Kan ejendom A afstås uden beskatning?

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Spørger køber i 1976 ejendom A, som siden erhvervelsen har været anvendt til bolig for spørger. I eftersommeren 1997 installeres der fjernvarme ved, at et forsyningsselskab trækker en fjernvarmeledning fra vejen og ind under ejendommen. Dette sker ved styret underboring. I 2002 konstateres der fugt- og skimmelsvampeskader i ejendommen. En opgravning viser, at et regnvandsafløb er gennembrudt af fjernvarmeledningen, og at denne har forhindret regnvandet i at passere. Som følge heraf er store mængder regnvand fra taget blevet ledt ud i jorden under ejendommen, og fugt er herefter trængt op i ejendommen.

Ejendommen søges renoveret ved rensning, men da den er angrebet af fugt og skimmelsvamp i en sådan grad, at udbedring af skaden er forbundet med store omkostninger, anbefales det, at ejendommen rives ned. Nedrivningen finder sted i februar 2005.

Da der endnu verserer en forsikringssag vedrørende udbetaling af forsikringssum til opførelse af en ny ejendom, overvejer spørger at afstå grunden. Spørger ønsker i den forbindelse den skattemæssige behandling af en eventuel afståelse afklaret.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Undtaget herfra er en- og tofamiliershuse samt ejerlejligheder, der opfylder betingelserne i EBL § 8, stk. 1 (parcelhusreglen). En skattefri afståelse af en- og tofamiliehuse er betinget af, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del eller hele den periode, hvor ejendommen har været ejet. Endvidere er det en betingelse, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Ejendomme, der opfylder disse betingelser, kan afstås skattefrit.

Ved lov nr. 407 af den 8. maj 2006 - lov om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven (afståelse af væsentlig beskadiget fast ejendom) - blev der hjemlet mulighed for under visse betingelser skattefrit at afstå en grund, hvorpå der har ligget en ejendom, der har været udsat for en væsentlig skade. Tidligere var en sådan afståelse skattepligtig, jf. SKM2005.352LR, hvor Ligningsrådet i en bindende forhåndsbesked tilkendegav, at der ikke var hjemmel til skattefri afståelse af en grund, hvor ejendommen var nedrevet som følge af beskadigelse efter en fyrværkeriulykke. En sådan afståelse var omfattet af EBL § 1.

Baggrunden for indsættelse af bestemmelsen var at sikre, at ejere af en væsentlig beskadiget ejendom kan afstå ejendommen skattefrit, hvis ejendommen før skaden skete, kunne være afstået skattefri efter parcelhusreglen.

Det fremgår af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i lovforslaget, jf. bemærkningerne til nr. 5 til § 3, L 123 B - Forslag til lov om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven mv., at der er tale om en generel regel, der fritager fortjeneste ved afståelse af en ejendom for beskatning, hvis visse betingelser er opfyldt.

Bestemmelsen er indsat i EBL § 8, stk. 6 og 7:

"Stk. 6. Fortjeneste eller tab ved afståelse af en ejendom medregnes ikke til den skattepligtige indkomst, hvis

1) der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget,

2) beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand og

3) ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen kunne været afstået skattefrit efter stk. 1-3.

Stk. 7. Det er en forudsætning for skattefriheden efter stk. 6, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er indtruffet. Told- og skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist."

Det følger således af EBL § 8, stk. 6, at en grund med en beskadiget eller en nedrevet ejendom kan afstås skattefrit. En skattefri afståelse er betinget af, at der på ejendommen har ligget et hus, der er blevet væsentligt beskadiget og at skaden ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i dennes husstand samt at ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for skaden kunne være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1-3.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at bestemmelsen omfatter alle former for væsentlig beskadigelse, bl.a. skader som følge af storm, brand eller anden ulykke. Det fremgår endvidere, at det i praksis drejer sig om ejendomme, der er blevet så kraftigt beskadiget, at det ikke kan betale sig at reparere skaderne. Der sondres ikke mellem forskellige former for pludselige ulykker.

Det angives endvidere i bemærkningerne, at der skal skelnes mellem en pludselig ulykke og en langsom ulykke, hvor langsomme ulykker ikke er tiltænkt omfattet af bestemmelsen. Som eksempel på en langsom ulykke er et sommerhus, hvor ejendommen over en årrække mindskes som følge af, at havet spiser sig ind på ejendommen for til sidst at sluge sommerhuset.

Det følger af EBL § 8, stk. 7, at det er en forudsætning for skattefritagelsen efter stk. 6, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er sket. Told- og skatteforvaltningen kan i ganske særlige tilfælde dispensere fra denne frist.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at 1-årsreglen i § 8, stk. 7, er udarbejdet for at undgå, at ejeren spekulerer i at have grundarealet liggende i flere år, uden at en ny ejendom opføres. Told- og skatteforvaltningens dispensationsmulighed fra 1-årsreglen kan anvendes, eksempelvis hvis udskydelse af afståelse skyldes forhold som ejeren ikke kan påvirke, så som uenighed med forsikringsselskab om erstatning.

De nye regler har virkning for ejendomme, der afstås den 18. januar 2006 eller senere.

Anmodning om bindende svar

Spørgers ejendom har tjent til ejerens bolig fra 1976 og frem til august 2002, hvor det anbefales, at spørger fraflytter ejendommen grundet sundhedsskadelig og ubehageligt indeklima samt allergiske reaktioner. Spørger har under sagen været genhuset på forskellige adresser, men har haft folkeregisteradresse på ejendommen.

Ejendommen har et grundareal under 1400 m2 og kunne - inden skaden opstod og nedrivning fandt sted - være afstået skattefrit efter EBL § 8, stk. 1. Det vil sige, at ejeren forud for skaden har opfyldt betingelserne for skattefri afståelse.

Da skaden er opstået som følge af (fejl ved) indlæggelse af fjernvarme foretaget af et forsyningsselskab, er der tale om en skade, der ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra spørgers side.

Ejendommen er forsøgt renoveret ved rensning, men uden resultat. Det fremgår, at der er tale om en ejendom, der synes beskadiget i en grad, at nedrivning af ejendommen blev anbefalet henset til omkostninger til yderligere renovering.

Efter ordlyden af EBL § 8, stk. 6, findes ejendommen at være omfattet af bestemmelsen.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget skal der skelnes mellem den langsomme og den pludselige ulykke. Den langsomme ulykke sker, som nævnt ovenfor, hvor et sommerhus over en årrække mindskes som følge af, at havet spiser sig ind på ejendommen for til sidst at sluge det.

I den konkrete sag må der ske en afgrænsning af en pludselig contra en langsom ulykke.

SKAT fortolker den langsomme ulykke som noget forudsigeligt, mens den pludselige ulykke synes at kunne fortolkes således, at der er tale om en ulykke, der ikke var forudsigelig.

Det er SKATs opfattelse, at den konkrete sag ikke er sammenlignelig med eksemplet på en langsom ulykke, men falder ind under fortolkningen af en pludselig ulykke.

I den konkrete sag var det ikke forudseligt, at indlæggelse af fjernvarme ville medføre en beskadigelse på ejendommen. Ulykken sker ved én konkret hændelse - nemlig gennembrud på vandledning. Det har ikke været forudsigeligt, at der ville ske gennembrud af vandledning ved indlæggelsen af fjernvarme og med, at der ville trænge regnvand ud under ejendommen. Følgerne af ulykken sker langsomt, idet udsivning af vand, indtrængning af fugt i ejendommen og udvikling af skimmelsvamp sker over en lang årrække.  Forløbet fra indlæggelse af fjernvarme til konstatering af fugt- og skimmelsvampeskade strækker sig over en periode på 5 år (1997 til 2002), ligesom forløbet fra konstatering af skaden til ejendommen nedrives strækker sig over 3 år. 

Den langsomme ulykke synes i den konkrete sag karakteriseret ved en situation, hvor vandledninger er gennembrudte på grund af tæring eller ælde, og at der som følge heraf trænger vand ud og forårsager skade på ejendommen. Her synes det forudsigeligt, at der vil trænge vand ud, når vandledninger er tærede eller ældede.

SKAT finder herefter, at den konkrete sag er omfattet af definitionen af en pludselig ulykke, og at bestemmelserne i EBL § 8, stk. 6, bør finde anvendelse, således at spørger stilles som, hvis afståelse havde fundet sted inden ulykken indtræf.

Det følger af EBL § 8, stk. 7, at afhændelse skal ske senest 1 år efter skaden er indtruffet. Det, at vandledningen bliver gennembrudt allerede i september 1997, gør, at 1-årsreglen er overskredet.

Det synes ikke på tidspunktet for skadens konstatering i august 2002 at kunne forudse omfanget af skaden. Der er først efter mislykkede forsøg på udbedring af skaden ved rensning af ejendommen, at udbedring opgives, og at det i stedet for anbefales, at ejendommen nedrives. Det var således ikke hensigten, at ejendommen skulle rives ned, og der går også over 2 år fra skaden konstateres, til det endeligt er kortlagt, at nedrivning er eneste mulighed. Forløbet synes således ikke at have karakter af spekulation, som er baggrunden for indførelsen af 1-årsreglen. Forløbets art findes i stedet at kunne begrunde en dispensation fra 1-årsreglen.

Endvidere taler for en dispensation fra 1-årsreglen, at spørger har en uafklaret forsikringssag vedrørende erstatning for den nedrevne ejendom. En sag der er medvirkende årsag til spørgers overvejelser om at afstå den ubebyggede grund frem for at genopføre en ny ejendom på grunden. 

Det lange forløb fra skadens opståen, forsøg på udbedring til nedrivning af ejendommen samt en langvarig forsikringssag har umuliggjort overholdelse af 1-årsreglen. Da dette synes at være forhold, som spørger har været uden indflydelse på, er det SKATs holdning, at dispensationsmuligheden i EBL § 8, stk. 7 bør udnyttes i nærværende sag. 

SKAT indstiller herefter til, at spørger kan anvende EBL § 8, stk. 6 og 7, således at spørger stilles som, hvis der var sket afståelse inden ulykken, og at ejendommen derfor kan afstås skattefrit.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.