Indhold

Dette afsnit indeholder en beskrivelse af de regler, der gælder i tilfælde, hvor køberen af en fast ejendom forpligter sig til at betale et yderligere vederlag til den tidligere ejer, når køberen efterfølgende afstår ejendommen.

Afsnittet indeholder:

Regel
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

I tilfælde, hvor en ejendom afstås på sådanne vilkår, at køberen skal betale den tidligere ejer et yderligere beløb for ejendommen, når køberen senere afstår ejendommen (fx en andel af den fortjeneste, der opnås ved afståelsen), gælder der særlige regler. Se EBL § 13.

Reglen anvendes i praksis kun i situationer, hvor den oprindelige afståelsessum ved afståelsen er fastsat uden hensyn til, at køberen på et senere tidspunkt skal betale et yderligere beløb til den tidligere ejer (sælgeren).

Den tidligere ejer (sælgeren) skal opgøre sin fortjeneste ved afståelsen af ejendommen på ny, så det modtagne beløb indgår som en forhøjelse af afståelsessummen. Opgørelsen foretages for det indkomstår, i hvilket den oprindelige afståelse fandt sted. Fortjenesten skal beregnes, som om det samlede afståelsesbeløb var opnået allerede i det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået.

Denne omberegning skal ske, selv om der ikke er konstateret nogen skattepligtig fortjeneste i det indkomstår, hvor ejendommen blev afstået.

Hvis der ved omberegningen, som opgøres efter de gældende regler på afståelsestidspunktet, konstateres en skattepligtig fortjeneste, medregnes den ved opgørelsen af den tidligere ejers skattepligtige indkomst i det år, hvor retten til det yderligere vederlag erhverves. Se § 2 i lov nr. 1560 af 21. december 2010 om ændring af ligningsloven og forskellige andre love. (Indberetning af indtægter fra sommerhusudlejning kombineret med forhøjet bundfradrag, ophævelse af fradrag for tobaksudgifter mv.).

Bemærk

Reglen om de skattemæssige konsekvenser af en betaling af yderligere vederlag til den tidligere ejer gælder ikke, når en fast ejendom erhverves på sådanne vilkår, at den tidligere ejer skal yde et vederlag til køberen, hvis det viser sig, at denne kun kan videresælge ejendommen med tab. Se SKM2011.17.SR.
SKM2001.624.HR, SKM2008.349.SR og SKM2010.143.SR handler om resolutive (ubetingede) vilkår i ejendomshandler vedrørende fastsættelsen af afståelsessummen i den aktuelle handel. De omtalte vilkår for handlen vedrører ikke køberens efterfølgende afståelse af ejendommen. Se SKM2011.17.SR.

Se afsnit C.H.2.1.7.2 om resolutive betingelser.

Bemærk

Reglen om betaling af yderligere vederlag i EBL § 13 finder ikke anvendelse, når ejendommen er overdraget med succession efter KSL § 33 C. Se SKM2020.285.SR. Skatterådet kom frem til, at beskatningen af yderligere vederlag forudsætter to afståelser af den faste ejendom, dels den første afståelse mellem den oprindelige ejer og oprindelige erhverver, og dels den anden afståelse mellem den oprindelige erhverver og tredjemand.

Hvis den oprindelige ejer erhverver ret til et yderligere vederlag som følge af den oprindelige erhververs efterfølgende afståelse af den faste ejendom til tredjepart, skal den oprindelige ejer opgøre en ny avanceopgørelse, så der ved opgørelsen af den nye avanceopgørelse tages hensyn til det yderligere vederlag. Det forhold, at den oprindelige ejer skal opgøre en "ny" avanceopgørelse ved erhvervelsen af det yderligere vederlag som følge af den oprindelige erhververs efterfølgende afståelse af fast ejendom til tredjepart, forudsætter efter Skattestyrelsens opfattelse nødvendigvis, at der i forbindelse med den første afståelse (mellem den oprindelige ejer og erhverver) er opgjort en "gammel" avanceopgørelse.

Betingelsen om opgørelse af en ny avance kan ikke opfyldes i det tilfælde, hvor den oprindelige ejer overdrager den faste ejendom med succession til erhververen, fordi den oprindelige ejer (ved succession) ikke skal beskattes af en eventuel fortjeneste, og derfor skal den oprindelige ejer hverken opgøre en avance i forbindelse med den første afståelse til erhververen, eller ved senere erhvervelser af yderligere vederlag som følge af erhververens senere afståelse af fast ejendom, jf. KSL § 33 C, stk. 2, 1. pkt.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2001.624.HR	Et selskab, der ikke var i næring med køb og salg af fast ejendom, solgte en udlejningsejendom og påtog sig i forbindelse med salget en huslejegaranti i 2½ år over for køberen. De betalinger, huslejegarantien udløste på i alt ca. 6,8 mio. kr., blev ikke anset for fradragsberettigede driftsomkostninger efter SL § 6, stk. 1, litra a, men som tilbagebetaling af købesum, der alene påvirkede opgørelsen af fortjenesten efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Da betalingerne ifølge huslejegarantien ansås for tilbagebetaling af købesum, var garantibetalingerne heller ikke fradragsberettigede som løbende ydelser omfattet af den dagældende LL § 12, stk. 8.	Tidligere instans Vestre Landsrets dom af 17. januar 2000, 12. afdeling, B-0564-97
Skatterådet
SKM2023.442.SR	Der var spurgt til anskaffelsessummen i forbindelse med overdragelse af en ejendom efter de franske regler om donation partage. Efter de pågældende regler bevarer overdrageren brugsretten til ejendommen. Overdrageren opnår endvidere ret til andel af provenu i forbindelse med ejendommens videresalg. Det var i sagen oplyst, at brugsretten bortfaldt i tilfælde af ejendommens videresalg. Det var på baggrund heraf Skatterådets opfattelse, at betalingen til overdrageren i forbindelse med ejendommens afståelse skulle anses som en betaling for opgivelse af brugsretten, og ikke som regulering af den oprindelige anskaffelses-/afståelsessum. Skatterådet havde ved SKM2013.789.SR fundet, at betalingen til overdrageren i forbindelse med ejendommens senere afståelse måtte anses som en regulering af erhververens anskaffelsessum for ejendommen. Det var i denne sag ikke oplyst hvad konsekvenserne for brugsretten ville være i forbindelse med ejendommens videreoverdragelse - bortfaldt den eller ej. Det faktuelle grundlag var dermed forskelligt i de to sager, og et forskelligt udfald ville ikke være udtryk for en praksisændring.
SKM2020.285.SR	Spørger havde købt en landbrugsejendom af sin far. I den forbindelse var det aftalt, at Spørger indtrådte i farens skattemæssige stilling (succederede) for så vidt angik bl.a. ejendomsavance. Samtidig var det aftalt, at fortjenesten ved et eventuelt videresalg af en del af ejendommen, skulle tilfalde faren som et yderligere vederlag. Spørger havde efterfølgende videresolgt et areal til tredjemand, og i den betingede købsaftale var der fastsat bestemmelser om en løbende betaling af købesummen. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den betingede købsaftale i sagen var suspensiv. Det betød, at Spørger blev beskattet på det tidspunkt, hvor han ansås for at have erhvervet endelig ret til de forudbetalinger kontrakten indeholdte. Skatterådet kunne heller ikke bekræfte, at et vederlag modtaget på underskriftsdagen, ikke skulle beskattes i indkomståret 2019, da der blev erhvervet endeligt ret til vederlaget i dette indkomstår. Endelig kunne Skatterådet bekræfte (dog med forbehold), at et yderligere vederlag, som faren erhvervede ret til, skulle lægges til hans afståelsessum for den faste ejendom, når sønnen havde succederet i farens skattemæssige stilling, og at det yderligere vederlag skulle beskattes hos sønnen.
SKM2011.17.SR	Skatterådet tog stilling til den skattemæssige behandling af en dekort/et yderligere beløb ved en ejendomsoverdragelse mellem hovedaktionær og selskab.
SKM2010.143.SR	En sælger kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kunne dokumentere, at der var sket en tilbagebetaling til køber af et prisfaldsgarantibeløb. En køber ville ikke blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det skete med tilbagevirkende kraft efter en prisgarantiaftale.
SKM2008.349.SR	En sælgers sikring af en køber af fast ejendom i form af bestemmelser i en tryghedsaftale til salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med forskellig prisfastsættelse, skulle behandles som en regulering af overdragelsessummen for sælger og købesummen for køber. For køber skulle den heraf følgende regulerede købesum lægges til grund ved opgørelsen af fortjenesten, når ejendommen senere blev solgt.