Spørgsmål:
- Kan spørger, ved opgørelse af en ejendoms værdi i ejendomsavancen, se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommunen pga. en tilbagekøbsklausul?
Svar:
- Nej, se dog begrundelsen.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger ejer en lille udlejningsejendom, der er omfattet af en "tilbagekøbsklausul" således, at ejendommen kan tilbagekøbes af en kommune for den oprindelige grundkøbesum med tillæg af bygningens værdi. Tilbagekøbsklausulen kan tidligst udnyttes i 2062.
Spørger ønsker at overdrage ejendommen til sine to sønner.
Spørgers opfattelse og begrundelse
Spørger mener, at man kan se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommunen pga. tilbagekøbsklausulen. Spørger har ikke begrundet dette yderligere.
Skatteministeriets indstilling og begrundelse
Spørgsmål
Det ønskes bekræftet, at spørger, ved opgørelse af ejendommens værdi i ejendomsavancen, kan se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommunen pga. en tilbagekøbsklausul.
Lovgrundlag
Vurderingslovens § 10.
Stk. 1. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger m.v.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Stk. 2. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.
Stk. 3. Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold.
Vurderingslovens § 13.
Stk. 1. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.
Praksis
Vurderingsvejledningen 2012-1, afsnit A.5.4:
Hovedregel
Den almindelige regel går ud på, at der ved vurderingen bortses fra de rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, som hviler på ejendommen eller grunden, jf. VUL § 10, stk. 2, og § 13, stk. 3. Begrundelsen for reglen er, at den private aftalefrihed ellers ville gøre det muligt for ejerne at påvirke vurderingen vilkårligt ved at pålægge deres ejendom eller grund værdiforringende byrder.
Undtagelse
Fra den almindelige regel gælder der dog den undtagelse, at der tages hensyn til privatretlige servitutter, som er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom. Det gælder ved vurderingen af både den herskende og den tjenende ejendom.
Privatretlig karakter
Afgørelsen af, om en forpligtelse er af offentligretlig eller privatretlig karakter, beror ikke udelukkende på, hvem der kan optræde som rettighedshaver i forhold til den forpligtede. Således anses en hjemfaldsdeklaration, hvorved en kommune har betinget sig tilbagekøbsret til en forud fastsat pris efter udløbet af et nærmere bestemt åremål, for en privatretlig servitut, hvis deklarationen ikke anses at forfølge byplanmæssige formål, men investeringsmæssige, se Skat 1989.11.864. De såkaldte tilskudsdeklarationer, hvorved en kommune kunne give lån til opførelse af boliger mod at evt. værdistigning i forbindelse med salg mv. skulle tilfalde nærmere bestemte almennyttige formål, er et andet eksempel på en privatretlig servitut, hvor en offentlig myndighed kan være den påtaleberettigede.
(...)
Begrundelse
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1
Ved overdragelser af fast ejendom, der sker mellem forældre og børn, kan ejendommen værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.
Hovedreglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af overdragelsessummen. Denne værdi kaldes også for handelsværdien. Det følger af værdiansættelsescirkulærets punkt 5, at nominel værdi skal omregnes til kontantværdi.
I værdiansættelsescirkulærets punkt 6 findes en undtagelse til, at ejendommen skal overdrages til handelsværdien, idet parterne som udgangspunkt frit kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering.
Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 2, og § 13, stk. 3, at man ved vurderingen ser bort fra de rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, som hviler på en ejendom eller en grund, såfremt de ikke er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom.
Der bliver således ved vurderingen af ejendommen ikke taget hensyn til en sådan hjemfaldspligt/tilbagekøbsklausul, og ejendommen har dermed den samme vurdering, som hvis den ikke havde haft en sådan klausul.
Spørger kan således vælge at sælge ejendommen til en værdi, der svarer til vurderingen +/- 15 %, idet der dog ikke i vurderingen er givet nedslag, fordi der er en tilbagekøbsklausul/hjemfaldsforpligtelse.
Spørger kan tillige altid overdrage ejendommen til en bestemt værdi, hvis han kan godtgøre, at ejendommen ville kunne overdrages til denne værdi mellem uafhængige parter. Dette gælder uanset om denne handelsværdi er lavere end vurderingen minus 15 %.
Indstilling
Skatteministeriet indstiller, at spørgsmålet besvares med nej, idet spørger ikke ved opgørelse af ejendommens værdi i ejendomsavancen kan se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommune pga. en tilbagekøbsklausul.
Ejendommen kan overdrages til handelsværdien eller til en værdi svarende til vurderingen +/- 15 %.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.