I overensstemmelse med hovedreglen i VSL § 1, stk. 3, 1. pkt., indgår blandet benyttede bygninger som udgangspunkt ikke i virksomhedsordningen. Der er dog fastsat nærmere regler om behandlingen af henholdsvis fast ejendom, hvor der foretages en vurderingsfordeling efter vurderingslovens § 33, og mindre udlejningsejendomme med standardiseret lejeværdiberegning efter LL § 15 C. Det bemærkes, at LL § 15 C er ophævet med virkning fra og med indkomståret 2000. Henvisningen til denne bestemmelse i VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., er med virkning fra og med dette indkomstår erstattet med en henvisning til ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6-8.
 
Fast ejendom med vurderingsfordeling efter vurderingslovens §§ 33 - § 1, stk. 3, 2. pkt.Efter VSL § 1, stk. 3, 2. pkt., indgår i virksomheden den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom, når der foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige, og på den øvrige ejendom.
Det er således kun udgifterne vedrørende den erhvervsmæssige del af ejendommen, der kan fratrækkes ved opgørelsen af virksomhedens skattepligtige indkomst. Ved vedligeholdelse af hele ejendommen skal udgifterne således fordeles på den del, der vedrører virksomheden, og den del, der vedrører privatboligen.
  Efter vurderingslovens § 33, stk. 4, foretages en særskilt vurdering af stuehuse i bl.a. landbrugsejendomme. Efter vurderingslovens § 33, stk. 5, foretages endvidere en vurderingsfordeling for ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang. Ejendommen anses for erhvervsmæssigt anvendt i væsentligt omfang, når den erhvervsmæssige anvendelse udgør mindst 25 pct.
  En- og tofamilieshuse, der anvendes såvel privat som erhvervsmæssigt, kan således ikke indgå i virksomheden, når den erhvervsmæssige anvendelse er under 25 pct. Den skattepligtige kan fradrage den del af ejendommens lejeværdi, der svarer til den erhvervsmæssige anvendelse, i kapitalindkomsten efter PSL § 4, stk. 1, nr. 6. Virksomheden refunderer herefter beløbet og fratrækker det i virksomhedens indkomst. Beløbet kan enten overføres via mellemregningskontoen eller i den udvidede hæverækkefølge. Den skattepligtige beskattes af beløbet som kapitalindkomst efter PSL § 4, stk. 1, nr. 6.
 
Udlejningsejendomme, herunder fritidshuse, sommerhuse og bortforpagtningUdlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed.
  Udlejning af en andel af et enfamilieshus anses for selvstændig erhvervsvirksomhed, uanset om den udlejes til en fremmed eller til en medejer (TfS 1987, 107 (skd)). Se endvidere TfS 1998, 90 (LSR) vedrørende en lejlighed ejet i sameje af en fader og dennes datter i forholdet 90/10. Lejligheden var udlejet til datteren og dennes ægtefælle. Ud over en leje svarende til den forholdsmæssige andel af den skattemæssige lejeværdi havde lejeren afholdt udgifter til indvendig vedligeholdelse, skatter, afgifter og andel i fælles udgifter. Faderen var berettiget til at lade sine indtægter og udgifter vedrørende lejligheden indgå i virksomhedsordningen. Landsskatteretten godkendte endvidere lejeindtægten, men dette skete under henvisning til TfS 1997, 613 (VLD). Som følge af TSS-cirk. 1997-37 ville udlejningsværdien i et tilfælde som det, der forlå i kendelsen, skulle opgøres som en forholdsmæssig del af ejendommens objektive udlejningsværdi.
►Der henvises endvidere til TfS 1999, 704 og TfS 1999, 705, som indeholder skatteministerens svar på en række spørgsmål vedrørende foældres udlejning af ejerlejligheder til deres børn.
◄  Der foreligger ikke selvstændig erhvervsvirksomhed ved udlejning af en- og tofamilieshuse og udlejning af fritidshuse, når ejeren også selv benytter ejendommen til beboelse (TfS 1992, 223 (LSR) og TfS 1996, 712 (ØLD)).
  Virksomhedsordningen kan dog anvendes i et overgangsår, hvor en- og tofamilieshuse i årets løb overgår fra privat benyttelse til ren udlejning (TfS 1996, 298 (ØLD) og TfS 1996, 306 (skm)), jf. E.G.2.2.2.3, hvor baggrunden herfor er beskrevet nærmere.
  En udlejningsejendom med 3 lejligheder eller mere indgår fuldt ud i virksomheden, selv om den skattepligtige bor i en af lejlighederne. Lejeværdien for den lejlighed, som ejeren selv bor i, ansættes skønsmæssigt til det beløb, der kunne opnås ved at udleje lejligheden til andre. Beløbet lægges til virksomhedens indkomst og anses for hævet af den skattepligtige i hæverækkefølgen efter VSL § 5.
  I VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., er der fastsat særlige regler for mindre udlejningsejendomme med standardiseret lejeværdiberegning, jf. nedenfor.
 Sommerhuse, der udlejes i perioder, men i øvrigt anvendes privat, kan ikke indgå i virksomhedsordningen.
I TfS 1997, 365 (ØLD) vedrørende udlejning af sommerhus udtalte Østre Landsret, at den skattepligtige havde haft mulighed for at benytte sommerhuset på tidspunkter, hvor det ikke var udlejet til anden side. Det var herefter uden betydning, om det på baggrund af  en tro- og loveerklæring og de i sagen afgivne forklaringer kunne lægges til grund, at sommerhuset ikke blev benyttet privat. Udlejningen af sommerhuset kunne herefter ikke anses som en selvstændig erhvervsvirksomhed omfattet af virksomhedsskatteloven.
  TfS 1997, 768 (LSR) vedrørte et ægtepar, som ejede 4 sommerhuse og anvendte to af disse til udlejning. Uanset, at de ikke formelt i kontrakterne med et udlejningsbureau havde fraskrevet sig retten til at benytte sommerhusene, kunne det særligt under henvisning til benyttelse af de to andre sommerhuse lægges til grund, at ægteparret ikke havde benyttet de to sommerhuse privat. Endvidere henså Landsskatteretten til de foreliggende udlejningsbestræbelser via formidlingsaftaler og de indvundne indtægter. De to af sommerhusene kunne herefter anses for udlejningsejendomme.
  ►Kommunale skattemyndigheder, som anerkender udlejning af sommerhus under virksomhedsordningen uden, at der er fremlagt en udlejningstilladelse fra miljømyndighederne, er omfattet af pligten efter sommerhuslovens § 11 til at indberette dette til Skov- og Naturstyrelsen. Iøvrigt henvises til afsnit A.H.6.9.1. vedrørende tavshedspligt.
◄Bortforpagtning af fast ejendom, erhvervsvirksomhed eller landbrug, herunder bortforpagtning/udleje af en del af et landbrug, vil i almindelighed være selvstændig erhvervsvirksomhed.
 
Mindre udlejningsejendomme og visse boligfællesskaber med standardiseret lejeværdiberegning efter LL § 15 CFor en nærmere beskrivelse af reglerne om standardiseret lejeværdiberegning efter LL § 15 C henvises til A.D.3.4.5.
  Efter VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., indgår ejendomme, hvor der beregnes lejeværdi for mindre udlejningsejendomme (3-6 beboelseslejligheder) og visse boligfællesskaber efter LL § 15 C, i virksomheden med den del af ejendommen, som ikke tjener til bolig for ejere. Dette gælder også i relation til kapitalafkastordningen, jf. VSL § 22 a, stk. 6, som er omtalt i E.G.3.1.7.2.
  Kun den ejendomsværdi, der fastsættes for den del af ejendommen, som ikke tjener til bolig for ejere, indgår i virksomheden i relation til VSL.
  Det bemærkes, at LL § 15 C er ophævet med virkning fra og med indkomståret 2000. Henvisningen til denne bestemmelse i VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., er med virkning fra og med dette indkomstår erstattet med en henvisning til ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6-8.
 
Ændret benyttelse, ombygning, forbedring mv.I virksomhedsordningen indgår også anskaffelsessummen for ombygning, forbedring m.v. af den erhvervsmæssige del af de blandet benyttede ejendomme, som er nævnt ovenfor.
  Hvis der sker en ændring af ejendommens faktiske benyttelse, således at det areal, der tidligere har været anvendt erhvervsmæssigt, nu anvendes privat eller omvendt, er der tale om en hævning i hæverækkefølgen efter VSL § 5, stk. 1, henholdsvis et indskud i virksomheden. Hævning henholdsvis indskud anses for foretaget på det faktiske tidspunkt for den ændrede benyttelse.
      
►Enhver arealforskydning kan medføre, at der er tale om en hævning eller et indskud.
◄  Ved afgørelsen af, om der er tale om en hævning eller et indskud, anvendes ejendomsværdien for den erhvervsmæssige andel ►ved den seneste vurdering forud for ændringen og ved den seneste ejendomsvurdering efter ændringen.◄
  Dette kan belyses ved følgende eksempler:
  1. 2.
Erhvervsmæssig andel ved seneste ejedomsvurdering før ændringen  
    500.000 kr.		  
500.000 kr.
Erhvervsmæssig andel ved seneste ejendomsvurdering efter ændringen  
525.000 kr.		  
450.000 kr.
Indskud 25.000 kr.  
Hævning   50.000 kr.