Parter

A
(advokat Christian Harlang)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen).

Afsagt af landsdommerne

Kaspar Linkis, Knud Knudsen og Annelise Lykke Sørensen (kst.)

----------

Rekvirentens udkast til skønstema af 16. august 2004

(UDKAST 2)
SKØNSTEM
af DATO 2004

Skønsmanden bedes efter gennemgang af det udleverede materiale samt efter forudgående indkaldelse til besigtigelse af ejendommen, matr. ..., ... 6 besvare nedenstående spørgsmål.

1.	Skønsmanden bedes beskrive, hvilke forhold, der typisk indgår i fastsættelsen af en ejendoms grundværdi og hvilke forhold, som skønsmanden sædvanligvis selv tillægger betydning i forbindelse med sådan værdiansættelse.
2.	Skønsmanden bedes endvidere oplyse, hvorvidt fastsættelsen af grundværdi kan vare forbundet med usikkerhed. Såfremt dette besvares bekræftende, bedes skønsmanden beskrive det omtrentlige område for denne usikkerhed.
3.	Skønsmanden bedes beskrive, hvilken type grundværdiområde som den i nærværende sag pågældende ejendom er beliggende i. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at ejendommen er én ud af ca. 30 private parcelhusgrunde. De resterende 390 grunde i området tilhører Andelsforeningen H1.
4.	Skønsmanden bedes oplyse den gennemsnitlige grundværdi i det grundværdiområde, hvor den pågældende ejendom ligger.
5.	Det bedes oplyst, hvilken betydning det har for muligheden for at fastsætte en retvisende grundværdi, at ejendommen ligger i et fuldt udbygget villaområde, hvor der ikke sælges eller forefindes ubebyggede grunde til salg.
6.	Skønsmanden bedes beskrive, hvorledes grundværdien fastsættes i områder, hvor der ingen ubebyggede ejendomme forefindes,
7.	Det bedes oplyst af skønsmanden, hvilken betydning det har for grundlaget for fastsættelsen af grundværdien, at der ikke har været ubebyggede grunde til salg i det i nærværende sag pågældende grundværdiområde.
8.	Det bedes vurderes af skønsmanden, hvorvidt de i nærværende sag omkringliggende ejendommes grundværdi, herunder de grunde som er en del af Andelsforeningen H1, har betydning og indflydelse på vurdering af grundværdien for så vidt angår den pågældende ejendom i nærværende sag.
9.	Skønsmanden bedes oplyse, om det forhold, at de omkringliggende ejendomme er blevet solgt til priser, der ligger i nærheden af eller over selve ejendomsvurderingen almindeligvis har betydning for fastsættelsen af grundværdien på en enkelt ejendom.
10.	Skønsmanden bedes vurdere, hvorvidt det har betydning for vurderingen af grundværdien samt grundværdiens størrelse, at der på den pågældende grund er tinglyst en tilbagekøbsdeklaration (deklarationen vedrører udelukkende grunden og ej bygningerne).
11.	Såfremt spørgsmål 10 besvares bekræftende, bedes skønsmanden forklare betydning af tilbagekøbsdeklarationen i forhold til grundværdiens fastsættelse.
12.	Skønsmanden bedes vurdere, hvorvidt det har betydning for grundværdiens fastsættelse på den pågældende ejendom i nærværende sag, at denne ejendom er den eneste i nærområdet, foruden ... 8, som er præstebolig for en af præsterne ved kirken, der fortsat har en tilbagekøbsdeklaration tinglyst på ejendommen. Såfremt dette besvares bekræftende, bedes betydningen heraf beskrevet.
13.	Skønsmanden bedes vurdere grundværdien pr. 1. januar 2002 af ejendommen i nærværende sag.
	i	Skønsmanden bedes ansætte grundværdien under hensyn til den på ejendommen tinglyste tilbagekøbsdeklaration af 27. oktober 1928, og
	ii	Skønsmanden bedes ansætte grundværdien uden hensyn til den tinglyste tilbagekøbsdeklaration.
14.	Skønsmanden bedes oplyse, om ansættelsen af grundværdien for den pågældende ejendom i nærværende sag er forbundet med usikkerhed. Såfremt dette besvares bekræftende, bedes begrundelsen for usikkerheden beskrives. Det bedes endvidere oplyst, hvilken usikkerhedsmargin, der er tale om.

----------

Kammeradvokatens svarskrivelse af 18. august 2004

Under henvisning til Deres skrivelse af 16. august 2004 skal jeg herved fremkomme med mine bemærkninger til det fremsendte udkast til skønstema.

Overordnet bemærkes, at temaet for et syn og skøn i en sag som den foreliggende, hvor den offentlige vurdering anfægtes, er grundens værdi på vurderingstidspunktet.

Det er således grundens værdi, som skønsmanden skal udtale sig om. Skønsmanden skal derimod ikke udtale sig om retlige spørgsmål.

En række af de i udkastet indeholdte spørgsmål må derfor udgå, hvorved navnlig bemærkes,

at	spørgsmålet om, hvad grundværdien af en ejendom er udtryk for samt hvilke rettigheder og byrder, der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen, er et spørgsmål om forståelse af vurderingsloven,
at	skønsmanden ikke skal befatte sig med en generel beskrivelse af, hvorledes grundværdien fastsættes, men eventuelt oplyse hvilke forhold skønsmanden tillægger betydning for sin værdiansættelse, herunder om værdiansættelsen er forbundet med usikkerhed,
at	det er åbenbart, at grundværdansættelsen beror på et skøn, og
at	spørgsmål, der relaterer sig til grundærdiansættelserne i området, kan belyses ved parternes oplysning herom.

På denne baggrund foreslår jeg, at skønstemaet formuleres således

"Skønsmanden bedes efter gennemgang af det udleverede materiale samt efter forudgående indkaldelse til besigtigelse af ejendommen, matr...., ...6, besvare nedenstående spørgsmål:

1.	Skønsmanden bedes beskrive grunden og det område, som grunden er beliggende i.
2.	Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 1. januar 2002 af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
	Ved værdiansættelsen bedes skønsmanden ansætte grundens værdi
	a	under hensyntagen til den på ejendommen tinglyste deklaration af 27. oktober 1928 om tilbagekøbsret for kommunen, og
	b	uden hensyntagen til den tinglyste deklaration.
3.	Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold skønsmanden har tillagt betydning for værdiansættelsen i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 2.
4.	Skønsmanden bedes oplyse, om det har betydning for den under spørgsmål 2 a) ansatte værdi, såfremt det lægges til grund, at denne ejendom - bortset fra ejendommen ... 8 - er den eneste ejendom i nærområdet, hvorpå der er tinglyst deklaration om tilbagekøbsret for kommunen
5.	Skønsmanden bedes oplyse, om det er forbundet med usikkerhed at ansætte grundens værdi.
6.	Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes det oplyst, hvad der begrunder denne usikkerhed, samt hvilken usikkerhedsmargen der er tale om."

Hvad angår valg af skønsmand finder jeg, at der, således som det er sædvanligt i sager om værdiansættelse af fast ejendom, bør rettes henvendelse til Dansk Ejendomsmæglerforening med anmodning om, at foreningen bringer en egnet skønsmand i forslag.

Kopi af min skrivelse af dags dato til Østre Landsret vedlægges.

-----------

Kammeradvokatens skrivelse af 9. september 2004

Under henvisning til Deres skrivelse af 2. september 2004 kan jeg oplyse, at jeg ikke kan tiltræde det fremsendte 2. udkast til syns- og skønstema.

Jeg henviser i den forbindelse til min skrivelse af 18. august 2004, idet jeg supplerende kan oplyse følgende:

For så vidt angår spørgsmål 1, bemærker jeg, at det ikke er relevant at opnå en udtalelse fra skønsmanden om, hvilke forhold, der generelt indgår ved grundværdiansættelsen. Skønsmanden skal ikke udtale sig om forståelsen af vurderingsloven, hvilket spørgsmålet lægger op til. Skønsmanden skal heller ikke afgive en udtalelse om, hvilke forhold han generelt tillægger betydning ved værdiansættelse af grunde. Det må være fuldt tilstrækkeligt at anmode skønsmanden om at oplyse, hvilke forhold, han har tillagt betydning for den konkrete værdiansættelse, jf. herved det af mig foreslåede spørgsmål 3. Såfremt denne besvarelse giver anledning til tvivl, kan der stilles supplerende spørgsmål.

Spørgsmål 2 er efter min opfattelse overflødigt. Der er knyttet usikkerhed til værdiansættelse af fast ejendom, jf. bl.a. UfR, 1993, side 52.H. Det relevante må være at få oplyst, hvilken usikkerhed, der er knyttet til skønsmandens værdiansættelse af det af sagen omfattede grundareal.

Hvad angår spørgsmål 3, henviser jeg til det af mig foreslåede spørgsmål 1.

Til spørgsmål 4 bemærkes, at der i det omfang, det er relevant at få belyst den gennemsnitlige grundværdi i det grundværdiområde, hvori den pågældende ejendom ligger, bør rettes henvendelse til vurderingsmyndighederne herom.

Hvad angår spørgsmål 5, henviser jeg til de af mig foreslåede spørgsmål 5 og 6.

For så vidt angår spørgsmål 6 bemærkes, at det er vurderingsmyndighederne, der må oplyse, hvorledes grundværdien ansættes i den i spørgsmål 6 beskrevne situation. Principperne herfor fremgår endvidere af vurderingsloven, som skønsmanden ikke skal udtale sig om.

Hvad angår spørgsmål 7 henviser jeg til de af mig foreslåede spørgsmål 5-6.

Spørgsmål 8 er efter min opfattelse dækket af det af mig foreslåede spørgsmål 3, men jeg vil ikke modsætte mig, at dette spørgsmål uddybes, således at spørgsmålet får følgende indhold:

"Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold skønsmanden har tillagt betydning for værdiansættelsen i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 2. Det bedes i den forbindelse oplyst om skønsmanden har tillagt grundværdiansættelsen af de omkringliggende ejendomme, herunder grundværdiansættelsen af de grunde, som er en del af Andelsforeningen H1, betydning."

Til spørgsmål 9 bemærkes, at spørgsmålet lægger op til, at skønsmanden skal udtale sig om ansættelsen af den offentlige vurdering. Det skal skønsmanden ikke. Såfremt det ønskes oplyst, om skønsmanden har tillagt det forhold, at de omkringliggende ejendomme er blevet solgt til priser, der ligger i nærheden af eller over selve ejendomsvurderingen betydning for hans værdiansættelse af den her omhandlede ejendom, må der stilles et spørgsmål herom.

Hvad angår spørgsmål 10 henviser jeg til det af mig foreslåede spørgsmål 2.

Spørgsmål 11 bør i stedet formuleres således:

"Såfremt der er forskel på den under spørgsmål 2 a og b (det af mig foreslåede spørgsmål 1) ansatte værdi, bedes skønsmanden oplyse, hvad der er årsagen hertil. "

Hvad angår spørgsmål 12, henviser jeg til formuleringen af det af mig foreslåede spørgsmål 4. Jeg kan ikke acceptere, at ordene, "såfremt det lægges til grund", udgår. Jeg er dog indforstået med, at der i det af mig foreslåede spørgsmål 4 tilføjes følgende: "I bekræftende fald bedes det oplyst hvilken betydning, skønsmanden tillægger dette."

Jeg kan ikke tiltræde formuleringen af spørgsmål 13. Spørgsmålet bør formuleres i overensstemmelse med det af mig foreslåede spørgsmål 2.

Spørgsmål 14 svarer i det væsentlige til de af mig foreslåede spørgsmål 5 og 6.

Jeg beder Dem venligst meddele mig, om De kan tiltræde ovennævnte.

Såfremt dette ikke er tilfældet, vil jeg foreslå, at der rettes henvendelse til Østre Landsret med henblik på afholdelse af et § 355-møde.

Kopi af min skrivelse af d.d. til Østre Landsret vedlægges.

----------

Kammeradvokatens skrivelse af 9. september 2004

Under henvisning til landsrettens skrivelse af 23. august 2004 kan jeg oplyse, at jeg ved skrivelse af d.d. har meddelt advokat Christian Harlang, at jeg heller ikke kan tiltræde sagsøgerens reviderede udkast til syns- og skønstema. Jeg har nærmere redegjort for baggrunden herfor, og jeg har samtidig oplyst, at der efter min opfattelse bør afholdes et § 355-møde, såfremt sagsøgeren ikke kan tilslutte sig mine bemærkninger.

Kopi af nærværende skrivelse er fremsendt til advokat Christian Harlang.

----------

Østre Landsrets kendelse af 8. november 2004, B-526-04

Der er mellem parterne uenighed om formuleringen af et skønstema i sagen.

Advokat Harlang har udarbejdet et udateret udkast 2 til skønstema indeholdende 14 nærmere angivne spørgsmål og har i sin skrivelse af 8. oktober 2004 til landsretten argumenteret for, at landsretten godkender skønstemaet i denne udformning.

Kammeradvokaten har ved skrivelse af 18. august 2004 til advokat Harlang foreslået et skønstema indeholdende 6 nærmere angivne spørgsmål. Ved skrivelse af 9. september 2004 til advokat Harlang har Kammeradvokaten meddelt, at han ikke kan tiltræde det af advokat Harlang udarbejdede udkast 2 til skønstema. Kammeradvokaten har i skrivelsen nærmere redegjort for sine indsigelser med de enkelte 14 spørgsmål i udkast 2. Ved skrivelser af 13. oktober og 2. november 2004 til landsretten har Kammeradvokaten med henvisning til sine skrivelser af 18. august og 9. september 2004 til advokat Harlang argumenteret for, at landsretten godkender skønstemaet i den af Kammeradvokaten foreslåede udformning.

Efter votering afsagdes sålydende kendelse

Landsretten finder under henvisning til det af Kammeradvokaten anførte og under hensyn til, at spørgsmål i et skønstema skal være konkrete, klare, neutrale og relevante, at der ikke er grundlag for at godkende skønstemaet i den af advokat Harlang foreslåede udformning (udkast 2). Landsretten finder af de samme grunde, at de af Kammeradvokaten foreslåede spørgsmål 1-6 kan godkendes.

T h i   b e s t e m m e s

Spørgsmål 1-14 i advokat Harlangs udkast 2 til skønstema kan ikke stilles.

De af Kammeradvokaten foreslåede spørgsmål 1-6 til skønsmanden godkendes.

Sagen udsættes til den 1. december 2004 på sagsøgerens overvejelser i anledning af kendelsen, herunder sagsøgerens stillingtagen til, om sagsøgeren ønsker stillet spørgsmål til skønsmanden som anført i Kammeradvokatens skrivelse af 9. september 2004 i forbindelse med Kammeradvokatens kommentarer til sagsøgerens udkast til spørgsmål 8, 9, 11 og 12.

Sagen udsat.

Retten hævet.