AnvendelseForud for 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981 vedtog Ligningsrådet, at det såkaldte byggeretsværdiprincip i almindelighed skulle anvendes som hjælpemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde i parcelhus-, rækkehus- og sommerhuskvarterer.

Byggeretsværdiprincippet finder i praksis anvendelse på ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse. Princippet finder tillige anvendelse på ejendomme i landzone, når de ligger i parcelhus-, rækkehus- eller sommerhuskvarterer.

Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):

• C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone
• F: Erhvervsområde i byzone
• K: Uspecificeret byzoneareal
• L: Område i byzone med uoplyst formål
• P: Øvrige områder i landzone
• R: Områder med blandet zonestatus
• X: Manglende eller forkert indberetning af zonekode eller plankoder

Byggeretsværdiprincippet forudsætter, at der er tale om en sammenhængende bebyggelse, dvs. mindst 10-15 ejendomme. Begrænses antallet af ejendomme som følge af områdets nærhed til fredede arealer eller en særlig isoleret beliggenhed, kan det være betænkeligt at anvende princippet.

Østre Landsret har, jf. TfS 1997.667, slået fast, at der ikke med indførelsen af byggeretsværdiprincippet er tilvejebragt noget selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt vurderingsgrundlag.

IndholdByggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.

Inden for et grundværdiområde, dvs. et område som vurderingsmyndigheden under hensyn til efterspørgselsforhold m. v. finder at kunne behandle under ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet normalpris. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsværdiprincippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m². Normalprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Ligningsrådet har anset halvdelen af normalprisen for at vedrøre byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.

Hvis der i et grundværdiområde er oplyst en normalpris på 500 kr., kan grundværdiberegningen for to almindelige ejendomme i området eksempelvis foretages således:

Eksempel A: Grundareal 700 m²

Eksempel B: Grundareal 1.050 m², heraf vej 50 m²

NormalgrundenNår man skal sammenligne normalpriser på tværs af områder, er det nødvendigt, at priserne er angivet på grundlag af den samme normalgrund. Det er derfor nødvendigt i grundprisanalyserne at forudsætte samme normalgrund i alle områder, som indgår i en analyse. Det er som nævnt valgt at sætte normalgrund til 800 m² i boligområder og 1.200 m² i områder udlagt til sommerhuse.

Det er dog muligt at omregne en normalpris, som refererer til en størrelse normalgrund, så prisen svarer til en anden normalgrund.

En sådan omregning af normalpriser udgør for så vidt ikke det helt store problem, når den foretages maskinelt, men skal der foretages sådanne omregninger lokalt, når man skal sammenligne normalpriserne for områderne, er det et besværligt mellemled. Det anbefales derfor fortsat, at den maskinelt dannede normalgrund fastholdes. Der vil dog være mulighed for i specielle tilfælde at indberette en "lille" eller "stor" normalgrund - jf. nedenstående oversigt:

Som normalgrunden anvendes i byggeretsværdiprincippet, er den alene et "målepunkt", der lægges til grund ved den maskinelle beregning af grundværdier. Det faktum, at den typiske grund i et område (eller alle grundene) har en anden størrelse end 800 m², nødvendiggør ikke, at der indberettes en anden normalgrund end 800 m². Ud fra en normalgrund på 800 m² vil man kunne ramme et hvilket som helst grundværdiniveau for den typiske grundstørrelse.

Der kan være 3 grunde til at indberette anden normalgrund end 800 m².

Den ene er rent psykologisk. Det er naturligvis nemmere at skønne over hvad normalprisen for et grundværdiområde skal være, hvis den blot skal være værdien pr. kvadratmeter af den typiske grund i området, og den typiske grundstørrelse er indberettet som normalgrund.

Det andet tilfælde drejer sig om grundværdiområder, hvor der er meget stor variation i grundstørrelserne, og hvor valget af normalgrund påvirker forskellen i grundværdi mellem store og små grunde. Et par eksempler vil belyse denne problemstilling. I grundværdiområde 1 er den typiske grund 1200 m², mens nogle grunde er helt op til 2200 m². I grundværdiområde 1 er den typiske grund på 500 m², men nogle grunde er kun 300 m², og andre er 1100 m².

Som det fremgår af eksemplerne i grundværdiområde 1, så bliver forskellen mellem værdierne af grundene på 1200 m² og 2200 m² større, hvis normalgrunden er 800 m² i stedet for, hvis den er 1200 m². Men forskellen er ikke særlig stor. Hvis vi antager, resultatet for grunden på 2200 m² er "korrekt", når normalgrunden er 1200 m², så bliver den "overvurderet" med knap 6 pct. ved anvendelse af en normalgrund på 800 m².

Tilsvarende i grundværdiområde 2, hvor normalgrunden på 800 m² medfører en "overvurdering" af grunden på 300 m² på knap 6 pct., og en "undervurdering" af grunden på 1100 m² på 9 pct., hvis man går ud fra, at en normalgrund på 500 m² ville have givet "korrekte" resultater.

Når man tænker på den generelle usikkerhed ved vurdering af bebyggede ejendomme (den gennemsnitlige difference mellem forslag til ejendomsværdi og de kontante salgspriser er 10-15 pct.), og den meget større usikkerhed ved vurdering af grunde, så er det vanskeligt at se, hvorfor man ikke kan anvende en normalgrund på 800 m² for alle grundværdiområder. De helt ekstreme tilfælde kan klares med individuelle tillæg eller fradrag i grundværdien for de pågældende ejendomme.

Den tredje grund der kunne være til at anvende en normalgrund forskellig fra 800 m² er, at valget af normalgrund påvirker værdien af en byggeret, og dette påvirker grundværdierne for ejendomme, der kan udstykkes. Som eksemplerne viser er den procentvise forskel her noget større. Men også her må man minde om den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen, og henvise til, at ekstreme situationer kan klares ved en graduering af værdinedslaget for udstykningsudgifter for de pågældende ejendomme.

Store grundeEr en grund så stor, at den ville kunne udstykkes i flere grunde, beregnes grundværdien på grundlag af to eller flere byggeretter svarende til udstykningsmulighederne. Grunden må kun ansættes på grundlag af mere end én byggeret, såfremt det er åbenbart, at grunden i ubebygget stand ville kunne udstykkes.

For parcel- og sommerhuse gælder dog særreglen i VUL § 16 B, hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i henhold til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning, jf. C.1. Hvis en grund i ubebygget stand kunne ansættes med 2 byggeretter, men den eksisterende beboelsesbygnings placering eller størrelse den 1. januar 2002 var og fortsat er til hinder for en udstykning skal grunden ansættes med én byggeret og arealet op til 1.400 m² henholdsvis 2.400 m² for sommerhusgrunde ansættes til arealværdien. Areal ud over 1.400 m² henholdsvis 2.400 m² ansættes til halv arealværdi.

Grundværdien kan ikke ansættes på grundlag af flere byggeretter, hvis udstykning forudsætter dispensation fra krav til mindstegrundstørrelse eller fredningsbestemmelser etc. Almindelige betingelser for at opnå udstykningstilladelse, f. eks. vejadgang, skal også være opfyldt for, at der kan regnes med mere end én byggeret.

Byggeretsværdiprincippet lader sig ikke anvende på større ubebyggede arealer, selv om de er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, hvis der endnu ikke er klarhed over, hvor mange parceller, der vil blive givet udstykningstilladelse til. En sådan uklarhed vil almindeligvis foreligge, hvis der skønnes at kunne ske udstykning i mere end 5-7 parceller, og hvor der er særlige vanskeligheder ved at bedømme det endelige antal.

Hvor grundværdien beregnes på grundlag af flere byggeretter, kan der efter omstændighederne gives et nedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning, herunder eventuelle udgifter til anlæg af adgangsveje m. v. Også forventede byggemodningsomkostninger kan tages i betragtning.

For parcelhusgrunde med én byggeret, hvis areal overstiger det dobbelte af mindstegrundstørrelsen, nedsættes arealværdien efter praksis, for så vidt angår det areal, der overstiger 1.400 m². Det overskydende areal (bagjordsprisen) ansættes ofte til 10 pct. af områdeprisen. For sommerhusgrunde nedsættes værdien normalt af kvadratmeter ud over 2.000 m². 

Små grundeFor små grunde med en høj bebyggelsesprocent bliver grundværdien pr. kvadratmeter højere end for grunde med en lavere bebyggelsesprocent. Byggeretsværdiprincippet hviler som før nævnt på en forudsætning om, at der kan opføres et hus af normal størrelse på grunden. Hvor der er tale om meget små grunde, hvorpå der ikke ville kunne (gen)opføres et normalt enfamiliehus, må byggeretsværdiprincippet anvendes med fornøden tillempning.

Drejer det sig om en flerhed af små ensartede grunde, f. eks. med rækkehuse eller byggeforeningshuse, kan tillempningen ske ved, at normalprisen nedsættes, så grundværdierne kommer i overensstemmelse med handelsværdien.

I områder med meget varierende grundstørrelser gives der i stedet et nedslag i den grundværdi, som en beregning på grundlag af byggeretsværdiprincippet fører til. Nedslaget beregnes som et fast beløb pr. kvadratmeter, hvormed grunden er mindre end en efter de lokale forhold fastsat minimumsstørrelse. Nedslaget gradueres efter grundprisniveauet i området.

Der vil almindeligvis blive givet nedslag, når en grund er så lille, at der ikke kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 75 m² eller et sommerhus med et etageareal på mindst 35 m². Landsskatteretten har i nogle kendelser valgt at se helt bort fra byggeretsværdiprincippet, hvis der ikke engang kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 50 m² eller et sommerhus med et etageareal på 25 m², se SO 1983.6.234.  

Individuelle forholdForskellige forhold kan føre til, at der må udøves et konkret skøn over grundens værdi.

Ved ansættelsen  af "koteletgrunde" tages der hensyn til den længere adgangsvej, men indvirkningen heraf på værdiansættelsen kan i nogen grad være opvejet af, at ejendommen har færre gener af trafikken. Se C.2.1.2. 

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen, nedsættes arealværdien.

Fredede arealer, som er medtaget ved beregningen af ejendommens bebyggelsesprocent, vurderes som udgangspunkt på linie med ikke fredede arealer, medmindre fredningen er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen. Har offentligheden fuld adgang til det fredede areal, formodes arealets selvstændige værdi at være begrænset.

Blød bund påvirker grundværdien som følge af de udgifter til dræning, pilotering og ekstra fundering, der må påregnes at være forbundet med at bebygge grunden. Nedslag for blød bund er derfor et blivende fradrag i grundværdien - værdi i ubebygget stand - , mens værdien af en foretagen pilotering tillægges bygningsværdien (henføres til forskelsværdien), se C.3.1.

Om forurenede ejendomme se C.2.3.

NiveaufastlæggelseI områder, hvor byggeretsværdiprincippet anvendes, analyserer Told- og Skattestyrelsen salgspriserne såvel for ubebyggede grunde til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse som for bebyggede ejendomme, jf. omtalen af grundprisanalysesystemet under C.2.

Denne indirekte fremgangsmåde rummer nogle vanskeligheder. For det første er det nødvendigt at tage højde for, at der kan være stor forskel på de solgte huses størrelse og standard i de forskellige områder. For det andet må forskelle i grundstørrelse tages i betragtning.

Er der imidlertid taget højde for disse forholds indflydelse på huspriserne, vil det normalt være forsvarligt at betragte de resterende forskelle i priserne som forskelle i beliggenhedsværdi. Disse forskelle i beliggenhedsværdi kan indregnes i grundværdiniveauet.

Fremgangsmåden er forsøgt illustreret i nedenstående tabel. Der er angivet tre områder, hvoraf der kun er solgt grunde i det ene. Priserne for disse grundsalg er omregnet til en pris for en normalgrund. I alle tre områder er der solgt bebyggede ejendomme. Priserne for disse er omregnet til en pris for et standardhus.

Indirekte
fastlæggelse af
grundværdiniveau

I område A ansættes grundværdien for normalgrunde med udgangspunkt i salgspriserne for sådanne grunde. I område B, hvor salgspriserne for standardhuse er højere end i område A, formodes grundværdiniveauet at være højere end i område A. Omvendt skal grundværdiniveauet i område C, hvor salgspriserne for standardhuse er lavere end i område A, formodentlig være lavere end i område A. Ved tillæg til eller fradrag i grundværdierne korrigeres der for indflydelsen af områdevise forskelle i de solgte huses bygningsstandard.

Grundværdiniveauet må i vid udstrækning fastsættes på den anførte indirekte måde. Antallet af salg af ubebyggede grunde er sparsomt de fleste steder. I mange bymæssigt udbyggede kommuner forekommer der praktisk taget ingen grundsalg. Det vil derfor være de færreste grundværdiområder, hvor man kan finde tilstrækkelig vejledning i salgene af ubebyggede grunde.

Ved hjælp af dertil udviklede grundprisanalyser udfindes forholdet mellem forskellene i huspriserne og forskellene i grundprisniveau.  

I vurderingsforslagssystemet korrigeres hver enkelt salgspris for den indflydelse, det måtte have, at det solgte hus afviger fra standardhuset. Det opnås herved, at alle salgspriser for huse i princippet er sammenlignelige. Alle salgspriser omregnes altså til salgspriser for standardhuset.

På det tidspunkt i vurderingsprocessen, hvor grundværdierne skal fastlægges, er vurderingsforslagsmodellerne ikke endeligt fastlagt. Derfor må der fastlægges en foreløbig forslagsmodel, før salgspriserne for bebyggede ejendomme kan omregnes til priser for standardhuset. Den foreløbige forslagsmodel udarbejdes ved at de ved den foregående vurdering ansatte grundværdier fratrækkes salgspriserne for de bebyggede salg, og det er den forskelsværdi, der fremkommer herved, som nu bruges i foreløbige forslagsanalyser.

Ligesom det er nødvendigt at gøre priserne for bebyggede salg sammenlignelige på tværs af områder, er det også nødvendigt at gøre salgspriserne for grunde sammenlignelige. Det indebærer, at der for hvert grundsalg skal korrigeres for den indflydelse på prisen, grundens areal og antal byggeretter formodes at have. Alle salgspriser for grunde omregnes således til priser for normalgrunden, jf. ovenfor.

Ved anvendelse af de sammenligneliggjorte salgspriser for bebyggede og ubebyggede ejendomme er det muligt ud fra en given områdeinddeling i hele landet at beregne gennemsnitlige prisniveauer for standardhuse svarende til eksemplet ovenfor. For de områder, hvor der findes salg af grunde, kan tillige opgøres priser for normalgrunde, og huspriserne kan sammenholdes med grundpriserne. Formålet hermed er at finde frem til, hvor meget af de beliggenhedsbetingede variationer i huspriserne, som skal henføres til grundværdiniveauet, og hvor meget der skal henføres til beliggenhedsforskelle i bygningsværdier.