligheder.

Efter det foreliggende ses ejendomsmægleren ikke at have indregnet sådanne begrænsninger i sin vurdering af de 2 ejendomme. Det har en formodningen for sig, at fredningsbestemmelserne vil kunne påvirke de af ejendomsmæglerne anførte værdier i negativ retning.

Det skal nævnes, at der ikke er givet tilladelse til bebyggelse på nr. [...] (ejendommen henlå ubebygget). Kommunen afslog dette i april 2008, hvilket senere blev stadfæstet af Naturklagenævnet. Ejendommen er i 2012/13 så vidt ses solgt for kr. 10.000.

Nævnet ses ikke at have taget stilling til fredningsbestemmelsernes mulige indvirkning.

Belåning
Sagsbehandleren hos SKAT kommer med en uforståelig bemærkning omkring tinglysningen af ejerpantebreve på hver kr. 960.000 i de 2 ejendomme. Sagsbehandleren giver udtryk for at “. . det er da en usædvanlig høj belåningsgrad på sommerhuse, der jfr. dig ikke skulle have så høj værdi."

Til det er blot at bemærke, at der er tale om ejerpantebreve. Ejerpantebreve er ikke udtryk for almindelig realkreditbelåning i hverken helårs- eller fritidshuse. Det har normalt snarere en formodning for sig, at långiver og låntager tinglyser ejerpantebreve, der værdimæssigt ligger inden for en ejendoms handelsværdi, men ikke højere end lånets hovedstol, da dette ofte medfører unødige yderligere omkostninger.

I øvrigt henvises til H1s årsregnskaber, hvoraf det fremgår, at der er optaget lån på i alt kr. 1.920.000 (2 x 960.000).

Efter finanskrisens indtræden omring september/oktober 2008 med deraf følgende væsentlige fald i ejendomspriserne er ejendommene ultimo 2008 overdraget for kr. i alt. 2.250.000 med baggrund i foreliggende mæglervurdering.

Kort sagt er sagsbehandlerens udtalelser grebet ud af luften og kan ikke bruges til andet end, at långiver på lånetidspunktet må antages at have vurderet, at ejerpantebrevene lån inden for ejendommenes handelsværdi. Hvilket de ret beset - trods den negative værdiudvikling - fortsat gør ultimo 2008.

Baggrunden for anvendelse af mæglervurdering
Det er vor og vor klients opfattelse, at de foreliggende offentlige ejendomsvurderinger har været uanvendelige som grundlag for fastsættelse af ejendommenes handelsværdi på aftaletidspunktet. Derfor valgte vor klient medio december 2008 at anmode en ejendomsmægler om en fastsættelse af ejendommenes handelsværdi jf. de foreliggende vurderingsrapporter af 15/12 2008.

Disse vurderingssummer blev lagt til grund for de stedfundne overdragelser pr. 31/12 2008.

Ved mæglerens vurdering er der taget hensyn til karakteren af den bygning, der forefindes på Adresse Y1 og den bygning, der ikke findes på Adresse Y2.

Mæglervurderingerne ses imidlertid ikke at tage højde for en negativ indvirkning på værdien som følge af fredningsbestemmelser for området jf. tidligere afsnit herom.

Påklage af vurderinger
De foreliggende ejendomsvurderinger for de to ejendomme har ikke hidtil været påklaget. De ansatte bygningsværdier har været uden interesse frem til 31. december 2008, da de ikke har dannet grundlag for ejendomsværdibeskatning eller indkomstbeskatning. En påklage har derfor været uinteressant og kun medført unødige omkostninger.

Skatteyder har jf. tidligere en klar forventning om, at ejendomsværdiskatten for 2009 og senere skal sættes til kr. 0. Også af denne årsag har en klage over de fejlbehæftede ejendomsvurderinger ikke reel betydning for min klient i forhold til beskatningen.

De foreliggende grundværdier i henhold til ejendomsværdier svarer i al væsentlighed til eller er i enkelte år lavere end mæglervurderingerne, hvorfor grundskatterne ikke ville blive ændret/lavere ved en indsigelse baseret på de foretagne mæglervurderinger.

I øvrigt er det ikke afgørende, hvorvidt skatteyder har påklaget en offentlig vurdering. Det afgørende er, om denne på aftaletidspunktet rent faktisk er fejlbehæftet, ude af trit med prisudviklingen eller, der er sket eksempelvis bygningsmæssige ændringer (nedrivning), som ikke indgår i vurderingen.

Hvorvidt skatteyder har påklaget de foreliggende ejendomsvurderinger er principielt uden betydning, særligt hvor dette er uden reel økonomisk betydning for skatteyder.

Det forhold, at der ikke er klaget, kan ikke tages til udtryk for en accept af vurderingerne.

Sammenfatning - maskeret udlodning

Ansættelsen af maskeret udlodning kan ikke godtages og påstås nedsat til kr. 0.

De foreliggende offentlige ejendomsvurderinger kan ikke lægges til grund for fastsættelse af handelsværdierne, da

Disse på aftaletidspunktet rent faktisk er fejlbehæftede.
De er ude af trit med prisudviklingen.
Der er sket eksempelvis bygningsmæssige ændringer (nedrivning), som ikke indgår i vurderingen.
Der er ikke taget hensyn til bygningerne faktiske tilstand.
Der er grundlæggende vurderingsfejl tilbage fra 2004.
Der er et åbenbart misforhold i ejendomsvurderingerne i forhold til omkringliggende ejendomme.
Der er ikke taget hensyn til indvirkningen af de for området gældende fredningsbestemmelser.

Nævnets ansættelse af ejendommenes handelsværdi er ikke foretaget ud fra en konkret og underbygget vurdering af ejendommene, men alene nogle generelle antagelser om indholdet af ejendomsvurderingerne og prisudviklingen sammenholdt med ejendomsvurderingerne. Det har således i høj grad formodningen imod sig, at handelsværdierne netop skulle være lig de fejlagtige - ikke opdaterede ejendomsvurderinger - således som nævnet ellers kommer frem til.

Ankenævnet har allerede tilbage vedrørende min klients skatteansættelser for 2005-2007 været vidende om tilstanden af de bygninger, der forefandtes - respektive ikke forefandtes - på de to ejendomme.

Skatteyder har ved anmodning om en ekstern vurdering netop søgt at fremkomme til en relevant ejendomsværdi for ejendommene, og som tager hensyn til ejendommenes aktuelle tilstand, herunder boniteten og anvendeligheden af de bygninger, der forefandtes ultimo 2008. Disse mæglervurderinger er desuden i klar sammenhæng med den stedfundne prisudvikling for grundværdierne og tager som nævnt hensyn til eksisterende bygninger respektive ikke eksisterende bygninger på vurderingstidspunktet. Naturligvis tager vurderingen hensyn til den særlige markedsudvikling, der indtrådte særligt fra 4. kvartal 2008."

Ejendomsværdiskat
Klageren har fremsat påstand om, at hun ikke skal betale ejendomsværdiskat af ejendommen Adresse Y1 for indkomståret 2009.

Til støtte herfor fremgår bl.a. følgende af klagen:

"Sommerhusejendommene Adresse Y1 og Y2 blev erhvervet den 31/12 2001 af H1 ApS med videresalg for øje efter udvikling af ejendommene. Det fremgår skøderne for disse overdragelser, at ejendommene anskaffes i erhvervsøjemed med henblik på renovering og videresalg i overensstemmelse med lovgivningen for sommerhuse.

Skatteyderen ejer hele anpartskapitalen i selskabet H2 ApS, der igen ejer hele anpartskapitalen i H1 ApS samt 50% af aktiekapitalen i H3 A/S.

H1s faktiske aktivitet har været tilknyttet til opgaver i forbindelse med ejendomsinvesteringer. Selskabets honorarindtægter har i væsentligt omfang relation til sådanne aktiviteter.

H3 A/S forestår i særdeles betydende omfang investering i og formidling af handel med fast ejendom. Både for egen og for fremmed regning.

Aktie- og anpartsbesiddelserne er således i meget væsentligt omfang knyttet til nærings- og næringslignende aktiviteter relateret til fast ejendom.

De to ejendomme blev ultimo 2008 overdraget fra H1 til A, hvilket skal ses på baggrund af, at Skattecentrets afgørelse i november 2008 vedrørende beskatning af sommerbolig til rådighed for årene 2005-2007.

Min klients økonomi ville blive ganske alvorligt påvirket, og hun ønskede ikke at blive bragt i en usikker og uvis position i en lang årrække med en verserende skattesag. Den nævnte overdragelse ultimo 2008 til skatteyder har således alene baggrund i SKATs afgørelse. (Der henvises til Skatteankenævnets afgørelse af 10. december 2009).

Vi henviser til, at Landskatteretten ikke fandt - i SKM2009.459.LSR - med baggrund i, at der var tale om driftsaktiver - at der forelå rådighed over de i sagen omhandlede 2 sommerboliger.

En næsten tilsvarende problemstilling som i vor klients tilfælde, hvor de omhandlede ejendomme også er at anse for driftsaktiver. Og hvor vor klient har en naboejendom - en moderne sommerbolig - Adresse Y3 til sin rådighed.

Det ses ikke at fremgå af LL § 16 vedrørende sommerboliger samt af ejendomsværdiskattelovens bestemmelser samt forarbejderne til de respektive love, at sigtet med disse bestemmelser har været at selskaber og personer, der erhverver sommerhuse i erhvervsøjemed, skal svare ejendomsværdiskat af disse. Ved næringsejendomme er der i sagens natur ikke tale om boliger, der stilles eller er tænkt stillet til rådighed, således som det er forudsætningen i LL § 16 og ejendomsværdiskatteloven.

Ejendomsværdiskatteloven forudsætter, at rådighedsbegrebet indebærer en reel mulig rådighedsret og en beboelig bolig.

I nærværende sag giver det ingen mening at tale om en mulig fraskrivelse af retten til boligen på Adresse Y1 alene som følge af, at bygningen er totalt uegnet til udlejningsformål.

Henset til at skatteyder ejer Adresse Y3, som er bebygget med et fuldt udstyret og moderne sommerhus, har det også af den grund formodningen mod sig, at såvel Y1 som Y2 har været tilsigtet stillet til rådighed for skatteyderen som bolig.

Vi skal fremføre, at der ikke er tale om boliger til rådighed. Ejendomsværdiskatteloven taler udtrykkeligt om, at der skal være tale om en bolig, før det overhovedet kan komme på tale at beregne ejendomsværdiskat.

§ 1. Af boligværdien af egen ejendom som nævnt § 4 betaler ejeren ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af denne lov.

Ved “egen ejendom" forstås en ejendom som skatteyder har til rådighed til boligformål, således som dette begreb almindeligvis opfattes. Ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet.

Ejendomme erhvervet i næringsøjemed vil i sagens natur ikke være omfattet, da disse ejendomme ikke kan anses for omfattet af begrebet “bolig i egen ejendom". Næringsejendomme vil ikke nødvendigvis være udlejningsejendomme, men derimod ofte ejendomme erhvervet i videresalgsøjemed efter en eventuelt forudgående renovering eller ligefrem en nedrivning.

Ejendomsværdiskatteloven finder kun anvendelse såfremt der er tale om en bygning, der kan tjene som bolig og bygningen i øvrigt ikke er ubeboelig. Der kan bl.a. henvises til LE 100 fra 2001/2002, hvori anføres: Det betyder helt konkret, at der efter forslaget ikke skal betales ejendomsværdiskat af en bolig, der er ubeboelig.

Praksis for, hvornår ejendommen er ubeboelig i relation til statsskattelovens regler om lejeværdi, gælder også for ejendomsværdiskat. Se LSRM 1981, 20 LSR, hvor der ikke skulle betales skat af lejeværdien, fordi ejendommen var ubeboelig på grund af hærværk, idet samtlige installationer og ruder var ødelagt, og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt.

En ejendom kan også være uanvendelig som bolig, hvis den er under gennemgribende reparation på grund af fx vand- eller brandskader. Se LSRM 1982, 23 LSR, hvor en vandskade havde bevirket, at familien måtte flytte fra boligen i 106 dage, og hvor boligens tilstand efter det oplyste ikke skyldtes klagerens forhold.

Se også SKM2004.471.ØLR vedrørende ubeboelighed efter den nugældende bestemmelse i lovens § 11 stk. 1. Der skal ikke svares ejendomsværdiskat hvis en skatteyder har været afskåret fra at benytte boligen, fordi den har været ubeboelig på grund af udefra kommende omstændigheder.

Skatteyder har ikke udvirket bygningernes ubeboelighed - de var ubeboelige grundet tilstanden allerede på erhvervelsestidspunktet.

Klager har hverken i perioden under selskabets ejertid i år 2001 til 2008 og efterfølgende benyttet ejendommen. Skatteyder er således ikke flyttet hverken ind og ud.

Det skal præciseres, at ejendommens tilstand har været uændret siden overtagelsen og således er i samme stand som i årene 2005-2007 samt 2008 jf. den tidligere sag ved Skatteankenævnet i København. Forudsætningen for at statuere ejendomsværdibeskatning må være, at bygningen på ejendommen renoveres i et omfang således, at den rent faktisk kan benyttes som bolig.

Bygningens tilstand skyldes som nævnt ikke klagerens forhold og er ikke indtrådt i dennes ejerperiode. Lov og praksis stiller intet tidsmæssigt krav om, at en skatteyder skal renovere en nyerhvervet ejendom således, at den på ejendommen værende bygning kan tjene som bolig.

At henholde sig til de skematiske oplysninger i en BBR-meddelse giver ikke belæg for at statuere ejendomsværdibeskatning, idet dette forudsætter overensstemmelse mellem denne og den faktiske bygnings tilstand og indhold.

Det må som nævnt anses for en forudsætning, at en bygning har en sådan karakter og tilstand samt indhold, at denne er egnet som bolig, således som dette begreb forstås i nutidens Danmark. Det er ikke tilstrækkeligt, at der forefindes fire vægge, et tag og et stengulv.

Lovgivningen forpligter ikke ejeren til at renovere og istandsætte en nyerhvervet bygning, således at denne kan betragtes som en bolig.

Nævnet finder: “at sommerhuset ikke er ubeboeligt, selv om sommerhuset ikke opfylder de krav, som kan stilles til en moderne bolig. Det fremgår også af vurderingsrapporten udarbejdet af [...], at sommerhuset består af et stort rum, og uden toilet og bad mv. Bygningen har karakter af en weekendhytte."

Mæglerens omtale af bygningen som værende “en weekendhytte" beskriver præcist, at der ikke er tale om en bygning, der kan tjene som “bolig". Jf. efterfølgende beskrivelse af bygningen på Adresse Y1.

Lysthuse og skure i bred forstand ses ikke i sig selv at medføre ejendomsværdibeskatning.

Nærmere beskrivelse af Adresse Y1

Bygningen på ejendommen blev opført i 1955. Huset er uisoleret med store vinduespartier bestående af enkeltglas og gulv bestående af udendørs fliser. Der er hverken toilet, bad eller varmt vand, og vandinstallationen har ikke virket i mange år. Huset er uden opvarmning bortset fra et gammelt ildsted, som ikke kan anvendes. Huset er kun nødtørftigt vedligeholdt. Huset kan ikke anvendes og er ikke blevet anvendt til beboelse i H1's eller skatteyders ejertid.

Bygningen må betegnes som et redskabsrum/skur med vinduesfacader, der reelt alene kan benyttes til opbevaring o.l. Altså ikke en bygning, der kan sidestilles med en bolig. 

Der er IKKE ændret i dette forhold i 2008 og senere. Ejendommen er i december 2008 erhvervet i den faktisk foreliggende tilstand som beskrevet ovenfor. Ejendommen er således erhvervet af skatteyder i en tilstand, der ikke kan betegnes for en beboelig bolig.

Der er ikke siden skatteyders erhvervelse af ejendommen indtrådt en skade eller andre forhold, der i perioden efter overtagelsen har gjort ejendommen mere eller mere ubeboelighed.

For fuldstændighedens skyld henvises til ankenævnsafgørelsen af 10. december 2009, side 4, hvoraf fremgår, at der gennem årene har været et begrænset vandforbrug på Adresse Y2 - ejendommen, der er nedrevet, mens der INTET vandforbrug har været på Adresse Y1 i årene 2003-2008 inkl. Jævnfør beskrivelsen af bygning på Adresse Y1, har vandinstallationen været defekt gennem mange år. Dette har også været tilfældet efter 2008.

Ejendomme har ikke været udlejet. Med ejendommens boligmæssige tilstand in mente har dette reelt heller ikke været en mulighed.

Forventningsprincippet - ejendomsværdibeskatning

Vi henleder opmærksomheden på, at det er samme formand for skatteankenævnet -[...] - der i nævnets afgørelse af 10.december 2009 udtaler:

“Nævnet finder imidlertid, at A for klageårene, har løftet bevisbyrden for, at sommerhusenes tilstand (herunder det begrænsede vandforbrug) har været af en sådan karakter, at de - uagtet de foreliggende ejendomsvurderinger - har været ubeboelige (min fremhævning) i klageårene."

og i afgørelsen af 16. august 2013 vedrørende indkomståret 2009 udtaler:

“Nævnet finder, at sommerhuset ikke er ubeboeligt (min fremhævning), selv om sommerhuset ikke opfylder de krav, som kan stilles til en moderne bolig..............".

I sin afgørelse af 10. december 2009 har skatteankenævnet givet skatteyder en klar forventning om, at der ikke skal svares ejendomsværdiskat for 2009 og senere, naturligvis forudsat at ejendommen, herunder særligt bygningerne og disses tilstand og indretning ikke undergår ændringer i forhold til 2007 og tidligere.

Vedrørende omtalen af et begrænset vandforbrug henvises til foranstående bemærkninger. Der har INTET vandforbrug været på Adresse Y1 i årene 2003-2008 inkl. Vandinstallationen været defekt gennem mange år.

Ejendomsværdiskatteloven finder kun anvendelse såfremt der er tale om en bygning, der kan tjene som bolig og bygningen i øvrigt ikke er ubeboelig. Der kan bl.a. henvises til LF 100 fra 2001/2002, hvori anføres: Det betyder helt konkret, at der efter forslaget ikke skal betales ejendomsværdiskat af en bolig, der er ubeboelig.

Det ligger i sagens natur, at en bygning der er ubeboelig heller ikke aktuelt kan tjene som bolig. Den konkrete tilstand, indretning, faciliteter mm. jf. beskrivelsen af Adresse Y1 er af en sådan karakter, at der ikke foreligger en bygning, der kan benyttes til og er egnet til privat beboelse i lovgivningens forstand.

Sammenfatning ejendomsværdibeskatning Adresse Y1

Ansættelsen af ejendomsværdiskat for 2009 vedrørende Adresse Y1 må således i det hele afvises, da:

1. de på ejendommen liggende bygninger må anses for ubeboelige (uanvendelige til boligformål) og idet der
2. ikke er tale om bygninger af en karakter, der kan sidestilles med boliger, således som dette begreb skal forstås og idet der
3. ikke foreligger en bolig stillet til rådighed således som dette begreb skal forstås i ejendomsværdiskatteloven, og idet der er tale om ejendomme der er erhvervet på sådanne vilkår, at der reelt ikke er tilsigtet og muliggjort en rådighed, da ejendommene er erhvervet med videresalg for øje efter udvikling af disse.
4. Skatteankenævnet har ved sin afgørelse af 10. december 2009 givet skatteyder en klar og utvetydig forventning om, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, idet nævnet har tiltrådt, at Adresse Y1 har været ubeboelig i perioden 2005 til 2007, og der ikke er ændret i bygningernes tilstand siden da."

Landsskatterettens afgørelse
Maskeret udlodning
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

Ifølge SKATs ligningsvejledning "Selskaber og aktionærer 2008-4, version 7.3" afsnit S.F.2.3.2 skal overdragelsen af en ejendom mellem interesseforbundne parter ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået. Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Det lægges til grund, at klageren og selskabet er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

På baggrund af de foreliggende oplysninger om handlerne vedrørende ejendommene Adresse Y4 og Y5 i 2008 og de pågældende sommerhuses generelle stand og størrelse sammenholdt med oplysningerne om den negative udvikling af udbudsprisen på ejendommen Adresse Y6 fra medio 2008 til primo 2009, kan den offentlige ejendomsvurdering på 2.050.000 kr. vedrørende ejendommen Adresse Y1 ikke anses for at udgøre et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen den 22. december 2008.

På det foreliggende grundlag kan klagerens erhvervelse af ejendommen Adresse Y1 til 1.250.000 kr. ikke anses for at afvige fra den pris, som selskabet i 2008 kunne have opnået ved et salg til en uafhængig tredjemand. Der er herved henset til, at sommerhuset på ejendommen Adresse Y1 efter det oplyste må antages at have været i en væsentligt ringere forfatning end sommerhusene på henholdsvis Adresse Y4 og Y5 og Adresse Y6.

For så vidt angår overdragelsen af ejendommen Adresse Y1 foreligger der således ikke en maskeret udlodning ved selskabets overdragelse af denne ejendom til klageren, jf. ligningslovens § 16 A.

For så vidt angår den værdimæssige fordeling af de 1.250.000 kr. vedrørende ejendommen Adresse Y1 på henholdsvis grund og bebyggelse må den væsentligste del kunne henføres til værdien af grunden og dennes beliggenhed henset til det oplyste om sommerhusets forfatning. Da der i øvrigt ikke foreligger sammenlignelige overdragelser vedrørende ubebyggede sommerhusgrunde i nærområdet, må ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse Y2 på 1.100.000 kr. derfor anses for at give et retvisende udtryk for denne ejendoms handelsværdi.

For så vidt angår overdragelsen af ejendommen Adresse Y2 foreligger der således en maskeret udlodning på 100.000 kr. ved selskabets overdragelse af denne ejendom til klageren, jf. ligningslovens § 16 A.

Landsskatteretten ændrer herefter skatteankenævnets afgørelse i overensstemmelse hermed.

Ejendomsværdiskat
Ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter ejendomsværdiskattelovens §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt, jf. dog stk. 2, 2. pkt. Dette fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt.

I udvalgsbetænkningen af 3. maj 2002, der blev afgivet i forbindelse med lov nr. 290 af 15. maj 2002 om ændring af ejendomsværdiskatteloven og andre skattelove (Loft over ejendomsværdiskatten og ejendomsværdiskat ved flytning), blev det præciseret, hvad det betyder, at en ejendom ikke kan tjene til bolig i de tilfælde, hvor dette skyldes, at ejendommen er ubeboelig.

Det fremgår heraf, at det ved indflytning ikke er et krav, at alle installationer m.v. skal være afsluttede, før ejendommen er anvendelig som bolig. Tværtimod kan en ejendom anses for at være beboelig, selv om en enkelt installation eller tilslutning mangler. Dette må tillige anses for at gælde, når ejendommens stand efter overtagelsen forringes på grund af manglende vedligeholdelse.

Ud fra billedmaterialet i sagen fremstår bygningen på ejendommen Adresse Y1 som et mindre sommerhus og ikke et redskabskur eller lignende. Der er endvidere indlagt både elektricitet og vand, og der er køkken med håndvask og gasblus.

Uanset at ikke alle installationerne er fuldt funktionsdygtige, og at der ikke længere er noget toilet i tilknytning til bygningen på ejendommen Adresse Y1, kan ejendommen for indkomståret 2009 ikke anses for at have været ubeboelig i ejendomsværdiskattelovens § 11's forstand.

Der er herved henset til, at bygningens stand må anses for et resultat af manglende løbende vedligeholdelse, og at bygningen i øvrigt ikke var nedrivningstruet på daværende tidspunkt.

Det kan ikke føre til andet resultat, at skatteankenævnet for indkomstårene 2005 til 2007 har anset ejendommen Adresse Y1 for ubeboelig ved en vurdering efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 5.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse på dette punkt.