IndkomstopgørelsenBortset fra de særlige regler ved udlejning af værelser og udlejning af en helårsbolig i en del af året gælder, at indtægter ved udlejning og bortforpagtning skal medregnes ved indkomstopgørelsen. Beskatningen sker i det indkomstår, lejen vedrører. Det kontant indgåede lejebeløb reguleres med forskydningerne i skyldige beløb og med bevægelsen i forudbetalte lejesummer på opgørelsestidspunktet, LSRM 1950, 32 LSR.

En- og tofamilieshuse m.fl.Indtægter vedrørende en- og tofamilieshuse m.v., der i hele året udelukkende benyttes til udlejning, medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Det samme gælder indtægter for ejendomme med 3 eller flere lejligheder.TfS 1996, 298 ØLD.

Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle overfor skatteyderens påstand om, at virksomhedsordningen kunne anvendes for indtægter ved udlejning af et enfamilieshus i en del af året, hvori en flerårig udlejning påbegyndtes. Se også Skatteministeriets kommentar i TfS 1996, 306 DEP. Det følger heraf, at en flerårig udlejning af et en- eller tofamilieshus m.v. kan anses for erhvervsmæssig allerede i påbegyndelsesåret. For personer, der ikke anvender virksomhedsordningen, skal indtægter ved udlejningen medregnes til den personlige indkomst.

PeriodiseringForudbetalt huslejeindtægt periodiseres, således at udlejeren kun er skattepligtig af lejeindtægterne vedrørende det pågældende indkomstår. For den periode ejeren har beboet ejendommen, skal der betales ejendomsværdiskat.

En skatteyder, der overtager en ejendom i løbet af det regnskabsår, der ligger til grund for ansættelsen, skal ved indkomstopgørelsen alene medregne den lejeindtægt, som vedrører den pågældendes ejertid, og kan tilsvarende kun fradrage de udgifter (prioritetsydelser, skatter m.v.), som det reelt har påhvilet ham at betale, LSRM 1942, 32 LSR, LSRM 1943, 30 LSR, LSRM 1941, 25 LSR og LSRM 1941, 120 LSR.

Ved ejendomsoverdragelser foreligger der i øvrigt næsten altid en refusionsopgørelse, hvorved lejeindtægten og de løbende udgifter deles mellem de 2 ejere med overtagelsesdagen som skæringsdag.

Udlejning til slægtninge og lign. SL § 4 b finder anvendelse ved udlejning mellem nærtstående personer, ►f.eks. ved forældreudlejning◄, således at udlejeren beskattes af den betalte leje, såvel som af den ikke-betalte leje, der udgør forskellen op til den objektive udlejningsværdi. Forskelsbeløbet kan endvidere anses som en gave til lejeren.

I et tilfælde, hvor en skatteyder havde fremlejet lokaler vederlagsfrit til sin ægtefælle, der drev bingovirksomhed fra lokalerne fandt Vestre Landsret, at der efter sammenhængen mellem SL § 4, litra b, 1., 2. og 3. pkt., var hjemmel til at foretage beskatning af fikseret leje, jf. TfS 2000.936.VLR. I sagen var der ikke spørgsmål om gave hos modtageren.

Højesteret har afgjort, at en skatteyder som - sammen med sin søster - udlejede en ejerlejlighed til sin datter, skulle beskattes af forskellen mellem markedslejen og den faktisk betalte lavere leje. Lejen var mellem moderen og datteren aftalt til 3.200 kr. månedligt ekskl. el og varme, hvilket ubestridt var 1.300 kr. månedligt lavere end markedslejen. Det blev ikke tillagt betydning, at skatteyders søster ikke var blevet beskattet af en fiktiv lejeindtægt. Højesteret fastslog i dommen, at SL § 4, litra b, første punktum sammenholdt med andet punktum, indeholdt tilstrækkelig hjemmel til at beskatte den, der til en slægtning eller anden nærtstående person udlejer vederlagsfrit eller til en leje, der ikke er uvæsentlig lavere end markedslejen, af en skønnet lejeværdi. SKM2002.547.HR.

Som udgangspunkt er der aftalefrihed ved indgåelse af lejeaftaler i ikke-regulerede kommuner. Lejen kan dog kræves nedsat, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lovbekendtgørelse nr. 347 af 14. maj 2001 om leje (lejeloven).

I de regulerede kommuner er der regler for lejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler, jf. lovbekendtgørelse nr. 348 af 12. maj 2001 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) om omkostningsbestemt leje, medmindre den pågældende ejendom har 6 eller færre beboelseslejemål.

For ejendomme med 6 eller færre beboelseslejemål finder reglerne om omkostningbestemt leje ikke direkte anvendelse, men det gælder dog, at lejen ikke kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt husleje.

Ved fastsættelsen af den objektive lejeværdi for en lejlighed udlejet til ejerens datter skulle det omkostningsbestemte lejeniveau i sammenlignelige lejemål, der var reguleret af reglerne om den omkostningsbestemte lejeberegning, anvendes som maksimum for lejen. Der godkendtes fradrag for de med udlejningen forbundne udgifter, der ikke havde karakter af forbrugsudgifter. TfS 2000,587LSR.

Den objektive udlejningsværdi for et parcelhus udlejet til datter blev baseret på oplysninger fra huslejenævnet, dvs den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af ejendomme til en ikke nærtstående person, SKM.2003.369.ØLR

Det påhviler skatteyderen at fremkomme med en dokumenteret beregning af den omkostningsbestemte husleje, hvis han ønsker, at beregningen indgår i den ligningsmæssige behandling af hans indkomst.

Hvor forhøjelse af lejen gennemføres, må den for indflytningsåret skønnede objektive lejeværdi reguleres i senere år i  takt med lejelovgivningens regler om lejeforhøjelser. TfS 1997, 644 LSR, jf. TfS 1997, 750 LSR.

►Ved udlejning af et parcelhus fra far til søn, blev faderen anset for skattepligtig af den faktiske modtagne lejeindtægt med fradrag af ejendommens skatter og forsikringer. Dette gjaldt uden hensyn til, at der antageligt alene kunne opnås en lavere leje ved udlejning af ejendommen til anden side. Det var endvidere uden betydning, at faderen efterfølgende, uden at være retligt forpligtet hertil, havde tilbagebetalt en del af lejeindtægten, TfS 1998.506 VLD.◄

Hvis lejekontraktens udformning og parternes forhold i øvrigt tyder på, at ejeren har givet et endeligt og bindende tilsagn om at yde delvis fribolig, kan ydelsen heraf være omfattet af LL § 12 og § 12 B.

Et sådant tilfælde forelå i Højesterets dom af 8. februar 1980 (skd. 1980.53.168), hvor ejeren udlejede sin ejerlejlighed til sin svigermoder på vilkår, at lejekontrakten var uopsigelig i lejerens levetid, og i lejekontrakten var i øvrigt anført, at lejeren var bekendt med, at lejligheden af familiemæssige grunde stilledes til rådighed for hende på de i kontrakten anførte betingelser. 

Der henvises til LV Almindelig del afsnit A.G.2.2.1 vedrørende de særlige regler for fribolig til forældre m.v.

Om den skattemæssige behandling af fri- og aftægtsboliger, se i øvrigt LV Almindelig del afsnit A.B.6.4, afsnit A.F.4.4.5.1 og afsnit A.F.4.4.

Udlejning til aktionærerI LL § 16, stk. 9, jf. § 16 A, stk. 10, er der fastsat særlige værdiansættelsesprincipper for udlejning af helårsbolig til hovedaktionærer m. fl. Se nærmere LV Aktionærer og Selskaber afsnit S.F.2.2.1, LV Almindelig del afsnit A.B.1.9.5.

Reglerne om tilsidesættelse af den aftalte leje gælder også for et aktieselskabs udlejning til aktionærerne. I HRD af 14. maj 1984 (TfS 1984.272 HRD) vedrørende et aktieselskabs udleje af ejendomme til aktionærer, blev det således bl.a. fastslået, at lejeaftalerne mellem selskabet og aktionærerne ikke kunne danne grundlag for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien, men at skattemyndighederne havde været berettiget til at fastsætte lejen efter et skøn over den til enhver tid gældende udlejningsværdi, se LV Aktionærer og Selskaber afsnit S.F.2.2.1.

Sommerhuse Vedrørende udlejning af sommerhuse henvises til afsnit E.A.1.2.3.6 og LV Almindelig del afsnit A.G.2.7. Udlån af et sommerhus til en snæver vennekreds i relativt korte perioder medfører ikke, at ejeren skal beskattes af en objektiv opnåelig lejeindtægt, Skat 1985.5.136.

Egen boligNår ejeren af en udlejningsejendom selv har bolig i en af lejlighederne, skal vedkommende ved indkomstopgørelsen medregne den til enhver tid gældende udlejningsværdi af boligen, jf. SL § 4, stk. 1, litra b. EVSL`s nedsættelsesregler er herefter ikke relevante.

►Lejeværdien af bolig i egen ejendom efter reglerne i statsskatteloven kan ikke overstige lejeværdien efter reglerne i statsskatteloven for 2001. Ved ombygninger, tilbygninger og nybygninger af et omfang, der kunne begrunde en huslejestigning for en lejer, der bebor lejligheden, skal stigningen lægges til lejeværdien. Hvis ejeren først har fået bolig i egen ejendom den 1. januar 2002 eller senere, anvendes lejeværdien i indflytningsåret i stedet for lejeværdien for 2001. Reglen ovenfor om ombygninger m.v. finder tilsvarende anvendelse. Begrænsningsreglerne fremgår af LL § 15 A,  stk. 2.◄

Vestre Landsret har afgjort, at Landsskatterettens skøn over lejeværdien af egen lejlighed i udlejningsejendom ikke kunne tilsidesættes, da det ikke gennem afholdelse af syn og skøn eller på anden måde var godtgjort, at skønnet var forkert. SKM2002.250.VLR. Dommen er anket.

Se LV Almindelig del afsnit A.G.4.5 om muligheden for at betale ejendomsværdiskat efter EVSL § 4, stk. 1 nr. 6-8, herunder for ejere af udlejningsejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder og for deltagere i visse boligfællesskaber.

Se LV Almindelig del afsnit A.G.3.3 om udlejningsværdiens anvendelse i samejesituationer, hvor en medejer ikke bebor ejendommen.

Når en sælger forbeholder sig brugsretHar sælgeren forbeholdt sig vederlagsfri bopælsret i et på forhånd fastsat tidsrum, bliver køberen beskattet af en skønnet lejeindtægt, da bopælsretten må antages at være taget i betragtning ved købet. Køberen kan ikke fradrage en aftægtsydelse svarende til lejen, da ydelsen er tidsbestemt og derfor ikke omfattet af LL § 12 og 12 B. Se LSRM 1973, 22 LSR, LSRM 1971, 19 LSR og LSRM 1983, 95 LSR.

Køberen af en landbrugsejendom, hvoraf en del var stillet vederlagsfrit til rådighed for sælgeren, skulle indtægtsføre en skønnet jordleje, selvom det ikke af skøde m.v. kunne fastslås, at købesummens størrelse havde været påvirket af den vederlagsfrie benyttelse.

TfS 1995, 138 LSR. En køber af en ejendom fik rente- og afdragsfrit udsættelse med betaling af restkøbesummen for ejendommen, mod at sælger opnåede benyttelsesret til stuehus m.m. Køberen blev beskattet af en skønnet lejeindtægt, og Landsskatteretten fandt ikke, at der efter SL § 6 e kunne indrømmes fradrag for en til lejeindtægten svarende renteudgift.

I forbindelse med køb af sommerhus pr. 15. juni 1985 accepterede køberen, at sælgeren, der allerede havde lejet sommerhuset ud sammen med en række andre huse for perioden 1. juni - 31. oktober, skulle have lejeindtægten hidrørende herfra mod tilsvarende nedsættelse i købesum og kontantudbetaling. Køberen blev anset for skattepligtig af lejeindtægten for perioden 15. juni - 31. oktober efter standardiseret bundfradrag på 40 pct., TfS 1990, 241 LSR.

Et beløb på 50.000 kr., der blev berigtiget ved, at sælgeren af en ejendom forbeholdt sig lejeindtægten for nogle garager i 13 år, blev anset for forudbetalt husleje, som skulle indtægtsføres over 13 år. Ydelsen blev ikke anset for omfattet af LL § 12 og (nu også) § 12 B, TfS 1986, 98 LSR.