Sagen vedrører spørgsmålet, om anskaffelsessummen for en ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1, skal ansættes til den officielle ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993 + 10 % eller et beløb svarende til vurderingen pr. 1. januar 1993 uden nedslag på 50 % for ikke frit omsættelige ejerlejligheder + 10 %.

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har ansat avance ved salg af fast ejendom til 288.299 kr.

Avance er selvangivet med 175.584 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren og dennes søster har erhvervet ejerlejligheden i X ved arv. Klageren har fået 5/12 arveudlagt i 1985 og 1/12 arveudlagt i 1998. I 1998 blev den resterende halvdel samtidig arveudlagt til søsteren. Klageren og søsteren har afstået ejendommen i 1999 for i alt 1.149.149 kr.

Lejligheden har såvel forud for 1985 og i hele klagerens ejertid været udlejet til tredjemand. Ved vurderingen pr. 1. januar 1993 er ejendommen vurderet til 330.000 kr., der fremkommer ved en handelsværdi på 660.000 kr., hvis lejligheden havde været en fri ejerlejlighed reduceret med 50 % som følge af udlejningen.

Klageren har ved opgørelsen af fortjenesten ved salg af den omhandlede ejendom anvendt indgangsværdien efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1, for den del af ejendommen, der er erhvervet før 19. maj 1993. Klageren har i den forbindelse tillagt 50 % svarende til ejendomsværdien, hvis ejendommen havde været vurderet som en fri ejerlejlighed.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ansat avance ved salg af den omhandlede lejlighed til 288.299 kr., således at avancen er forhøjet med 112.715 kr. i forhold til det selvangivne. Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1, er det den værdi, der er lagt til grund for beregningen af gaveafgift, der skal lægges til grund for beregningen af fortjenesten ved afståelse af ejendommen. Denne værdi er ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, ejendomsværdien pr. 1. januar 1993.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 har udgjort 330.000 kr. Der ses ikke at være hjemmel til at fravige den officielle ejendomsværdi pr. 1, januar 1993, hvorfor denne må lægges til grund.

Klageren og dennes søster har endvidere fået udlagt ejendommen til 330.000 kr. svarende til ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993. Der skal imidlertid ikke være forskel på den værdi, der anvendes ved salget i 1999 og den værdi, der er anvendt ved beregningen i 1998 af arveafgiften.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at den påklagede ansættelse nedsættes med 112.715 kr., således at den selvangivne opgørelse af ejendomsavancen lægges til grund.

Ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1, tages udgangspunkt i vurderingen inden nedslag for udlejning. Ejendomsværdien, eller værdien i handel og vandel, er fastsat til 660.000 kr. af vurderingsmyndighederne. Nedslaget på 50 % skyldes alene det forhold, at ejerlejligheden på vurderingstidspunktet var udlejet, hvilket nedsætter lejlighedens omsætningsværdi, så længe udlejningen består på grund af lejelovgivningens regler om opsigelse og huslejeregulering.

Da ejerlejligheden blev solgt i 1999 var der tale om en fri lejlighed, og lejligheden blev solgt til værdien i handel og vandel uden nedslag som følge af udlejning. Derfor må det være værdien i handel og vandel som fastsat ved vurderingen pr. 1. januar 1993 uden nedslag for udlejning, der skal lægges til grund som anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1. Hvis ejerlejligheden ikke havde været udlejet i 1993, ville der ikke ved vurderingen for 1993 have været foretaget nedslaget herfor, selvom ejerlejligheden tidligere havde været udlejet og vurderet som sådan.

Baggrunden for at anvende indgangsværdierne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, er netop, at værdier, som ligger forud for 19. maj 1993, ikke skal beskattes. Ejendomsværdien i handel og vandel var på daværende tidspunkt 660.000 kr., og det må være dette beløb, der ikke skal udløse avancebeskatning og dermed denne værdi, der skal lægges til grund for opgørelsen af anskaffelsessummen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ved opgørelse af fortjeneste eller tab ved afståelse af ejendomme kan den skattepligtige for så vidt angår ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, vælge at anvende ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 % som anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1.

Landsskatteretten er enig med skatteankenævnet i, at det er den officielle ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993, der skal lægges til grund ved opgørelsen af anskaffelsessummen i denne sag, selvom den pågældende vurdering er foretaget efter de særlige regler for ejerlejligheder, der er udlejet, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1, in fine.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.