Klagen vedrører ophørsbeskatning ved overgang af en andelsboligforenings sidste lejemål til skattefri anvendelse, når det sidste lejemål benyttes som bolig til vicevært.
Landsskatterettens afgørelse
Indkomståret 2001. Skattepligtig indkomst
Skatteforvaltningen har ansat skattepligtig fortjeneste ved overgang af lejemål til 459.385 kr.
Landsskatteretten ansætter den skattepligtige fortjeneste til 0 kr.
Sagens oplysninger
A/B A (foreningen) er en privat andelsboligforening, der er subjektiv skattepligtig efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen blev stiftet i 1973 og har kalenderårsregnskab. Foreningen har pr. 2001 kun én lejlighed tilbage på 88 m2, som ikke er overgået som andelslejlighed. Lejligheden stilles til rådighed for ejendommens vicevært som led i et ansættelsesforhold. Der er udarbejdet en ansættelseskontrakt hvoraf det fremgår, at som vederlag for nærmere specificerede ydelser stilles lejligheden til rådighed som fribolig. Det fremgår, at der ikke er udarbejdet lejekontrakt, men at der henvises til lejelovens bestemmelser. Lejligheden er knyttet til arbejdet som vicevært for ejendommen, således at ophør af arbejdsforholdet medfører ophør af lejemålet for lejligheden med pligt til at fraflytte den på fratrædelsestidspunktet. Arbejdsforholdet og lejemålet kan opsige med 1 måneds varsel af begge parter.
Ejendommens offentlige ejendomsvurdering er pr. 1/1 januar 1993, 1/1 1996 og 1/1 2001 på henholdsvis 6.270.000 kr., 7.750.000 kr. og 8.800.000 kr.
Det fremgår af sagsfremstillingen fra skattemyndigheden, at der i perioden 1977 - 2001 har været udlejet 1.330 m2 til ikke-medlemmer, og at ejendommens samlede areal er 2.660 m2. I perioden fra 1994 har der været udlejet 178 m2.
Skattemyndighedens afgørelse
Ophørsbeskatning efter selskabsskattelovens § 5, stk. 6, er i indkomståret 2001 ansat til 459.385 kr.
En fortjeneste skal medregnes vedrørende et erhvervsmæssigt formuegode, som har haft tilknytning til erhvervsvirksomheden. Således vil f.eks. andelsboligforeninger kun blive beskattet af fortjenester ved lejlighedernes salg, for så vidt angår lejligheder der har været udlejet til ikke-andelshavere. Overgang sidestilles med ophør af virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 5, stk. 4.
Vedrørende ikrafttrædelsestidspunktet for ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6 fremgår det, at skattemyndigheden er uenig med Landsskatteretten i, at denne bestemmelse alene gælder for lejemål overgået efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18/5 1994. Derfor skal også de lejemål, der er overgået fra den erhvervsmæssige til den skattefrie anvendelse inden indkomst året 1994 omfattes af ophørsbeskatningen.
Fortjeneste ved afståelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed er skattepligtig. Hvis 60 % af ejendommen har været anvendt erhvervsmæssig, er dette udgangspunktet for beskatningen uanset at kun 20 % anvendes erhvervsmæssigt på tidspunktet for ejendommens afståelse. Det fremgår af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, 2. pkt. Af bemærkningerne til § 1, nr. 4 i L 46 1993/94 fremgår det, at fortjenesten omfatter den aktuelle erhvervsmæssige tilknytning, uanset om er ikke er erhvervsmæssig anvendelse på afståelsestidspunktet.
Der skal således ske beskatning af den maksimale andel, der har været anvendt erhvervsmæssigt siden ejendommen blev anskaffet.
Avancen kan herefter opgøres således i 2002:
|
Afståelsesværdi, ejendomsvurderingen 1/10 2003 |
|
8.800.000 |
|
Anskaffelsesværdi, vurderingen 1/1 1993 |
7.637.000 |
|
|
|
|
7.637.000 |
|
Fortjeneste før ejertidsnedslag |
|
1.163.000 |
|
- ejertidsnedslag, 1975-2001 21 % |
|
-244.230 |
|
Fortjeneste |
|
918.770 |
|
Erhvervsmæssig andel (1.330 m2 / 2.660 m2 * 918.770 kr.) |
|
459.385 |
Hjemmel til beskatning af ejendomsavance fremgår af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 sammenholdt med selskabsskattelovens § 5, stk. 6. Der henvises til SKM2002.39.LSR og SKM2004.461.ØLR.
Klagerens påstand og argumenter
Der er fremsat principal påstand om, at der ikke skal ske ophørsbeskatning. Der er fremsat subsidiær påstand om, at avancen sættes til 61.482 kr.
Det følger af TfS 2002.187 LSR, at ændret anvendelse af lejligheder fra at være udlejet til ikke-medlemmer til at blive benyttet af medlemmer på andelsbasis, uden at udlejning til andre ikke-medlemmer herved er ophørt, ikke kan anses for helt eller delvis ophør af erhvervsvirksomhed, jf. selskabsskattelovens § 5, stk. 6.
Det afgørende må være, hvorvidt der forsat sker udlejning til et ikke-medlem.
Viceværten var ikke medlem af andelsforeningen, ejede ikke lejligheden og boede der ikke gratis, da han i stedet for en husleje leverede en modydelse i form af sin arbejdsydelse. Boligen er omfattet af lejelovens bestemmelser, og arbejdskontrakten svarer til en lejekontrakt. Der er ingen formkrav til en lejekontrakt. Der må derfor være tal om udlejning til ikke-medlemmer.
Vedrørende den subsidiære påstand fremgår det af Landsskatterettens praksis (TfS 2002.214), at der tidligst kan ske beskatning af ejendomsavance efter ikrafttrædelse af lov nr. 374 af 18. maj 1994. Og det følger af almindelige retskildeprincipper, at Landsskatterettens afgørelse er bindende for ligningsmyndigheden, uanset at skattemyndigheden er uenig med Landsskatteretten. Samtidig er det ifølge "Processuelle regler på ToldSkats område 2005-2" i UfR 1983.8 HD fastslået, at ligningsmyndighedernes overordnede generelle praksis alene kan skærpes med fremtidig virkning.
Avance kan herefter opgøres til 178 m2 / 2.660 m2 x 918.770 i alt 61.482 kr.
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Andelsboligforeningen er skattepligtig af fortjeneste ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Det følger af, at foreningen er omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Leverancer til medlemmer anses ikke som erhvervsmæssig virksomhed. Det følger af selskabsskattelovens § 1, stk. 5. Det fremgår af bemærkningerne til denne bestemmelse, at det er hele den del af ejendomsavancen, der kan henføres til den del af ejendommen, der på et tidspunkt efter ikrafttrædelse af Lov nr. 374 af 18. maj 1994 har været udlejet til ikke-andelshavere, som skal medregnes til den skattepligtige indkomst jf. SKM2002.39.LSR
Foreningen er ikke ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed, da foreningen som led i et ansættelsesforhold stiller en lejlighed til rådighed for ejendommens vicevært, og som modydelse modtager en nærmere beskrevet viceværtsydelse. Der er lagt afgørende vægt på, at for foreningens side er der tale om, at foreningen reelt skal føre en indtægt i form af udlejningsværdien, og tilsvarende udgift i form af løn til viceværten. Skattemæssigt kan der ikke ske modregning.
Skattemyndighedens ansættelse nedsættes derfor i overensstemmelse med den principale påstand til 0 kr.