I henhold til VUL § 33, stk. 1, skal vurderingsmyndigheden i forbindelse med vurderingen træffe bestemmelse om, til hvilken benyttelse en ejendom skal henføres. Benyttelseskodetildelingen kan påklages på linie med ansættelser i øvrigt.
Henførelsen til en benyttelse sker ud fra et skøn over, i hvilken af de oprettede benyttelseskodekategorier ejendommen mest hensigtsmæssigt kan indplaceres. Der er ikke tale om en objektiv afgrænsning.
Henførelsen til en benyttelse sker først og fremmest af statistik- og styringshensyn, således at ens ejendomme kan behandles ensartet i vurderingsprocessen.
Enkelte steder i lovgivningen er det imidlertid af afgørende betydning, til hvilken benyttelse en ejendom er henført. Vurderingsmyndigheden skal især være opmærksom herpå, når det skal tage stilling til, om en ejendom skal henføres til benyttelsen 01, 05 eller 06.
Benyttelseskoden for 01 beboelse ledsages af en angivelse af, hvor mange lejligheder vurderingsmyndigheden anser ejendommen for at indeholde. Dette antal vil som udgangspunkt svare til det antal, som Bygnings- og Boligregistret (BBR) definerer, men der kan være tilfælde, hvor vurderingsmyndigheden foretager vurderingsskønnet med udgangspunkt i et andet antal lejligheder.
En ejendom skal vurderes med alle de lejligheder, den anses for at indeholde, selv om de ikke alle udnyttes optimalt på vurderingstidspunktet. Hvor en ejer af et dobbelthus f. eks. selv benytter hele ejendommen, bør antallet af lejligheder ikke reduceres til 1, da ejeren på et hvilket som helst tidspunkt kan vælge at udleje den ene lejlighed.
Der kan ikke gives en udtømmende vejledning i, hvilken kode en konkret ejendom skal tildeles. Vurderingsmyndigheden bør ved bedømmelsen henføre så mange ejendomme som muligt til de specifikt afgrænsede koder og kun i begrænset omfang gøre brug af kode 13, 25 og 34.
Det bemærkes, at der kan forekomme beboelse på ejendomme, som er henført til benyttelsen 03 (ren forretning) eller 04 (fabrik og lager), under forudsætning af at beboelsesdelen udgør mindre end 25 pct. af ejendommens værdi.
Kode 00: Undtaget fra vurdering
Koden omfatter alle ejendomme, der i deres helhed er undtaget fra vurdering i henhold til VUL § 7.
Kode 01: Beboelse
Koden omfatter alle ejendomme, der kun benyttes til beboelse og tillige ejendomme, som foruden boliglokaler omfatter enkelte lokaler med erhvervsmæssig benyttelse, uden at ejendommens karakter af beboelsesejendom ændres, f. eks. villaer, hvor enkelte lokaler benyttes til læge- eller dyrlægekonsultation, ejendomsmæglervirksomhed, mindre pensionater o. l., eller udlejningsejendomme, hvor udlejningen til andet end beboelse spiller en underordnet rolle. Afgrænsningen gælder ejendomme, hvor mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervsmæssige formål. Såfremt mindst 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervsmæssige formål, henføres ejendommen til kode 02.
Koden omfatter desuden ejendomme med karakter af landbrug eller gartneri, når de ikke anses for omfattet af VUL § 33, stk. 1, dvs. når de efter bygningskarakter og driftsform har beboelse som hovedsagelig anvendelse. Der skal ikke foretages stuehusfordeling for disse sidstnævnte ejendomme, og grundværdien skal ansættes jf. VUL § 16. Der henvises i øvrigt til omtalen af kode 05 landbrug.
Kode 02: Beboelse og forretning
Under koden henregnes ejendomme, hvor der foruden boliglokaler findes lokaler, der benyttes forretningsmæssigt, såfremt den forretningsmæssige benyttelse udgør mindst 25 pct. af ejendommens værdi, jf. bemærkningen under kode 01.
Hvad der forstås ved forretningsvirksomhed er beskrevet under kode 03.
Kode 03: Forretning
Under koden anføres ejendomme, der kun indeholder forretningslokaler. Koden anvendes dog også, selv om ejendommen indeholder bolig for en portner, vicevært, varmemester eller lignende, når denne benyttelse udgør mindre end 25 pct. af ejendommens værdi.
Betegnelsen "forretning" omfatter først og fremmest butikker og kontorer af forskellig art, men også hoteller, restaurationer, biografer, større pensionater, bank- og sparekasselokaler, endvidere håndværksvirksomheder og værksteder, der ikke har karakter af fabriksvirksomhed (se under kode 04), læge- eller tandlægekonsultation, klinikker af forskellig art, frisørsaloner og lignende samt autoservicestationer. Opregningen er ikke udtømmende.
Kode 04: Fabrik og lager
Som "fabrikker" betegnes ikke blot egentlige industrivirksomheder, herunder mejerier, slagterier, sukkerfabrikker, teglværker og lignende, men også større værksteder, som det ikke findes naturligt at betragte som håndværksvirksomheder. Koden omfatter også gas-, el-, vand- og varmeværker, der tilhører private eller koncessionerede selskaber, og som drives med salg til en større kreds af forbrugere for øje.
Mindre værker, som drives på interessentskabs- eller andelsbasis, alene med det formål at forsyne interessenterne eller andelshaverne, betegnes med kode 34.
Afgrænsningen mellem på den ene side håndværksvirksomheder, der kodes med 02 (beboelse og forretning) eller 03 (ren forretning), og på den anden side virksomheder, der må betegnes som fabrikker og kodes med 04, kan i visse tilfælde være vanskelig. Vejledende vil være ejendommens karakter og størrelse, samt om den ligger i et forretningskvarter eller et industrikvarter.
I hovedstaden og nogle provinsbyer findes en del ejendomme med lejligheder og/eller butikker til gaden og fabrikslokaler og/eller større værksteder på bagarealet. Såfremt hovedparten af sådanne ejendommes samlede markedsværdi (indbefattet værdien af lokaler, som ejeren selv benytter) hidrører fra bolig- og/eller butikslokalerne, kodes de med 02 eller 03. I modsat fald kodes de med 04.
Under lager medregnes kun selvstændige lageranlæg. Lagerlokaler i forbindelse med forretninger som defineret foran går således ind under "forretning".
Kode 05: Landbrug, bebygget
Under koden henregnes landbrugsmæssigt benyttede, bebyggede ejendomme, som har et areal på mindst 0,55 ha. Det afgørende er ejendommens benyttelse, og det er uden betydning, om ejeren har sit hovederhverv på ejendommen eller andetsteds. Det er ligeledes uden betydning, om ejendommen i matriklen er noteret som landbrug.
Ejendomme, hvor den landbrugsmæssige benyttelse er helt underordnet set i forhold til benyttelse til beboelse, henføres til kode 01.
Selvstændige landbrugsejendomme, som i medfør af landbrugslovens § 9 er tilladt oprettet uden bygninger, henføres til benyttelseskode 17, jf. beskrivelsen under denne benyttelse.
Hvis der på ejendommen foruden landbrug drives anden virksomhed af væsentlig betydning, må der skønnes over, om ejendommen skal kodes som landbrug eller henføres til koden for den pågældende virksomhed, evt. om den skal henføres til kode 34.
Kode 06: Særskilt vurderet skov og plantage
Koden omfatter kun særskilt vurderede skove og plantager, inklusive de under skoven vurderede tjenesteboliger. Ejendomme, der omfatter dels landbrug, dels skovbrug kodes med 05, med mindre landbruget er af uvæsentligt omfang.
Kode 07: Frugtplantage, gartneri og planteskole
Koden benyttes kun i de tilfælde, hvor frugtavls-, gartneri- eller planteskolevirksomheden er det til ejendommen knyttede hovederhverv. Drives virksomheden som bierhverv på en landbrugsejendom, kodes ejendommen som landbrug (kode 05).
Kode 08: Sommerhus
Som sommerhuse betragtes alle ejendomme, der efter deres almindelige karakter er beregnet til sommerbeboelse og kun hertil. Hvis sådanne ejendomme, f. eks. mindre træhuse, benyttes til helårsbeboelse, går de således ind under sommerhuse og ikke ind under beboelse. Beliggenheden i eller uden for sommerhusområde vil kunne være vejledende for, om ejendommen skal betragtes som beboelse eller som sommerhus.
Ved afgørelsen af, om såkaldte "bondehuse", der helt eller overvejende benyttes som sommerhuse, skal kodes med 01 eller 08, må hensyn navnlig tages til beliggenheden. "Bondehuse" i egentlige sommerhusområder kodes således med 08, medmindre særlige forhold, såsom altovervejende benyttelse af huset til helårsbeboelse, taler for at anvende kode 01.
Hvis der til ejendommen er knyttet en ikke-personlig dispensation til helårsbenyttelse kodes ejendommen 01. Er dispensationen derimod betinget af ejerens personlige forhold, såsom alder, kodes ejendommen 08 efter ovenstående retningslinier.
Sommerhus på lejet grund skal opføres som kode 48.
Kode 09: Ubebygget areal
Med denne kode betegnes alle ubebyggede arealer undtagen ubebyggede landbrugslodder m. v. (kode 17). Dette gælder uden hensyn til ejerforhold, arealstørrelse, beliggenhed eller grundværdistørrelse. Som ubebyggede arealer betragtes også arealer med en forskelsværdi indtil 10 pct. af grundværdien, hidrørende fra havehuse, skure, bevoksning m.v.
Hvis der på arealet findes bebyggelse, der er vurderet særskilt som hus på fremmed grund, kodes grunden dog med 49.
Kode 10: Statsejendom
Koden omfatter statens institutionsejendomme, såsom skoler og andre undervisningsinstitutioner, hospitaler, museer, sociale institutioner, kaserner og administrationsbygninger.
Arealer, på hvilke der findes bygning på fremmed grund (f.eks. umatrikulerede banearealer, hvorpå der ligger en fremmed bygning) og bygninger på fremmed grund kodes henholdsvis 49 og 41-45, uanset om de ejes af private, staten eller en kommune. I den forbindelse skal det nævnes, at statsejede bygninger vurderingsmæssigt registreres som bygning på fremmed grund, uanset at grunden tilhører en anden statsinstitution eller en kommune. Statens øvrige ejendomme kodes herefter som tilsvarende privatejede ejendomme, såfremt de benyttes til:
- beboelse (kode 01)
- beboelse og forretning (kode 02)
- ren forretning (kode 03)
- fabrik og lager (kode 04)
- landbrug (kode 05 og 17)
- skovbrug (kode 06)
- gartneri, frugtplantage eller planteskole (kode 07)
- ubebygget areal (kode 09)
Kode 11: Kommunal beboelses- og forretningsejendom
Hertil henregnes de kommunerne tilhørende ejendomme, som ville have været omfattet af kodenumrene 01-03, hvis de havde været i privat eje.
Kode 12: Andre bebyggede kommunale ejendomme
Med kode 12 kodes ejendomme, der er led i kommunal erhvervsvirksomhed, såsom kommunale gas-, el-, vand- og varmeværker og ejendomme, der indgår i kommunale trafikanlæg. Koden omfatter endvidere kommunale institutionsejendomme, såsom skoler, hospitaler, alderdomshjem, børnehaver, sportsanlæg, biblioteker, museer, rådhuse og andre administrationsbygninger m.v.
Kommunale folkepensionistboliger kodes med 12, såfremt de har karakter af plejehjem, stiftelser eller lignende. Tjener de som normale boligejendomme for folkepensionister, kodes de med 11.
Kommunale land-, skov- og havebrugsejendomme og ubebyggede arealer samt kommunale beboelses- og forretningsejendomme henføres til de kodebetegnelser, hvor de efter deres benyttelse hører hjemme (kodenumrene 05, 06, 07, 09, 11 og 17).
Kode 13: Anden vurdering
Koden omfatter alle ejendomme, der ikke med rimelighed kan henføres til en af de øvrige koder. Herunder hører stiftelser, selvstændigt vurderede hovedbygninger, søarealer, sommerlejre og campingpladser.
Kode 14: Ejendom vurderet til 0
Under denne kode medtages ejendomme, som ikke er undtaget fra vurdering, men som er vurderet til 0, f.eks. særskilt matrikulerede private fællesveje og arealer, der er sikret udlagt til fælles benyttelse for ejerne af en række angivne ejendomme (fællesarealer til rækkehusbebyggelse og fælles strandarealer). Udover vejarealer skal således arealer, for hvilke værdien henføres til en bestemt kreds af andre ejendomme, medtages under koden.
Kode 16: Udgået ejendom eller nummer
Koden omfatter ejendomme, der nu udgår som selvstændige ejendomme, samt iøvrigt ubrugte numre.
Kode 17: Ubebygget landbrugslod m.v.
Til koden henføres arealer over 2.000 m², såfremt de tjener et landbrugsmæssigt eller lignende erhvervsmæssigt formål. Som eksempler på arealer af denne art nævnes ager, eng og græsningsjord (marsk), natur- og jagtarealer, planteskolearealer, arealer med forekomster af grus, ler, kridt m.v. Til koden henføres også hede-, klit- og mosearealer samt strandarealer, uanset om der finder egentlig erhvervsmæssig anvendelse sted.
Til koden henføres tillige selvstændige landbrugsejendomme, som i medfør af landbrugslovens § 9 er tilladt oprettet uden bygninger. Da der er tale om selvstændige landbrugsejendomme, skal disse ejendomme ikke samvurderes med andre landbrugsejendomme, uanset om de udgør en driftsenhed med disse.
Kode 20: Moderejendom for ejerlejligheder
Herunder anføres moderejendom til ejerlejligheder, uanset om den ligger på fremmed grund.
Kode 21: Etagejerlejlighed med 1 lejlighed
Koden omfatter ejerlejligheder beliggende i bygninger, der har karakter af etageejendomme. Ejerlejligheden må kun indeholde 1 beboelseslejlighed.
Kode 22: Beboelses- og forretningsejerlejlighed
Kode 23: Forretningsejerlejlighed
Kode 24: Fabriks- og lagerejerlejlighed
Koderne omfatter erhvervsejerlejligheder. Der anvendes en tilsvarende afgrænsning som nævnt under koderne 02 - 04.
Kode 25: Øvrige ejerlejligheder
Koden omfatter ejerlejligheder, der ikke med rimelighed kan henføres til anden benyttelseskode, herunder ejerlejligheder med mere end 1 beboelseslejlighed.
Kode 26: Ejerlejlighed i lav bebyggelse
Koden omfatter ejerlejligheder i enfamiliehuse, dobbelthuse samt to- og trefamilieshuse. Dette gælder uanset, om moderejendommen også omfatter andre typer af bygninger. Bygningen, hvori ejerlejligheden ligger, skal have karakter af åben-lav bebyggelse.
Kode 27: Ejerlejlighed i rækkehus
Koden omfatter ejerlejligheder i rækkehusbebyggelse. Bygningen, hvori ejerlejligheden ligger, skal have karakter af tæt-lav bebyggelse.
Kode 28: Ejerlejlighed til sommerbeboelse på fremmed grund
Kode 29: Anden ejerlejlighed på fremmed grund
Kode 31: Støttet andelsbolig
Under denne kode medtages udelukkende private andelsboliger, som er opført efter 1. januar 1981 og financieret med støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 662 af 8. august 2002 med senere ændringer.
Kode 33: Private institutions- og serviceejendomme
Herunder hører private ejendomme, der tjener institutions- og servicemæssige formål samt private ejendomme, der skønnes at have mulighed for at opnå fritagelse for kommunal grundskyld efter KESL § 8, stk. 1. Eksempelvis kan nævnes private skoler, museer, biblioteker, forsamlingshuse, sportsanlæg og private plejehjem.
Kode 34: Visse erhvervsejendomme
Koden omfatter ejendomme af speciel karakter, såsom fjernvarmeværker (jf. dog vejledningen til kode 04), dambrug, pelsdyrfarme, hønserier, garageanlæg, andelsfrysebokse, grusgrave med bygninger, transformeranlæg samt vurderingspligtige havneejendomme.
Kode 41: Beboelse på fremmed grund
Vejledningen om ejendomme, der skal kodes som beboelse (kode 01), gælder også for afgrænsningen af den foreliggende type ejendomme.
Kode 42: Beboelse og forretning på fremmed grund
Vejledningen om ejendomme, der skal kodes som beboelse og forretning (kode 02), gælder også for afgrænsningen af den foreliggende type ejendomme.
Kode 43: Ren forretning på fremmed grund
Vejledningen om ejendomme, der skal kodes som ren forretning (kode 03), gælder også for afgrænsningen af den foreliggende type ejendomme.
Kode 44: Fabrik og lager på fremmed grund
Vejledningen om ejendomme, der skal kodes som fabrik og lager (kode 04), gælder også for afgrænsningen af den foreliggende type ejendomme.
Kode 45: Andre bygninger på fremmed grund
Koden omfatter andre bygninger på fremmed grund, der ikke efter anvendelsen kan henføres til koderne 41-44 eller 48.
Kode 48: Sommerhus (kolonihavehus) på fremmed grund
Vejledningen om ejendomme, der skal kodes som sommerhus (kode 08), gælder også for afgrænsningen af den foreliggende type ejendomme.
Kode 49: Arealer med bygning på fremmed grund
Koden omfatter samtlige arealer, på hvilke der findes bygning på fremmed grund.
Kode 78: Sommerhus på fremmed grund, forbigået ved vurderingen
Til denne kode henføres sommerhuse (kolonihavehuse) på fremmed grund, som er forbigået ved vurderingen.
Kode 79: Anden bygning på fremmed grund, forbigået ved vurderingen
Til denne kode henføres alle øvrige bygninger på fremmed grund forbigået ved vurderingen. |