Indhold

Afsnittet handler om, hvorledes grundlaget for afgiftsberegningen opgøres, samt hvorledes opgørelsen skal foretages, når kun en del af ejendommen ejerskiftes.

Afsnittet indeholder:

  • Afgiftsgrundlaget
  • Ikke fri handel
  • Opgørelse af værdien

Bemærk

  • TAL § 4 er nyaffattet og ændret fra 1. januar 2021, se lov nr. 2227 af 29. december 2020, § 6. Ændringen medfører bl.a. at procentafgiften ved tinglysning af overdragelse af fast ejendom som hovedregel altid beregnes af ejerskiftesummen, og ikke af ejendomsværdien. Det gælder også ved overdragelse af erhvervsejendomme. Se nærmere nedenfor.
  • Vurderingsstyrelsen har i 2023 udsendt foreløbige vurderinger. Disse foreløbige vurderinger skal ikke anvendes i forbindelse med 80 % grænsen i forbindelse med TAL § 4.

Der henvises endvidere til lovforslaget, L107 af 20. november 2020.

Afgiftsgrundlaget

Ejendomstype

Ejerboliger, jf. TAL § 4, stk. 1, omfatter alle de ejendomstyper, der er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, herunder huse, ejerlejligheder, sommerhuse mv.

Andre ejendomme end ejerboliger, jf. TAL § 4, stk. 4, omfatter de ejendomstyper, som ikke er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4. Herunder erhvervsejendomme, landbrugsejendomme.

Erklæring og afgiftsgrundlag

Der skal ved tinglysning af et ejerskifte af fast ejendom afgives oplysninger om handelen i det digitale tinglysningssystem, herunder om der er tale om en erhvervsejendom.

Oversigt over hvilken værdi der skal anvendes som afgiftsgrundlag:

Ejerboliger jf. Ejendomsvurderingslovens § 4,

Fri handel

§ 4, stk. 1:

Altid ejerskiftesummen

Anden ejendom end ejerboliger efter ejendomsvurderingslovens § 4.

Fri handel

§ 4, stk. 1:

Altid ejerskiftesummen

Ejerboliger jf. Ejendomsvurderingslovens § 4,

Ejendomsvurderinger efter oktober 2019.

Ikke fri handel

(Interesseforbundne parter)

§ 4, stk. 2:

Udgangspunkt er ejerskiftesummen, undtagen hvis denne er mindre end 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Afgiften beregnes da af 80 % af vurderingen.

Foreløbige vurderinger skal ikke anvendes i forbindelse med 80 % grænsen.

Hvis der ikke foreligger en offentliggjort ejendomsværdi eller der er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal der afgives en værdierklæring. Afgiften udgør 80 pct. af den angivne værdi, hvis ejerskiftesummen er mindre end 80 pct. af den angivne værdi.

Ejerboliger jf. Ejendomsvurderingslovens § 4

For ejendomsvurderinger i perioden oktober 2013 til oktober 2019.

Ikke fri handel

(Interesseforbundne parter)

§ 4, stk. 3:

Hvis den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er foretaget efter ejendomsvurderingsloven §§ 87 og 88 udgør procentandelen dog 85 % af ejendomsværdien. Afgiften beregnes da af 85 % af værdien.

Det drejer sig om vurderinger foretaget i det gamle vurderingssystem. Reglen er derfor en overgangsregel.

Overgangsreglen om en procentandel på 85 % (§ 4, stk. 3 - ejerboliger vurderet efter det hidtidige vurderingssystem) gælder også ved værdierklæringer, med mindre ejendommen ikke har nogen vurdering.

Anden ejendom end ejerboliger efter ejendomsvurderingslovens § 4.

Ikke fri handel

(Interesseforbudne parter)

§ 4, stk. 4:

Den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller værdierklæringen, som træder i stedet for ejendomsvurderingen.

Ikke fri handel

Hvis overdragelsen af ejendommen ikke er sket i fri handel, skal anmelderen afgive erklæring herom ved tinglysningen. Se TAL § 4, stk. 2, 1. pkt. og stk. 4, 1. pkt., samt TALbek § 3, stk. 2, og § 4.

Begrebet fri handel vil skulle forstås i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 2, hvor begrebet er defineret som en handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger.

Ikke-fri handel er eksempelvis ejerskifte mellem:

  • Familiemedlemmer, herunder ægtefæller, beslægtede eller besvogrede personer i op eller nedstigende linje, søskende eller andre nærtstående.
  •  Koncernforbundne selskaber, eller hvor der i øvrigt består et interessefællesskab mellem de selskaber som ejerskiftet vedrører.
  •  Et selskab og personer, der f.eks. gennem betydelige ejerandele eller stemmerettigheder har bestemmende indflydelse i det pågældende selskab, eller hvor ejerskiftet er foregået mellem selskabet og dets ejere, ledelse eller storaktionærer.

Ejerskifte på tvangsauktion anses for fri handel i denne henseende, idet der vil være tale om handel mellem parter, der ikke er interesseforbundne.

Hvis et ejerskifte ikke sker i fri handel, kræves der i følgende tilfælde en værdierklæring ved tinglysningen:

Ejerboliger (jf. ejendomsvurderingslovens § 4)

  • Hvis ejendommen ikke har en selvstændig vurdering, eller
  • Hvis ejendommen er under ombygning og lign.

Se TAL § 4, stk. 2. Erklæringerne fremgår nærmere af TALbek § 3, stk. 3 og 4.

Erhvervsejendomme m.v.

Værdierklæring kræves for ejerskifte af andre ejendomme, der ikke er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, (erhvervsejendomme mv.) som ikke sker i fri handel. Se TAL § 4, stk. 4.

Opgørelse af værdien

Anmelderen skal angive den forventelige kontantværdi efter bedste skøn svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel.

Der fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at det er den forventelige kontantværdi på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning, der skal angives.

Ved beregningen af den forventelige kontantværdi skal der tages udgangspunkt i de samme hensyn for den forventelige kontantværdi i fri handel som fastsat efter principperne i ejendomsvurderingslovens § 15, herunder ejendommens alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.

Se også 

  • E.B.3.1.2.3 om hvordan ejerskiftesummen opgøres.
  • E.B.3.1.2.6 om hvilken ejendomsværdi, der skal anvendes til at fastlægge afgiftsgrundlaget.