| Udgangspunktet for opgørelsen af afståelsessummen er det beløb, der
er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår
vederlag for inventar, besætning eller lign.,
skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR,
hvor afståelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af
en af sælger udarbejdet inventarliste.
Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld
medregnes ved opgørelsen af afståelsessummen. Vej- og kloakgæld samt
restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen,
se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.
Er
en del af overdragelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig
en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi
i afståelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den
kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift
og bekendtgørelse nr. 1068 af 18. december 1997 om fastsættelse af værdien
af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift.
Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse,
opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne
på overdragelsestidspunktet.
Hvor det ved kommuners salg af grunde er bestemt i salgsbetingelserne, at hvis bebyggelse
ikke er sket inden en vis frist, skal kommunen have ret til at købe grunden
tilbage til den oprindelige købspris med et procenttillæg p.a., anses
procenttillægget som en bestanddel af tilbagekøbssummen og ikke som en
rente.
Salg på tvangsauktionAfståelsesvederlaget ved salg på tvangsauktion
opgøres som budsummen (herunder forfaldne ydelser samt påløbne renter
indtil auktionstidspunktet) med tillæg af de beløb, som betales af køberen
ud over budsummen, f.eks. forfaldne skatter. Der skal foretages en kontantomregning
af de prioriteter, der er indeholdt i budsummen. Når ejendommen overtages
af en ufyldestgjort panthaver, må sælgers afståelsesvederlag ligeledes
opgøres som budsummen på auktionen med tillæg af de beløb, som
køberen har overtaget uden for budsummen. Der skal foretages en kontantomregning
af de prioriteter, der er indeholdt i budsummen.
RPL § 578Nedsætter retten i medfør
af RPL § 578 den personlige restfordring, idet det senere ved videresalg af
ejendommen eller på anden måde godtgøres, at budsummen stod i misforhold
til ejendommens værdi, anses afståelsessummen for forhøjet svarende
til nedsættelsen af restfordringen, og skatteansættelsen for afståelsesåret
må derfor eventuelt ændres.
Princippet i RPL § 578 må efter omstændighederne også kunne
finde anvendelse, når restfordringen nedsættes eller eftergives af en
ufyldestgjort panthaver, selvom dette er sket uden udtrykkelig påberåbelse
af bestemmelsen. Det er dog en forudsætning, at betingelserne for at anvende
bestemmelsen er opfyldt. Er ejendommen således videresolgt af panthaveren til
en pris, der væsentligt overstiger budsummen, og restfordringen samtidig hermed
er nedsat eller eftergivet, peger dette mod, at der er grundlag for at forhøje
afståelsessummen ved salg af ejendommen på tvangsauktionen, selvom der
ikke er sket nedsættelse af restfordringen under påberåbelse af RPL
§ 578, jf. forudsætningsvis LSRM 1986, 21 LSR.
Derimod fandtes et realkreditinstituts køb på tvangsauktion og efterfølgende
salg til den tidligere ejers hustru for et noget højere beløb ikke at
skulle føre til en forhøjelse af det ved auktionen opnåede afståelsesvederlag
i henhold til princippet i RPL § 578, idet budsummen ikke kunne anses for at
have stået i tilstrækkeligt misforhold til ejendommens værdi på
auktionstidspunktet, jf. TfS 1987, 594 LSR.
Gave og arveforskudHvis en gaveoverdragelse medfører afgiftspligt, skal
ejendommen betragtes som overdraget til den værdi, der lægges til grund
ved beregningen af gaveafgift. Gaveafgiften beregnes på grundlag af ejendommens
handelsværdi. Ligningsmyndighederne har ikke mulighed for ved opgørelsen
af den skattepligtige fortjeneste at fravige den værdiansættelse, der
er sket til brug ved afgiftsberegningen, LSRM 1977, 103 LSR.
Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi,
der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum.
Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også
ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi
må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.
Arv og bodelingOm afståelsessummen i forbindelse med arveudlæg
og bodeling m.v. henvises til LV Beskatning ved dødsfald.
Aftægtsforpligtelser m.v.Den
del af afståelsesvederlaget, der berigtiges ved, at køber påtager
sig en aftægtsforpligtelse overfor sælgeren, kan ikke fragå i afståelsesvederlaget,
selv om sælgeren er indkomstskattepligtig af de fremtidige, årlige aftægtsydelser.
Løbende ydelser, herunder aftægtsydelser, der er et led i aftaler indgået
den 1. juli 1999 eller senere, beskattes efter LL § 12 B, se herom afsnit
E.I.2.4. En rentedekort, der skyldes,
at sælgeren har forlangt den kontante del af købesummen betalt før
overtagelsen kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget. Beløb, der indestår
på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonto, og som ved salg af ejendommen
godskrives køberen, fradrages i afståelsessummen ved opgørelsen af
fortjenesten.
Engangsbeløb, som sælgeren er pligtig at indbetale til binding i Grundejernes
Investeringsfond, når en hidtil udlejet lejlighed sælges som ejerlejlighed,
kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget.
Hvis sælgeren, da vedkommende i sin tid erhvervede ejendommen, forpligtede
sig til ved salg af ejendommen at afgive en del af vederlaget til den tidligere
ejer eller til andre (f.eks. søskende), kan dette beløb fradrages i sælgerens
afståelsesvederlag, jf. bl.a. LSRM 1978, 37 LSR.
Se endvidere skd. 1978.47.288, hvor afståelsesvederlaget
blev reduceret med et beløb på 45.000 kr., som sælgeren havde betalt
3 panthavere for reduktion af pantet ved frasalg
af en grund.
Udstedelse af pantebreve til den ikke adkomsthavende part i et samlivsforhold blev
anset som kompensation for den pågældendes betaling af udgifter vedrørende
ejendommen og godtgørelse for andel i værdistigning. Der er ikke hjemmel
til at fratrække en sådan ydelse ved avanceopgørelsen i forbindelse
med salget af ejendommen, jf. Østre Landsrets dom
af 12. december 1983 (skd. 1985.76.755).
En oprydningserstatning på 41.602 kr., udbetalt som følge af brandskade
på en fast ejendom, skulle henregnes til afståelsessummen på linie
med selve branderstatningen. Da de faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse
af grunden, som havde andraget 65.573 kr., måtte anses for nødvendige,
fordi de nedbrændte bygninger ikke blev genopført, skulle de fragå
i den opgjorte afståelsessum, således at fortjenesten blev nedsat med
forskellen mellem de 2 beløb, 23.971 kr. med
tillæg af 50 pct., LSRM 1985, 35 LSR. Se eventuelt afsnit
E.A.1.3.3.
I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, hvortil en person havde tinglyst livsvarig
brugsret, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed
for at formå indehaveren af brugsretten til at opgive denne og i stedet overtage
den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fradrages ved avanceopgørelsen,
idet det måtte anses for en forudsætning for at opnå en tilfredsstillende
pris for ejerlejligheden, at denne var frigjort for boligretten, jf. Skat 1985.9.251. |