Vil fortjeneste ved afståelse af et jordareal på x ha med stuehus og driftsbygninger, der planlægges inddraget under byzone, fra ejendommen F, til B Kommune være omfattet af § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven, hvorefter salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er omfattet af bestemmelsen? 

Spørgsmål 2

Vil fortjeneste ved afståelse af restarealet på y ha, der er beliggende i landzone, være omfattet af § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven?

Svar

Ad spørgsmål 1.

Ja, under forudsætning af, at aftalen om afståelse af ejendommen først er indgået, efter at kommuneplanen er vedtaget og offentliggjort, se afgørelse og begrundelse.

Ad spørgsmål 2.

Ja, se afgørelse og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ejer landbrugsejendommen F.

Ejendommen har efter det oplyste et grundareal på z ha. Heraf er x ha, hvorpå stuehus og driftsbygninger er beliggende, planlagt inddraget i byzone, medens de resterende y ha fortsat er beliggende i landzone.  

B Kommune ønsker at erhverve hele ejendommen, dvs. både den del af ejendommen, der er omfattet af kommuneplanen og den resterende del af ejendommen.

Kommuneplan, hvori størstedelen af landbrugsejendommen F blev udlagt til byvækstformål, blev godkendt i kommunalbestyrelsens møde den ... og offentliggjort den ...

Kommunalbestyrelsen besluttede den ... at udarbejde en lokalplan for den del af landbrugsejendommen F, som var omfattet af kommuneplanens udlæg til byvækstformål.

Forslaget til lokalplan vil blive behandlet på kommunalbestyrelsens møde den ... med efterfølgende offentlighedsfase med forventet endelig godkendelse i ... Kommunalbestyrelsen påregner at påbegynde udstykning af området...

Det fremgår af beslutningsprotokollen fra kommunalbestyrelsens møde den ..., at såfremt landbrugsejendommen F ikke kan erhverves ved frivillig handel, skal ejendommen/arealet, der er omfattet af lokalplan, søges erhvervet ved ekspropriation.

Det er oplyst, at størstedelen af ejendommen, herunder stuehus og driftsbygninger er beliggende på den del af arealet, der er omfattet af kommuneplanen.

Der er fremlagt en erklæring af ... fra borgmesteren i B Kommune, hvoraf fremgår, det er kommunens opfattelse, at hjemlen til ekspropriation findes i planlovens § 47, stk. 1, idet ekspropriationen skal sikre en byudvikling i overensstemmelse med en endelig vedtaget kommuneplan.

Kommunaldirektøren har på forespørgsel oplyst til SKAT, at ekspropriation vil kunne ske med hjemmel i kommuneplanen.

Der er efterfølgende fremlagt en erklæring fra borgmesteren vedrørende den del af ejendommen, der ikke er omfattet af den vedtagne kommuneplan.

Det er herefter kommunens opfattelse, at kommunen må påregne at blive pålagt at overtage restejendommen ved en ekspropriation, såfremt ejeren fremsætter krav herom i forbindelse med en ekspropriation. Kommunen vil være indstillet på at søge hele ejendommen erhvervet, såfremt et sådant krav bliver rejst i forbindelse med en ekspropriation. 

Kommunaldirektøren har på forespørgsel endvidere bekræftet over for SKAT, at hjemlen til, at skatteyder kan kræve restejendommen overtaget af kommunen findes i § 16, stk. 3, i LBK nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation.

Ad spørgsmål 1

Det er opfattelsen, at betingelsen for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11er opfyldt, i hvert fald når der er udarbejdet og vedtaget en lokalplan. Den ekspropriationsberettigede myndighed behøver ikke på aftaletidspunktet at erklære, at der må påregnes ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke opnås.

Såfremt kommunen ikke køber dette restareal, skal skatteyder for at opfylde landbrugslovens bestemmelser, bygge en bolig på ejendommen. Det ville i så fald ikke være forsvarligt driftsøkonomisk at drive restarealet, hvorfor kommunen, såfremt der ikke indgås en købsaftale, er nødsaget til at ekspropriere hele ejendommen. Denne medekspropriationsregel er beskrevet i § 51, stk. 3, i lov om offentlige veje, hvortil der henvises til planlovens §§ 45-47. Som følge heraf er det opfattelsen, at salget af restarealet også er omfattet af § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven.

SKATs afgørelse og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Ifølge TfS 1995, 575 HRD, må det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået, jf. Ligningsvejledningen 2006-1, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en ejendom er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

-  at der i lovgivningen er ekspropriationshjemmel til det pågældende formål og

-  at det på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.

Borgmesteren i B Kommune har oplyst, at hjemlen til at ekspropriere den del af ejendommen, der er omfattet af kommuneplan 2005, findes i § 47, stk. 1, i planloven, idet ekspropriationen skal sikre en byudvikling i overensstemmelse med en endelig vedtaget kommuneplan.

Kommunaldirektøren har på forespørgsel oplyst til SKAT, at ekspropriation vil kunne ske med hjemmel i kommuneplanen

Da kommuneplanen er vedtaget den ... og offentliggjort den ..., er der således hjemmel i planloven til at ekspropriere det pågældende areal på et tidspunkt, der ligger efter offentliggørelsen af kommuneplanen.

Det fremgår endvidere af borgmesterens erklæring, at kommunalbestyrelsen har til hensigt at erhverve arealet ved ekspropriation, såfremt det ikke lykkes at erhverve ejendommen ved frivillig aftale.

Det er herefter SKATs opfattelse, at betingelserne for at afstå den del af ejendommen, der er udlagt til byvækstformål i kommuneplanen, skattefrit, er opfyldt.

For så vidt angår restarealet, der ikke er omfattet af kommuneplanen, har borgmesteren oplyst, at kommunen må påregne at blive pålagt at overtage restejendommen ved en ekspropriation, såfremt ejeren fremsætter krav herom i forbindelse med en ekspropriation. Kommunen vil være indstillet på at søge hele ejendommen erhvervet, såfremt et sådant krav bliver rejst i forbindelse med en ekspropriation. 

Kommunaldirektøren har som nævnt bekræftet, at hjemlen til, at ejeren kan kræve restarealet overtaget af kommunen, findes i § 16, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 672 af 19. august 1999 om fremgangsmåden ved ekspropriation.  

SKAT skal hertil bemærke, at restarealer, som ejeren med hjemmel i den anførte bestemmelse i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom, kan begære omfattet af ekspropriationen på grund af, at arealet ikke kan anvendes rimeligt efter ekspropriationen, også er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ligningsvejledningen 2006-1, afsnit E.J.2.8 om Ekspropriation af restarealer.

SKAT indstiller, at spørgsmålene besvares med et ja, idet det er forudsat, at aftalen om afståelse af ejendommen først er indgået, efter at kommuneplanen er vedtaget og offentliggjort.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.