| Efter bestemmelsen er administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom
fritaget for moms. Fritagelsen omfatter også levering af gas, vand, elektricitet
og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen.
Levering af antenneydelser i udlejningsejendomme anses ligeledes for omfattet af
fritagelsesbestemmelsen, når leveringen sker i forbindelse med udlejningen
af den faste ejendom, TfS 1996,128 (TSS).
Fritagelsen omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning
af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned,
udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.
Administration Administration af fast ejendom er fritaget fra momspligten.
Administration af fast ejendom bygger på en aftale mellem udlejer og administrator
om administration af den faste ejendom.
Administrators vederlag er typisk aftalt som en procentdel af lejeindtægten
eller - navnlig for ejendomme med et større antal lejemål - som et bestemt
beløb pr. lejemål.
Administrators opgaver En administrator varetager typisk følgende opgaver:
- Fører regnskab over ejendommens indtægter og udgifter herunder indberetning
til Grundejernes investeringsfond og udfærdiger eventuelt varme- og skatteregnskab
for ejendommen. De sidstnævnte opgaver kan dog være overdraget målerservicefirmaer,
henholdsvis revisorer.
- Står for den løbende udlejning, udfærdiger lejekontrakter, opkræver
leje, sørger for at rykke i tilfælde af manglende betaling og tager skridt
til fogedforretning, hvis påkrav ikke giver resultat. Administrationsaftalen
omfatter normalt ikke egentlig formidling af udlejning, såsom førstegangsudlejning
af erhvervs- og boliglokaliteter i en nyopført ejendom. Sådanne opgaver
overlades normalt til en ejendomsmægler. Formidlingsvirksomhed er reguleret
i § 4, stk. 4, se D.3.3.
- Drager omsorg for, at reparations- og vedligeholdelsesarbejder udføres
på ejendommen, samt for betaling heraf. Administrator betaler også regninger
for skat, brændsel, vand, el mv. Administrator ansætter og afskediger
samt betaler vicevært, varmemester m.fl. samt træffer mere væsentlige
dispositioner vedrørende ejendommens renholdelse. Under administrators ansættelse
og afskedigelse af vicevært, varmemester m.fl. henhører tillige administrators
instruktion/ledelse af de pågældende (inspektøropgaver) og administrators
tilvejebringelse af viceværtsafløser under ferie, sygdom og lign.
- Tager initiativ til drøftelse med ejeren om iværksættelse af
brandsikring, isolering mv., når lovgivningen kræver sådanne arbejder
udført, eller når det er muligt af få offentlige tilskud til sådanne
arbejder, samt tager skridt til at drøfte eventuel modernisering mv. af ejendommen.
- Tager skridt til at beregne lejeforhøjelser (både til erhvervs- og
boligformål) samt varsler forhøjelserne over for lejerne.
- Forhandler med huslejenævn og andre offentlige myndigheder og fører
- for advokaters vedkommende - boligretssager mv. for domstolene.
- Tager initiativ til at foretage omprioriteringer i det omfang ejendommens finansiering
gør det påkrævet.
Det aftalte honorar for administrationen dækker normalt de mest almindelige
af de opgaver, der er nævnt under de første 3 af ovenstående punkter,
hvorimod ekstraordinære opgaver under de øvrige punkter samt fogedforretninger
og retssager normalt honoreres særskilt, selv om opgaverne i øvrigt er
omfattet af administrationsaftalen mellem administrator og ejer.
Fritagelse for moms af administration af fast ejendom forudsætter , at der
foreligger en aftale mellem parterne om, at administrator skal varetage den løbende
ejendomsadministration, og at aftalen i alt væsentligt omfatter de opgaver,
der er nævnt under de første 3 af ovenstående punkter.
De af administrators opgaver, der herefter kan henføres til momsfri ejendomsadministration,
er begrænset til de opgaver, som er nævnt under ovenstående 7 punkter,
og som normalt udføres af administrator, når der foreligger en aftale
om varetagelse af den løbende administration af en ejendom, uanset
om ydelserne honoreres samlet eller særskilt.
De specielle opgaver, der honoreres særskilt f.eks. fogedsager og retssager,
vil ikke være omfattet af fritagelsen.
Teknisk bistand Projekteringsarbejde og anden teknisk bistand i forbindelse
med anlæg, opførelse, ombygning, indretning, reparation og vedligeholdelse
mv. af bygninger på fast ejendom anses som momspligtigt. Eksempelvis er fyringskontrol
- herunder målerpasning og udarbejdelse af varmeregnskab - anset for en teknisk
ydelse, der ikke er momsfri som ejendomsadministration, når den ikke foretages
af ejendomsadministrator.
Tilsvarende gælder rådgivning og vejledning om gennemførelse af energibesparende
foranstaltninger.
Anden administration Administration af fast ejendom for ejerlejligheds- og
andelsboligforeninger er momsfri, mens administration af en grundejerforening anses
for en momspligtig administrationsydelse, da ydelsen ikke kan henføres til
en konkret fast ejendom.
Administration af nybyggeri, ombygnings- og moderniseringsarbejder (bygherreadministration)
er momspligtig.
Almennyttige boligselskaber udfører i forbindelse med administration af ejendomme
tilknyttet afdelingen en række ydelser mod vederlag:
- Restancegebyrer, som særskilt opkræves hos lejere, der er i restance
med betaling af husleje. Gebyret dækker de yderligere administrationsomkostninger,
der er forbundet med at skulle udfærdige rykkerskrivelser mv.
- Flyttegebyrer, som opkræves særskilt hos lejere, der fraflytter uden
kontraktmæssigt opsigelsesvarsel. Gebyret dækker de yderligere administrationsomkostninger,
der påløber, når en lejlighed af hensyn til fraflytteren skal udlejes
hurtigere end normalt.
- Gebyrer, der opkræves særskilt hos fraflyttende lejere i de tilfælde,
hvor det betalte depositum/indskud ikke kan dække istandsættelse eller
manglende lejebetaling osv. Gebyret opkræves kun i den tid, hvor underskudssaldoen
afdrages og dækker de yderligere omkostninger, der påløber som følge
af administration af afdragsordningen.
- Honorarer, der opkræves hos de enkelte afdelinger i boligselskabet, til
dækning af administrationsomkostninger i forbindelse med udlejning af selskabslokaler
og vaskerier.
Disse ydelser er momsfri, når de udføres som led i varetagelsen af den
øvrige løbende administration for den pågældende ejendom.
Ejerforeninger giver i forbindelse med salg af ejerlejligheder ejendomsmæglere
mv. en række nærmere specificerede oplysninger om udgifter, arbejder,
forsikringsforhold mv. vedrørende lejlighederne. Ejerforeningerne honoreres
særskilt for dette arbejde og skal betale moms heraf, da ydelsen ikke vedrører
den løbende administration af ejendommen. Eventuel kopiering og fremsendelse
af bilag mod særskilt betaling i forbindelse med besvarelse af de nævnte
spørgsmål er ligeledes momspligtig.
Ydelser, der ikke kan fritages fra momspligten som ejendomsadministration, er momspligtige.
Der skal således betales moms af f.eks. vask mod betaling i et boligselskab,
ligesom en ejerforening skal betale moms af momspligtige ydelser i form af f.eks.
reparationer, medmindre opgaverne er af en sådan art, som normalt kan udføres
af en vicevært.
Udlejning og bortforpagtning Det er efter bestemmelsen udgangspunktet,
at al udlejning og bortforpagtning af fast ejendom er fritaget for moms.
Fritagelsen omfatter tillige levering af gas, vand, elektricitet og varme
som led i udlejningen eller bortforpagtningen.
Fritagelsen gælder både beboelsesejendomme, herunder fritids- og sommerhuse,
og erhvervsejendomme.
Som fast ejendom anses såvel hele bygninger som enkelte lokaler. Til fast ejendom
hører også selve grundstykket samt træer, avl på roden, hegn,
brønde, anlæg og bygningstilbehør, så længe det er anbragt
på grunden eller bygningen.
Heraf følger, at bortforpagtning af en landbrugsejendom med tilhørende
jorde er omfattet af momsfritagelsen.
Driftsmidler og løsøregenstande, der i mindre omfang stilles til rådighed
som led i udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, anses normalt for en
integreret del af ejendommen, og er dermed fritaget fra momspligten.
Det er en betingelse for fritagelsen, at der ikke medfølger driftsmidler og
løsøregenstande ud over det normale, samt at der ikke i lejekontrakt eller
forpagtningskontrakt sker særskilt prisansættelse for brugsretten. Ved
vurderingen ses der endvidere i et vist omfang på, om lejer/forpagter er registreret,
herunder om forholdet vil kunne omfattes af en frivillig registrering.
Momsnævnet har truffet afgørelse om, at bowlingbaner ikke kan anses for
en integreret del af fast ejendom, idet udlejning af bowlingbaner indebærer,
at der i betydeligt omfang stilles driftsmidler og løsøregenstande (særligt
tilbehør) til rådighed for lejeren. Nævnet fandt, at momslovens udlejningsbegreb
- på samme måde som ved fortolkningen af begrebet fast ejendom - må
fortolkes under hensyn til hovedydelsens karakter, således at i tilfælde,
hvor ydelsen i det væsentlige består i udlejning af driftsmidler og løsøre
- vil en biydelse i form af udlejning af (en del af) en fast ejendom ikke indebære
momsfrihed.
I de tilfælde, hvor en forpagtningskontrakt for en vis samlet periode både
omfatter fast ejendom, henholdsvis driftsmateriel og løsøre, og disse
hver for sig repræsenterer betydningsfulde dele af lejemålet, kan der
foretages en opdeling i momsfrie respektive momspligtige ydelser baseret på
de konkrete forhold. Drejer det sig imidlertid om en udlejning, der tidsmæssigt
er mere opdelt, f.eks. leje af en bowlinghal hver onsdag, eller udlejningen kun
vedrører en del af bowlinghallen, kan der ikke foretages en opdeling i momsfrie
og momspligtige ydelser, TfS 1997, 248.
►Fysioterapeuters klinikfællesskaber, hvor der indgås aftale imellem en klinikejer og en fysioterapeut med eget ydernr., og hvor aftalen bl.a. omfatter tilladelse til at praktisere i klinikkens lokaler, benytte klinikkens faciliteter og tildeling af et antal patienter fra klinikken til den enkelte fysioterapeut, anses for at være momsfri bortforpagtning af fast ejendom◄.
Virksomheder, der udlejer eller bortforpagter fast ejendom mv., kan på visse
betingelser frivilligt registreres, jf. § 51, se M.5.1.
Udlejning af sommerhuse Udlejning af almindelige sommerhuse er fritaget fra
momspligten som udlejning af fast ejendom til boligformål uanset lejemålets
varighed.
Som sommerhuse anses:
- selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie
(normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller
- 2 bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som
selvstændige boliger, f.eks. 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus.
Om sommerhusene ligger i land- eller byzone, er momsmæssig set uden betydning.
Et stuehus til en landbrugsejendom var blevet ombygget med henblik på udlejning
til turister. Stuehuset havde efter ombygningen karakter af luksussommerhus. Landsskatteretten
traf afgørelse om, at udlejningen af huset for perioder på mindre end
en måned i ca. 25 uger om året måtte anses for momsfritaget, jf.
TfS 1999, 670.► Sagen verserer ved domstolen.
◄
Andre ferieboliger Momsfriheden ved udlejning af ferieboliger er generelt
betinget af, at ferieboligen er selvstændigt matrikuleret.
En ferieorganisations udlejning af ferieboliger i feriecentre, feriebyer og lign.
er momspligtig, da de enkelte ferieboliger ikke er selvstændigt matrikulerede.
Udlejning af ferielejligheder for kortere tidsrum end 1 måned (normalt på
ugebasis) er momspligtig, også selv om lejlighederne ligger i sommerhusområder,
og udlejningen derfor sker i konkurrence med momsfri sommerhusudlejning.
Timeshare Der skal ikke betales moms af salg af en brugsret til en ferielejlighed
i form af timesharing, hvis der er tinglyst skøde for brugsperioden. Hvis der
sker salg af en brugsret til en ferielejlighed, uden at der er tinglyst skøde
for brugsperioden, anses salget derimod for anden momspligtig udlejning af værelser
eller ferielejligheder.
Bondegårdsferie Virksomhed med bondegårdsferie (indlogering
med pension af familier m.fl. i en landbrugsejendoms sædvanlige faciliteter)
er momspligtig.
Indtil 1. januar 1996 kunne der gives tilladelse til at opgøre momstilsvaret
på grundlag af en forenklet opgørelsesmetode. Efter den forenklede opgørelse
blev momstilsvaret beregnet efter visse nærmere opregnede betingelser som 20
pct. af halvdelen af gæsteomsætningen, herunder moms og eventuelle gebyrer
til turistbureauer mv.
Organisationers udlejning til medlemmer Erhvervsvirksomheder og faglige organisationer,
som udlejer eller udlåner ferieboliger - bortset fra sommerhuse - til medarbejdere
eller medlemmer, er momspligtig heraf.
Hoteller Fritagelsen for udlejning af fast ejendom omfatter ikke udlejning
af værelser i hoteller, gæstgiverier, vandrerhjem, moteller og lign. Det
gælder uanset udlejningens varighed.
Kortvarig værelsesudlejning Efter bestemmelsen omfatter fritagelsen
heller ikke virksomheder, der udlejer værelser for kortere tidsrum end 1 måned.
Afgrænsningen mellem momsfri udlejning af fast ejendom og momspligtig udlejning
af værelser skal sikre, at al udlejning af værelser i hoteller og lign.
momsberigtiges. Desuden sikres det, at anden udlejning af værelser mv. til
personer, der tager midlertidigt ophold uden at skifte bopæl, f.eks. til ophold
under ferie mv., bliver momspligtig, mens der så vidt muligt ikke skal betales
moms af udlejning af værelser og lejligheder, der bruges som fast bolig for
lejeren.
Hoteller, der udlejer nogle af værelserne på langtidskontrakt (egentlig
bolig for lejeren), kan ikke fritages for at betale moms af denne udlejning, når
virksomheden i øvrigt - evt. kun i en del af året - driver almindelig
hotelvirksomhed.
Derimod er det muligt at kombinere momspligtig udlejning af værelser (uden
servering) til turister i en villa med momsfri værelsesudlejning, TfS 1996,
848.
Private husejere, der udlejer værelser på kortvarige lejemål, f.eks.
til turister, er ligeledes omfattet af momspligten.
Campingpladser mv. Udlejning af campingplads, stationære telte og campinghytter
er momspligtig. Det samme gælder udlejning af telte og flytbare træbarakker
til brug ved fester og lign.
Udlejning af parkerings- og garageplads Udlejning af parkerings- og
garageplads til køretøjer er momspligtig. Det er uden betydning for pligten
til at betale moms, om udlejningen omfatter flere parkerings- eller garagepladser,
ligesom lejemålets længde er uden betydning.
Udlejning af garage- og parkeringsplads, der sker i forbindelse med udlejning af
bolig eller erhvervslokaler, er derimod momsfri, da udlejningen i disse tilfælde
anses for et integreret led i udlejning af fast ejendom, se UfR1989, 72H.
Parkerings- og garageplads kan ikke siges at være tilknyttet eller høre
til lejernes bolig eller erhvervslokaler, blot fordi de ligger på samme boligområde.
Hvis der er en fastere tilknytning af parkeringspladser/garager til lejernes bolig
(ifølge vedtægt eller tinglyst servitut), hvorefter udlejningen fortrinsvis
skal ske til beboere i området, kan udlejningen dog normalt ske momsfrit.
Udlejning af garage- og parkeringsplads til andre end lejere i den ejendom, hvortil
parkeringsfaciliteterne hører, er momspligtig. Ejer- og grundejerforeninger
skal således betale moms af den udlejning, der sker til personer mv., der ikke
er medlem af foreningen, mens foreningernes udlejning til medlemmer er momsfri.
Højesteret har fundet, at en forhøjet parkeringsafgift, der opkræves
som betaling for uberettiget parkering i et privat ejet parkeringsanlæg, er
momspligtig, TfS 1996, 357 (H.D.)
Momsfri udlejning af garage- og parkeringsplads til lejere (evt. ejere) af bolig
eller forretningslokaler varetages normalt af den samme person, som udlejer lejlighederne
i en ejendom. Fritagelsen er dog ikke ubetinget afhængig af, at udlejer af
lejligheder og parkeringsplads er den samme person. Der lægges også vægt
på, at parkeringsfaciliteterne hører til det pågældende ejendomskompleks.
Staldplads Styrelsen har truffet afgørelse om, at udlejning af staldplads
er momsfri, uanset om der i forbindelse med udlejningen leveres momspligtige ydelser
som f.eks. fodring og pasning af heste, TfS 1997, 671.
Reklameplads Udlejning af reklameplads på bygninger er momspligtig.
Opbevaringsbokse Der skal efter bestemmelsen betales moms i forbindelse
med udlejning af opbevaringsbokse. Bestemmelsen har bl.a. betydning for udlejning
af bankbokse.
Stadepladser Udlejning af arealer til stadeplads til omrejsende tivoli eller
dyrskuer, markeder etc. kan ske momsfrit. Leje af standpladser på udstillinger
er momspligtig.
Der skal ikke betales moms af de beløb, som indlejede boder betaler som leje
til f.eks. en tivoliejer, ligesom tivoliejeren ikke skal betale moms af de beløb,
der betales for at benytte de arealer, hvor tivoliet opstilles. Udlejning af torvestader
til f.eks. frugt- og grønthandlere m.fl. anses også for momsfri udlejning
af fast ejendom.
Bådeplads Sejlklubbers udlejning af bådeplads, liggeplads
på land, havne- og beddingspladser er momspligtig, selvom udlejningen kun sker
til foreningens medlemmer.
Der skal derfor betales moms af pladsleje, herunder evt. indskud eller deposita,
der opkræves ved udlejning til faste lejere, samt af havnepenge, der opkræves
ved gæstesejleres benyttelse af havnen.
Mobile bygninger Udlejning af flytbare, men mere permanente bygninger
anses for momsfri udlejning af fast ejendom.
Der er således konkret meddelt momsfrihed for udlejning af en flytbar mobilpavillon,
der blev opstillet nøglefærdig med alle nødvendige installationer,
og til hvilken der blev krævet byggetilladelse fra de kommunale myndigheder.
Det må dog kræves, at bygningen opfylder de almindelig gældende karakteristika
for fast ejendom.
Jagt- og fiskeriret Udlejning af en jagt- og fiskeriret, der sker
for perioder under én måned, er altid momspligtig.
Sker udlejning af en jagt- eller fiskeriret for en længere periode, kan udlejningen
ske momsfrit, når:
- der mellem udlejer og lejer er aftalt en bestemt brugsret til den faste ejendom,
- udlejer ikke kan sælge samme brugsret til en anden person i samme tidsrum,
og
- aftalen omfatter hele den faste ejendom eller særskilt afgrænsede
og identificerbare områder eller dele af den faste ejendom.
Momsfriheden gælder, når alle 3 betingelser er opfyldt.
Udlejning af sportsfaciliteter Udlejning af sportsfaciliteter er omtalt
i afsnit D.11.5.
Køreteknisk anlæg Udlejning af et køreteknisk anlæg
er anset som et momspligtigt salg af en midlertidig brugsret, jf. Østre Landsrets
dom af 26. marts 1992, se ToldSkat Nyt 1992, 805.
Udvindingsret Indtægter fra en udvindingsret ifølge aftale mellem
f.eks. ejeren af en landbrugsejendom og et grus- eller teglværk anses for momsfri
udlejning af fast ejendom, uanset om betalingen for udvindingsretten er gradueret
efter de udvundne materialers art, mængde og anvendelse mv.
Kursus-, selskabs- og mødelokaler mv. Udlejning af kursus-,
selskabs- og mødelokaler og lign. i hoteller, restaurationer, forsamlingshuse,
beboerforeningers selskabslokaler, idrætshaller mv. anses for momsfri udlejning
af fast ejendom, forudsat der ikke sker servering i lokalerne. Se også afsnit
G.1.1.3 om servering af spise- og drikkevarer i restauranter mv.
Udlejningsformidling Formidlingsvirksomhed er reguleret i § 4, stk.
4, og i § 21. |