Ejendomsbegrebet i VUL er i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition. Det betyder, at der er knyttet en forudsætning om privat ejendomsret til begrebet. Ved bedømmelsen af, om der foreligger en selvstændig fast ejendom, vil vurderingsmyndighederne i almindelighed kunne støtte sig på ejendommens registrering i matriklen.

Den faste ejendom, der er genstand for vurdering, grænser i reglen op til andre selvstændige ejendomme. Dette udgangspunkt fraviges dog ved reglen i VUL § 8, stk. 2, hvorefter ejerlejligheder skal vurderes som selvstændige ejendomme, så snart opdelingen af vedkommende ejendom er anmeldt til tinglysning, uanset om lejlighederne er solgt.

Samlet fast ejendom Arealer, der i forening udgør en samlet fast ejendom, således som dette begreb er defineret i § 2 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003, skal vurderes sammen, jf. VUL § 8, stk. 1, 1. pkt. Hvis en del af den samlede faste ejendom er undtaget fra vurdering, jf. VUL § 7, eller er blevet eksproprieret, må der dog foretages en selvstændig vurdering af den øvrige ejendom.

Ved en samlet fast ejendom forstås i udstykningsloven

• ét matrikelnummer
• flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

Hvis en samlet fast ejendom er noteret i matriklen som en landbrugsejendom, omfatter den tillige arealer, der ifølge landbrugsloven skal henregnes til landbrugsejendommen.

Umatrikulerede arealer, der hører til den faste ejendom, medtages under vurderingen. Et umatrikuleret areal, der udgør en selvstændig ejendomsretlig enhed, skal vurderes selvstændigt; om private gader og veje, der forbigås ved vurderingen, se A.2.3.

Til en ejendoms grundareal henregnes søer og vandløb, der er undergivet privat ejendomsret. Arealer, der fremkommer ved sænkning af vandstanden i en sø eller ved tilvækst, tilhører ejerne af de tilstødende ejendomme, således at enhver af disse ejer det areal, der ligger vedkommende ejendom nærmest. Ejes søen ikke af de tilstødende ejendomme, ejes arealer, der fremkommer på den nævnte måde, som udgangspunkt af søens ejer.

Mod søterritoriet afgrænses grundarealet af havstokken, dvs. strandbredden. Anlæg, der befinder sig på forstranden, og som står i fast og varig forbindelse med havbunden, f. eks. søbadeanstalter, er selvstændigt vurderingspligtige.

Fælleslodder Hvis der til et matrikelnummer hører en andel i en fælleslod, henregnes andelen til den samlede faste ejendom. Det er dog en forudsætning, at tilhørsforholdet er registreret i matriklen, eller at tilhørsforholdet er registreret, for så vidt angår mindst én af de øvrige andele. Fællesarealer, der for ingen andels vedkommende er registreret i matriklen som hørende til en bestemt fast ejendom, vurderes som selvstændige ejendomme.

Samvurdering Arealer, der tilhører samme ejer og udgør en driftsenhed, skal vurderes sammen, selv om arealerne består af flere matrikelnumre, jf. VUL § 8, stk. 1, 2. pkt. Fra denne sidste regel gælder der dog den undtagelse, at landbrugsejendomme, der drives sammen, jf. §§ 9 og 10 i den nu ophævede landbrugslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 598 af 15. juli 1999, skal vurderes hver for sig, selv om de tilhører samme ejer, jf. VUL § 8, stk. 1, 3. pkt.

Ved en driftsenhed forstås arealer, der faktisk drives eller udnyttes samlet, når samdriften ikke må anses for at være rent midlertidig. Ved bedømmelsen af den driftsmæssige sammenhæng er såvel afstanden mellem arealerne som deres tilgængelighed af betydning. Arealer, der ikke ligger mere end 4 kilometer fra hinanden, bør normalt samvurderes.

Udstykkede arealer VUL § 8, stk. 3, opregner betingelserne for, at nyudstykkede arealer kan forlanges vurderet særskilt. Ved udstykning forstås, at det registreres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere ejendomme og fremtidig udgør en samlet ny ejendom.

Når der har fundet matrikulær udstykning sted, kan ejeren under forudsætning af, at der ikke er sket notering i matriklen om, at de pågældende matrikelnumre skal holdes forenet som en samlet fast ejendom, forlange, at de nye matrikelnumre vurderes hver for sig som selvstændige ejendomme, uanset at de vedblivende tilhører samme ejer og drives under ét, jf. VUL § 8, stk. 3, 1. pkt.

Frasalg af areal Består en ejendom af flere matrikelnumre, kan ejeren, såfremt han påtænker at sælge et af dem, forlange dette matrikelnummer vurderet særskilt, jf. VUL § 8, stk. 3, 2. pkt.

Er der ved frivillig overdragelse mod vederlag sket salg af et areal, der opfylder betingelserne for at kunne vurderes selvstændigt, kan såvel sælgeren som køberen, når erhvervelsesdokumentet er udstedt, forlange det pågældende areal særskilt vurderet, medmindre arealet er blevet sammenlagt med andet køberen tilhørende areal, og de sammenlagte arealer skal samvurderes, jf. VUL § 8, stk. 3, 3. pkt.

Et overdraget areal kan først vurderes som tilhørende den nye ejer, når den nye ejer har fået tinglyst adkomst på arealet, jf. VUL § 8, stk. 4. Ved tinglyst adkomst forstås i denne sammenhæng et erhvervelsesdokument, der er lyst uden retsanmærkninger. Bestemmelsen er en ordensforskrift, der bl. a. skal tjene til at forhindre, at et areal bliver samvurderet med køberens ejendom, uden at det er blevet påset, om der er forhold, som er til hinder for erhvervelsen.

Ekspropriation - jordfordeling Hvor et areal er eksproprieret, skal den berørte ejendom dog vurderes med det areal og den bebyggelse m. v., ejendommen har efter ekspropriationen, ved den første vurdering efter åstedsforretningen. Indgår en ejendom i en jordfordeling, jf. lov om jordfordeling mellem landbrugsejendomme, skal der tages hensyn til jordfordelingen, så snart der er afsagt en foreløbig kendelse herom, uden hensyn til, hvornår kendelsen bliver tinglyst.

Tvivlstilfælde I tvivlstilfælde træffer skatteministeren den endelige administrative afgørelse af, om et areal skal vurderes som en selvstændig ejendom, og i benægtende fald, under hvilken ejendom arealet skal vurderes, jf. VUL § 8, stk. 5. Beføjelsen til at træffe sådan afgørelse er ved Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 520 af 25. juni 2002 om myndighedsinddeling og sagsudlægning udlagt til de regionale told- og skattemyndigheder, jf. § 6, stk. 1. De regionale told- og skattemyndigheders afgørelser efter VUL § 8, stk. 5, kan indbringes for Told- og Skattestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 22, nr. 1.