Stuehusfordeling - VUL § 33, stk. 4 Efter VUL § 33, stk. 4, skal der ved vurderingen af ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, foretages en fordeling (stuehusfordeling) af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom. Ved stuehusfordelingen fastsætter told- og skatteforvaltningen stuehusets ejendomsværdi, se B.3.3.

Stuehusværdien danner grundlag for beregningen af ejendomsværdiskat efter EVSL § 4 a, stk. 4, jf. stk. 1, nr. 3. Stuehusfordelingen anvendes endvidere i forbindelse med opgørelsen af eventuel skattepligtig ejendomsavance, jf. EBL § 9, hvorefter fortjeneste, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, normalt er fritaget for beskatning. Endelig bruges fordelingen ved opgørelsen af eventuelle skattemæssige afskrivninger, idet den del af bygningernes anskaffelsessum, der henføres til stuehuset, holdes uden for afskrivningsgrundlaget, jf. AL § 19, stk. 5.

Der ansættes stuehusfordeling for alle ejendomme, der benyttes til landbrug m. v., uden hensyn til om ejeren faktisk bor på ejendommen. Hvis der findes flere boliger på ejendommen, foretages der stuehusfordeling for hver bolig, der beboes af en ejer. Bor der ingen ejer på ejendommen, foretages der stuehusfordeling med hensyn til den bolig, der mest naturligt anses for bestemt til beboelse for ejeren. Der foretages ikke stuehusfordeling vedrørende aftægtsboliger, medhjælperboliger m. v.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om stuehuset delvis benyttes erhvervsmæssigt. De regler, der gælder for ejendomme med blandet benyttelse, jf. nedenfor, finder ikke anvendelse på stuehuse.

Ved stuehusfordelingen udøver told- og skatteforvaltningen et skøn over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Alle værdier, der kan henføres til stuehuset, herunder f. eks. værdi af swimmingpool, tennisbane og lign., indgår i fordelingen. 

Ved stuehusfordelingen skal der endvidere udøves et skøn over, hvor stor en del af den ansatte grundværdi, der kan henføres til stuehuset med tilhørende have. Ved fordelingen af grundværdien skønnes der over størrelsen af det areal, der anvendes til beboelsesformål. Grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme foretages under hensyn til, at ejendommene sædvanligvis tjener til bolig for ejeren. Ved fordelingen af grundværdien regnes der derfor med samme ha-pris for stuehusgrunden som for den omkringliggende landbrugsjord.

Blandede ejendomme - VUL § 33, stk. 5 For ejendomme, som indeholder én eller to selvstændige lejligheder, og som - uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 - både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, foretager told- og skatteforvaltningen en fordeling (ejerboligfordeling) af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, jf. VUL § 33, stk. 5. Med udtrykket "tjener til bolig for ejeren" menes her de tilfælde hvor ejeren benytter ejendommen som helårsbolig og ikke de tilfælde hvor ejeren benytter ejendommen som sommerhus.

Ved afgørelsen af, om der foreligger en selvstændig lejlighed, vil told- og skatteforvaltningen i reglen støtte sig på oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Rejses der tvivl om, hvorvidt disse oplysninger er dækkende, må told- og skatteforvaltningen træffe afgørelse ud fra de konkrete omstændigheder. I praksis anses der at foreligge en selvstændig lejlighed, når beboelsen er udstyret med eget køkken med afløb.

En ejendom anses for benyttet erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, når værdien af de erhvervsmæssigt benyttede dele af bygninger og grund udgør 25 pct. eller mere af ejendommens samlede værdi. Udlejning til beboelse anses ikke for erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse, Skat 1990.7.508.

Der skal endvidere foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 5, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, og ejendommen indeholder en bolig, der stilles til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9. Endelig skal der foretages en fordeling i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i en sådan ejendom til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10. Told- og skatteforvaltningen skal fordele ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige ejendom.

Tofamilieshuse - VUL § 33, stk. 6 For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som tjener til bolig for ejeren (eller ejerne) uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 eller 5, foretager told- og skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen en fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder, jf. VUL § 33, stk. 6. Med udtrykket "tjener til bolig for ejeren" menes her de tilfælde hvor ejeren benytter ejednommen som helårsbolig og ikke de tilfælde hvor ejeren benytter ejendommen som sommerhus. Der foretages ingen fordeling af grundværdien.

Fordelingen af ejendomsværdien på de selvstændige lejligheder sker med udgangspunkt i det etageareal, der hører til hver af lejlighederne. Ved fordelingen må der tages hensyn til den benyttelse af ejendommens grund og have, der er knyttet til den enkelte lejlighed. Er der væsentlig forskel på lejlighedernes beliggenhed eller kvalitet, må told- og skatteforvaltningen anlægge et skøn over fordelingen.

Benyttes ejendommen erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, jf. ovenfor, foretages fordelingen efter VUL § 33, stk. 5.

Der foretages ikke fordeling efter VUL § 33, stk. 6, for ejendomme med mere end to selvstændige lejligheder, se dog afsnit E.1.2.

Der skal endvidere foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 6, hvor der stilles en bolig i ejendommen til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9, samt i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i ejendommen til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10. 

Skovbrugsejendomme - VUL § 33, stk. 7 For skovbrugsejendomme foretages i forbindelse med vurderingen fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, jf. VUL § 33, stk. 7. Med udtrykket "tjener til bolig for ejeren" menes her de tilfælde hvor ejeren benytter ejendommen som helårsbolig og ikke de tilfælde hvor ejeren benytter ejendommen som sommerhus. I forbindelse med fordelingen fastsætter told- og skatteforvaltningen ejerboligens ejendomsværdi. I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af det grundareal, som skønnes at høre til boligen. Boligens grundareal beregnes - i modsætning til skovens grund - på grundlag af en fastsat kvadratmeterpris.

Der foretages kun ejerboligfordeling for skovbrugsejendomme, hvis ejeren bor på ejendommen. Der skal dog også foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 7, for skovbrugsejendomme, hvor der stilles en bolig til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9, samt i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig på ejendommen til rådighed, jf. LL § 16 A, stk. 10.

En ejendom falder ind under § 33, stk. 7, såfremt den er vurderet som en skovejendom, omfatter mindst 25 ha skov og ejes af andre end stat og kommune.

Hvor skovarealet for disse ejendomme kun udgør en del af den faste ejendom, og hvor der til et skovareal knytter sig andre værdier end de egentlige skovmæssige, skal der i forbindelse med vurderingen foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen.

Ved fordelingen henregnes følgende til den skovmæssigt benyttede del af en ejendom:

1) Det bevoksede areal samt hertil naturligt knyttede ubevoksede arealer, f.eks. tjenestejord, brandlinier, eng, hede, klit, mose, planteskole, privat vej, sø og vandløb.

2) Merværdi, som knytter sig til de under 1) nævnte arealer.

3) Merjagt, som knytter sig til de under 1) nævnte arealer.

4) Pyntegrønt og anden biproduktion, som direkte er afledet af skovdriften.

5) Bygninger, der indgår i skovdriften: a)ejerbolig, b) driftsbygninger, herunder eventuelt savværk o.l., c) funktionærboliger, d) skovarbejderboliger og e) jagthytter.

6) Jorden under de i punkt 5 nævnte bygninger, således landbrugsarealet til skovfogedsteder o.lign.

Uden for den skovmæssigt benyttede del af en ejendom falder tjenestesteder og arbejderboliger, som varigt er udlejet til andre end skovens personale, aftægtsboliger samt bygninger, der er indrettet til andre formål end skovdrift f.eks. traktørsted, museum, udstillingslokale o. lign.

Uden for den skovmæssigt benyttede del af en ejendom falder endvidere campingpladser samt arealer, der er inddraget til erhvervsmæssig udvinding af forekomster i jorden f.eks. grus-, kridt-, ler-, brunkuls-, tørvemose- og mergellejer m.v.

Den anførte afgrænsing er ikke udtømmende.

Mindre landejendomme - VUL § 33, stk. 8 For ejendomme, hvis grundareal overstiger 5.000 m² og helt eller delvis er beliggende i landzone, og hvor der ikke foretages fordeling efter bestemmelserne i VUL § 33, stk. 4-7, foretager told- og skatteforvaltningen en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen, og på den øvrige del af ejendommen, jf. VUL § 33, stk. 8. Ved fordelingen anses 5.000 m² af grundarealet for at høre til boligdelen. Hvis det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, er mindre end 5.000 m², anses kun dette for at høre til boligdelen, jf. VUL § 33, stk. 11. Ved at arealet ligger i umiddelbar forbindelse med boligen forstås, at ingen del af arealet er adskilt fra det øvrige, f. eks. ved en mellemliggende ejendom eller ved gennemskæring af offentlig vej.  

Fordeling efter VUL § 33, stk. 8, jf. stk. 11, er indført med særligt henblik på ejendomme, hvor den landbrugsmæssige benyttelse anses for underordnet i forhold til den beboelsesmæssige. Det drejer sig gerne om tidligere landbrugsejendomme, hvor den egentlige landbrugsjord er solgt fra. De fleste sådanne ejendomme er kendetegnet ved, at de har et væsentligt større grundareal end det, der normalt knytter sig til en parcelhusejendom i byzone, og ved samtidig at have store udhusarealer. Hvis der til ejendommen hører driftsbygninger, skal told- og skatteforvaltningen tage stilling til, om disse bygninger hører til boligdelen eller til resten af ejendommen.

Vindmølleparceller - VUL § 33, stk. 9 For ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, og hvor der ikke foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 4-7, foretager told- og skatteforvaltningen en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligen, og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen, jf. VUL § 33, stk. 9.

Ifølge VUL § 8, stk. 1, skal arealer, der i forening udgør en fast ejendom, vurderes samlet. Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, anses i denne forbindelse for én ejendom. Indtil udgangen af juli 1996 stilledes der krav om, at en vindmølleparcel blev holdt samnoteret med ejerens øvrige faste ejendom. For ejere af enfamiliehuse og andre ejendomme, for hvilke der ikke foretoges ejerboligfordeling, betød samnoteringen, at deres ejendomsværdiskat skulle beregnes på grundlag af værdien af både ejerboligen og vindmølleparcellen. Bestemmelsen i VUL § 33, stk. 9, er indsat for at sikre, at der foretages boligfordeling for alle ejendomme, der er samnoteret med vindmølleparceller, uden hensyn til hovedejendommens størrelse og benyttelse.