Parter

Advokat A
(advokat Carsten Pals)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Teilmann, B. O. Jespersen og Hans J. Christensen (kst.)

Byrettens dom af 28. oktober 2008 (BS 1-124/2007) er anket af A.

Sagen drejer sig om skattemyndighedernes ansættelse pr. 1. oktober 2004 af stuehusværdien for ejendommen H1 Hovedgård.

Påstande

Appellanten, A, har som for byretten principalt nedlagt påstand om, at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for ejendommen matr. nr. ..., beliggende ... hjemvises til fornyet vurdering ved vurderingsmyndighederne, og at indstævnte tilpligtes at anerkende, at vurderingen skal ske i overensstemmelse med den vurderingspraksis, der i henhold til forarbejderne til vurderingsloven § 6, 2 pkt., generelt gælder med hensyn til vurderinger af hovedbygninger til større gårde og godser under hensyn til de særlige begrænsninger med hensyn til udstykning og særskilt salg af stuehuset, der gælder, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1. Subsidiært har A nedlagt påstand om, at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for den nævnte ejendom hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse. Subsidiært har Skatteministeriet nedlagt påstand om, at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for ejendommen matr. nr. ..., beliggende ..., hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Supplerende sagsfremstilling

Der er fremlagt ejendomsvurderinger for 2004 for ejendommene G3, G5, G4, G6, G7, G2, G8, G9, G10 og G1. Det fremgår heraf, hvad ejendommene var vurderet til ved ejendomsvurderingen for 2004 herunder stuehusenes ejendomsværdi.

Ejendommen G3, beliggende ..., var vurderet til 36.500.000 kr., hvoraf stuehuset ejendomsværdi udgjorde 1.385.900 kr. Det fremgår af en oversigt fremlagt af A, at hovedbygningen på G3 er opført i 1765 og renoveret i 1974.

Ejendommen G5, beliggende ..., var vurderet til 47.000.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.263.500 kr. Det fremgår af den ovennævnte oversigt, at hovedbygningen på G5 er opført i 1804 og ombygget i 1853.

Ejendommen G4, beliggende ..., var vurderet til 25.000.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.046.300 kr. Stuehuset er efter det oplyste opført inden for de seneste år.

Ejendommen G6, beliggende ..., var vurderet til 39.000.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.628.800 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført ca. 1639 og ombygget i 1853-56

Ejendommen G7, beliggende ..., var vurderet til 39.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.255.600 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1859-60.

Ejendommen G2, ... var vurderet til 45.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.929.400. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1500-1631.

Ejendommen G8, beliggende ..., var vurderet til 33.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.608.600 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1758.

Ejendommen G9, beliggende ..., var vurderet til 27.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 987.900 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1872-74.

Ejendommen G10, beliggende ..., var vurderet til 26.500.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.161.500 kr. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført i 1586.

Ejendommen G1, beliggende ..., var vurderet til 12.600.000 kr., hvoraf stuehusets ejendomsværdi udgjorde 1.743.600. Det fremgår af oversigten, at hovedbygningen er opført ca. 1690.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende partsforklaring af A.

A har forklaret blandt andet, at han påklagede den offentlige ejendomsvurdering for 2004, da stuehusets ejendomsværdi var steget til ca. 3.400.000 kr. Der var tale om en væsentlig stigning. Han undersøgte ejendomsværdien af hovedbygningerne på de nærliggende godser og konstaterede, at disses hovedbygninger var vurderet væsentligt lavere end hans egen. G4 er beliggende ... og har en nyere hovedbygning, som hans egen ejendom, men stuehusværdien på denne ejendom, er væsentligt lavere end på hans egen. De godser, som han i øvrigt har fremlagt ejendomsvurderinger for, er alle beliggende ... og har store hovedbygninger, der er vurderet væsentligt lavere end hans egen. Det er sammenlignelige ejendomme, der ligger tæt på hans egen. G3 er en velholdt ejendom og ligger 1 km fra H1. G5 ligger 8-10 km fra H1, men er ikke lige så velholdt som G3. G6, der nu er omdannet til konferencecenter, ligger ca. 8 km fra H1. G7 ligger ca. 25 km fra H1 og har en stor, smuk og velholdt hovedbygning. G2 ligger ca. 20 km fra H1 og er et af Danmarks største godser med en stor og velholdt hovedbygning. G8 ligger ca. 35-40 km fra H1 og er en mindre velholdt ejendom. Der er ca. 30-35 km fra H1 til G9 og G10. Der er 18 km til G1.

Procedure

Parterne har gentaget deres anbringender for byretten og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Retsgrundlaget

Lov om vurdering af landets faste ejendomme (lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer) indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

"...

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

...

§ 9. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.

...

Stk. 2. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel.

...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

...

§ 33

...

Stk. 4.1 forbindelse med vurderingen af ejendomme, der må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. stk. 1, 1. pkt., foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

..."

Af bemærkningerner til forslag til lov om ændring af vurderingsloven, skattestyrelsesloven og andre skattelove fremgår blandt andet (Folketingstidende 2001-2002, tillæg A, side 4640 ff.):

"...

1. Lovforslagets formål

I regeringspapiret om nedlæggelse af råd og nævn, anføres, at der skal ske en tilpasning af bevillinger og eventuelle opgaver for vurderingsråd og skyldråd. Lovforslagets formål er på baggrund heraf

- at forenkle og modernisere vurderingsorganisationen og
- at forenkle og modernisere vurderingsprocessen.

...

3. Forenkling og modernisering af vurderingsprocessen

3.1 Den nuværende vurderingsproces

Siden 1998 er der gennemført almindelig vurdering hvert år. Ved de almindelige vurderinger lægges - som hovedregel - ejendommens tilstand og prisniveauet pr. 1. januar i vurderingsåret til grund ved vurderingen. Vurderingsmeddelelser udsendes særskilt i april-maj måned i vurderingsåret.

Vurderinger skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Vurderingen af parcel-, række- og sommerhuse samt etageejerlejligheder foretages maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet).

3.2 Den fremtidige vurderingsproces

3.2.1 På kort sigt - herunder lovforslaget

Forenkling af vurderingen af ejerboliger

Som nævnt foretages vurderingen af de mest almindelige ejerboliger og fritidsboliger, nemlig parcel-, række- og sommerhuse samt etageejerlejligheder i dag maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet) ...

...

... Beregningsresultaterne er baseret på det gennemsnitlige handelsprisniveau i lokalområdet, og der kan være behov for at justere resultatet med et tillæg eller fradrag, så ejendomsværdien skønnes passende og ikke overstiger handelsværdien.

...

Det er tanken at gennemføre en forenkling af vurderingsforslagssystemet. Det vil sige, at man ved vurderingen vil operere med færre parametre end man gøre i dag. Der vil som nu blive taget hensyn til ejendommens beliggenhed, areal og alder, hvorimod der f.eks. ikke vil blive givet tillæg for stråtag, brændeovn eller solvarme, ligesom der ikke skal tages hensyn til ejendommens badeværelses-, toilet- eller køkkenforhold eller lignende.

I forbindelse hermed foreslås det tydeliggjort i vurderingsloven, at vurderingsmyndighederne anvender gennemsnitsberegninger ved fastlæggelse af vurderinger af disse ejerboliger. Vurderingen kan dog fortsat ikke overstige værdien i handel og vandel.

Visse ejendomme afviger så meget fra gennemsnittet, at de ikke kan vurderes med udgangspunkt i en statistisk analyse af den gennemsnitlige handelspris for tilsvarende solgte ejendomme i området. Det gælder f.eks. de såkaldte liebhaverejendomme, hvor antallet af sammenlignelige salg er meget lille. For andre typer af ejerboliger, f.eks. landbrugets stuehuse, findes der ikke et salgsgrundlag at vurdere ud fra. Sådanne ejerboliger vurderes derfor - og vil fortsat blive vurderet - ud fra et mere direkte skøn, således at ejendomsværdien står i et passende forhold til sammenlignelige ejendomme.

..."

Landsrettens begrundelse og resultat

Af de grunde, der er anført af byretten, og da A heller ikke for landsretten har godtgjort en for skattemyndighederne bindende praksis om, at stuehuse og hovedbygninger til større gårde og godser vurderes efter en særlig "godsregel", finder landsretten, at A ikke har godtgjort, at vurderingen af stuehusværdien af hans ejendom er sket på et forkert grundlag.

De ejendomme, som A har påberåbt som sammenligningsgrundlag, er bortset fra G4 alle ejendomme med væsentligt ældre hovedbygninger. Disse ejendomme kan ikke umiddelbart påberåbes som sammenligningsgrundlag ved vurderingen af stuehusværdien af den i 1998-99 opførte hovedbygning på As ejendom.

Det forhold, at stuehusværdien af en nyere hovedbygning på G4 er ansat lavere end stuehusværdien på appellantens ejendom, giver ikke i sig selv grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes skøn.

Herefter, og da det, som A i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, stadfæstes byrettens dom.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage betale 20.000 kr. til Skatteministeriet.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inde 14 dage betale 20.000 kr. til skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.

Parter

A
(Advokat Carsten Pals)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Karsten Tougaard Kristensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne, der er anlagt den 17. januar 2007, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at vurderingen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for ejendommen matr.nr. ... H1 Hovedgård, beliggende ..., hjemvises til fornyet vurdering ved skattemyndighederne, idet skattemyndighederne tilpligtes at anerkende, at vurderingen skal ske i overensstemmelse med den vurderingspraksis, der, jf. vurderingslovens § 6, 2. pkt., generelt gælder med hensyn til vurderinger af hovedbygninger til større gårde og godser, under hensyn til de særlige begrænsninger med hensyn til udstykning og særskilt salg af stuehuset, der gælder, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for ejendommen matr.nr. ..., H1 Hovedgård, beliggende ..., hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

A har subsidiært taget bekræftende til genmæle over for Skatteministeriets subsidiære påstand.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten afsagde den 6. juli 2006 følgende kendelse vedrørende stuehusværdien pr. 1. oktober 2004:

"...

Klagen vedrører ansættelsen af stuehusværdien pr. 1/10 2004.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1/10 2004 af Vurderingsankenævnet ansat til:

Stuehusværdi

2.900.100 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Stuehusværdi 2.900.100 kr. stadfæstes.

Møde mv.

Repræsentanter for Landsskatteretten har den 17. maj 2006 besigtiget ejendommen.

Sagens oplysninger

Ifølge BBR er stuehuset opført i 1998 i mursten med tegltag. Det bebyggede areal udgør 263 kvm. med udnyttet tagetage på 263 kvm. samt kælder 30 kvm.. Bygningen opvarmes ved halmfyr og der er pejs. Det fremgår endelig af BBR, at der er dobbelthøjde 2 steder i bygningen.

Under besigtigelsen oplystes bl.a., at de samlede opførelsesudgifter har udgjort mellem 5 og 6 mio. kr. Havearealet omkring bygningen henligger for størstedelens vedkommende i græs. Vurderingen for ejendommen G1 blev fremlagt. Det oplystes, at en tidligere skovfogedbolig på ejendommen ikke kan udlejes for 5.000/6.000 kr. pr. måned.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Nævnet har nedsat stuehusværdien fra 3.373.800 kr. til 2.900.100 kr.

Beregningen er således

vægtet etageareal 386 kvm. x 7.415 kr./kvm. = 2.862.190, afrundet til 2.900.000 kr.

Nævnet har anført følgende

"...

Ankenævnets bemærkninger og begrundelse

Nævnet har besigtiget ejendommen den 12. september 2005.

Efter det ved besigtigelsen konstaterede om ejendommens beliggenhed, ejendommens størrelse, standard og vedligeholdelsestilstand finder nævnet at stuehusværdien ansættes til 2.900.100 kr. og dermed ejendomsværdien til 37.000.000 kr.

Nedsættelse af værdien for hovedbygningen til 2.900.100 kr. begrundes med at ankenævnet finder at hovedbygningen har en usædvanlig indretning og arkitektur samt at værdien herefter skønnes at udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel.

I forbindelse med vurderingen af ejendomme, som i henhold til vurderingslovens § 34, stk. 1 helt eller delvis er anset for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom, jævnfør vurderingslovens § 34, stk. 4.

Der skal således foretages en stuehusfordeling for ejendomme, som benyttes til landbrug m.v. uanset om ejer bebor ejendommen.

For stuehuse i landzone ansættes grund og have til landbrugsmæssig grundværdi, dvs. til samme hektar-pris som for den landbrugsjord, hvor de ligger. De af Ligningsrådet fastsatte hektar-priser, der indeholder såvel den bonitetsbestemte værdi samt værdi af boligmomentet, anvendes for både store og små landbrugsejendomme.

Stuehusværdien er baseret på en bygningsværdi, som er resultatet af stuehusets vægtede areal multipliceret med et fastsat normtal, og et boligmoment som nogenlunde svarer til grundværdien for de omkringliggende parcelhuse.

Til ejendomme med en særlig naturskøn beliggenhed eller beliggende tæt ved større byer kan der knyttes et ekstra boligmoment.

Såfremt et stuehus ligger i byzone ansættes dets grundværdi efter vurderingslovens § 16 til et beløb, som efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand til salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse."

Ejerens påstand og argumenter

Ejeren har i klagen påstået stuehusværdien nedsat til maksimalt 1.000.000 kr. og til støtte herfor anført følgende:

"...

Sagsfremstilling

Efter vurderingsloven, jf. § 6, skal vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Større hovedbygninger til landbrugsejendomme i rene landbrugsområder kan, betragtet som et salg alene af hovedbygningen, alene ske til en pris langt under den ellers gældende etagemeterpris for parcelhuse.

Dette skyldes, at sådanne hovedbygninger med deres relativt ensomme beliggenhed, størrelse og betydelige drifts- og vedligeholdelsesomkostninger ikke er af interesse for en køber undtagen eventuelt til en meget lav pris, der svarer til et almindeligt parcelhus i området.

Dette forhold har også fundet udtryk i den generelle vurdering af hovedbygning, som ikke er og slotte ..., således som dokumenteret med de fremlagte vurderinger for de i området omkring H1 beliggende hovedbygninger, der er langt større (2-10 gange) end hovedbygningen på H1 og til trods herfor vurderet til ejendomsværdier fra ca. 900.000 kr. til ca. 1,9 mio. kr. (G2, et af landets største og arkitektonisk fremtrædende), jf. bilag 10.

Særligt fremhæves også G3, beliggende ca. 1 km fra H1, et stort (ca. 3 gange H1s størrelse), smukt og velvedligeholdt slot, vurderet ved de seneste vurderinger uforandret til kr. 1.385.900, jf. bilag 1.

Endvidere fremhæves G4, beliggende ..., jf. bilag 8. Hovedbygningen på denne ejendom er cirka samme størrelse som hovedbygningen på H1, men er opført senere og af lige så gode materialer som H1s hovedbygning.

Ikke desto mindre er G4 kun pr. 1. oktober 2004 vurderet til kr. 1.046.300, som det ses af den fremlagte ejendomsvurdering.

I øvrigt henvises til de med bilag 8 og bilag 10 fremlagte vurderingsoplysninger fra internettet for slotte og hovedbygninger ..., idet oplyses, at listen er udtryk for det generelle vurderingsprisniveau for sådanne bygninger ...

Vurderingsankenævnets begrundelse - at Vurderingsankenævnet ikke har indflydelse på andre stuehusværdier - og derfor ikke har tænkt sig at tage hensyn til ejendomsværdier, der generelt er gældende for ..., er i strid med lighedsgrundsætningen ifølge gældende ret.

Ifølge denne lighedsgrundsætning er Vurderingsankenævnet pligtig til at sikre, at det lige behandles lige efter vurderingsloven.

Vurderingsankenævnets afgørelse er, som det er påvist ved de fremlagte bilag, i strid med det vurderingsniveau, der er foretaget af alle andre vurderingsmyndigheder.

Den manglende overensstemmelse mellem vurderingen for H1 og det generelle vurderingsniveau er endvidere gældende selv inden for den samme vurderingsmyndighed i første instans, der har vurderet G3 og H1, hvorved G3, der er væsentligt større, fredet og af stor arkitektonisk værdi er vurderet væsentlig lavere end H1 til kr. 1.385.000 som nævnt ovenfor."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ifølge vurderingslovens § 33, stk. 4 foretages der i forbindelse med vurderingen af ejendomme, der helt eller delvist må anses benyttet til landbrug, en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom.

Ifølge vurderingslovens § 6 foretages vurderingen på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Landsskatteretten skal endvidere bemærke, at retten som klageinstans tager stilling til vurderingerne af de ejendomme, hvis vurderinger forelægges retten til afgørelse, hvorimod det påhviler den statslige vurderingsorganisation at sørge for, at vurderingerne foretages efter ensartede regler over hele landet.

Der er således efter rettens opfattelse ikke hjemmel i den i retspraksis opstillede lighedsgrundsætning til at inddrage stuehusansættelserne for større landejendomme i omegnen som et bindende skønselement ved udøvelsen af det konkrete skøn over fordelingen af den samlede ejendomsværdi, der ifølge vurderingsloven skal udøves vedrørende den enkelte ejendom.

Der kan i den forbindelse henvises til Højesterets dom af 6. april 2000 offentliggjort i TfS 2000 nr. 374, hvorefter den omstændighed, at andre skatteydere som følge af skattemyndighedernes manglende indgriben med urette måtte have opnået et fradrag under omstændigheder som i en anden sag, ikke ud fra en lighedsgrundsætning kan begrunde fradrag for en anden skatteyder.

Efter rettens opfattelse må der ved skønnet over stuehusværdien tages udgangspunkt i en vurdering af, til hvilken kontant pris stuehuset med omliggende haveareal må antages at kunne sælges til en almindelig økonomisk tænkende køber.

Retten finder efter det ved besigtigelsen konstaterede om hovedbygningens alder, bygningsmæssige konstruktion og vedligeholdelsesstand, havearealets størrelse og stand samt en oplyst opførelsessum for bygningen på mellem 5 og 6 mio. kr. ikke grundlag for at tilsidesætte ankenævnets skøn over bygningens andel af den samlede ejendomsværdi på vurderingstidspunktet.

Stuehusværdien ansat til 2.900.100 kr. vil derfor være at stadfæste."

Det fremgår af sagen, at stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 for de 10 ejendomme, som A påberåbte sig for Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten var vurderet til mellem 987.900 kr. til 1.929.400 kr. Alle ejendommene på nær en enkelt er ældre slotte og godser beliggende ....

Under denne sag har A yderligere påberåbt sig stuehusværdien for 2 nyere stuehuse beliggende ..., der pr. 1. oktober 2005 er vurderet til henholdsvis 1.396.700 kr. og 1.575.000 kr.

Skatteministeriet har heroverfor påberåbt sig 12 landbrugsejendomme med nyere stuehuse beliggende ..., ... og ..., hvor stuehusværdien pr. 1. oktober 2004 er vurderet til mellem 3.166.900 kr. og 14.481.700 kr.

Skatteministeriet har i et brev af 8. marts 2007 til Kammeradvokaten skrevet følgende

"I anledning af ovennævnte sag har Kammeradvokaten i brev af 2. februar 2007 stillet nogle spørgsmål vedrørende vurderingen af hovedbygninger til større gårde og godser, herunder anvendelse af en såkaldt "godsregel".

SKAT skal i den anledning udtale, at der ikke eksisterer en "godsregel". I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4, skal der i forbindelse med vurderingen af landbrugsejendomme foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehus med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom.

For større landbrugsejendomme og godser udgør stuehusets ejendomsværdi den bygningsværdi, som stuehuset (f.eks. slot, hovedbygning, parcelhuslignende bolig e.l.) skønnes at indgå med i ejendomsværdien, tillagt værdien af have, park o.l. samt boligmomentet.

Ved den skønsmæssige fastsættelse af stuehusets bygningsværdi, henses der til en række forhold, som har indvirkning på stuehusværdien. Det drejer sig om bl.a. størrelse, alder, indretning, udstyr, kvalitet, vedligeholdelsesstand, bygningsfredning mv. og om stuehuset i øvrigt opfylder kravene til en tidssvarende bolig.

Når der er tale om større landbrugsejendomme og godser med store gamle hovedbygninger, egentlige slotte med måske metertykke mure o.l. vil disse bygninger sædvanligvis være tynget af meget store vedligeholdelsesudgifter og store udgifter til opvarmning m.v. Disse bygninger består ofte af mange hundrede etagemeter, der langt overstiger det areal, en almindelig moderne familie anvender til bolig. Derfor vil sådanne ekstra arealer ofte kun indgå med en begrænset værdi i den samlede stuehusværdi.

Er der derimod tale om nyere boliger, vil disse ikke i nær samme grad være tynget af store vedligeholdelsesomkostninger m. v. som gamle hovedbygninger og slotte. Samtidig vil nyere stuehuse ofte have en størrelse der er bedre i overensstemmelse med krav og behov til en moderne, tidssvarende bolig.

SKAT kan oplyse, at de tidligere vurderingsmyndigheder (vurderingsråd og skyldråd) gennem en lang årrække er blevet vejledt af det tidligere Statsskattedirektorat og efterfølgende ToldSkat om ovenstående problemstillinger i forbindelse med fastsættelse af stuehusværdier for større landbrugsejendomme og godser.

De nævnte problemstillinger har ikke fremgået skriftligt i nogen vejledning, meddelelse, instrukser eller lignende, men har alene været givet mundtligt på orienteringsmøder m.v. med vurderingsmyndighedeme. Det er imidlertid SKATs opfattelse, at denne mundtlige vejledning har været fulgt af vurderingsmyndighederne landet over, hvor der konkret har været grundlag for det.

Det er muligt, at sagsøger opfatter ovenstående redegørelse om problematikken vedrørende fordelingen af ejendomsværdien i forbindelse med fastsættelse af stuehusværdier for større landbrugsejendomme og godser, som en særlig "godsregel".

Efter SKATS opfattelse er der alene tale om, at vurderingsmyndighedeme er blevet gjort opmærksom på de specielle forhold, som knytter sig til netop denne type landbrugsejendomme. Det bemærkes i øvrigt, at stuehusværdien er en fordeling af den samlede ejendomsværdi, som foretages efter samme regler for alle typer landbrugsejendomme, nemlig vurderingslovens § 33, stk. 4.

Afslutningsvis bemærkes, at SKAT ikke finder, at en given ejendom er berettiget til en "forkert lav" stuehusværdi med henvisning til lave stuehusværdier for andre ejendomme. Med henvisning til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, har SKAT i øvrigt mulighed for, at undersøge rigtigheden af de stuehusværdier, som sagsøgeren henviser til, med henblik på eventuel genoptagelse af ansættelserne.

Med hensyn til eksempler på vurderinger af nyligt opførte bygninger på større landbrugsejendomme, henvises til vedlagte liste. Den skønsmæssige ansættelse af stuehusværdien er efter SKATS opfattelse foretaget i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 4, hvor ovennævnte problemstillinger vedrørende boliger på større landbrugsejendomme er taget i betragtning."

Forklaringer

A har forklaret, at den omhandlede ejendom er opført i 1998/99 for ca. 7,9 mio. kr. inklusive moms. Flere af de ejendomme, han påberåbte sig for Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten, har betydeligt større stuehuse/hovedbygninger end hans ejendoms. Flere af ejendommene er meget velholdte, selv om der er tale om gamle slotte og godser. Den nyere ejendom, han påberåbte sig, ..., er opført senere end hans ejendom, er i samme materialer og har ca. samme størrelse.

Parternes synspunkter

A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori følgende er anført:

"...

-	Vurderingen af sagsøgers hovedbygning/stuehus skal foretages i overensstemmelse med den i henhold til vurderingslovens § 6, 2. pkt. fastlagte vurderingspraksis for større gårde og godser, "godsreglen", dvs. med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område i modsætning til vurderingen af andre ejendomme, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., hvor vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, dvs. den pris, der må antages at kunne opnås ved et salg på det frie marked til en fornuftig køber.
	I modsætning hertil skal værdien i henhold til § 6, 2. pkt. alene ske på grundlag af gennemsnitsprisen for området, ikke på grundlag af den enkelte ejendoms indretning.
	Specielt for så vidt angår landbrugets stuehuse fremhæves det i bemærkningerne til lov nr. 292 af 15. maj 2002 om forenkling og modernisering af vurderingsorganisationen og vurderingsprocessen m.v., at ejendomsværdien skal stå i et passende forhold til sammenlignelige ejendomme. Den såkaldte "godsregel" er netop udtryk for, at vurderingen af stuehuse på større landbrugsejendomme sker med udgangspunkt i sammenlignelige ejendomme.
-	Ved vurderingen efter "godsreglen" vil det normalt være umuligt at fastsætte en handelspris/gennemsnitspris for hovedbygninger/stuehuse af samme størrelse mv. i et sammenligneligt område, idet disse hovedbygninger i praksis aldrig handles særskilt, men altid sammen med hele landbrugsejendommen, også under hensyn til de særlige begrænsninger med hensyn til udstykning og særskilt salg af hovedbygninger, der gælder, jf. landbrugslovens §§ 9 og 10, hvilket, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1, indgår i vurderingen og medfører, at denne i videre omfang vil blive fastsat ved et mere direkte skøn over værdien i forhold til værdien af tilsvarende ejendomme i et sammenligneligt område.
-	"Godsreglen" er en vurderingspraksis, der i overensstemmelse med vurderingslovens § 6, 2. pkt. og er fulgt almindeligt, stadigt og længe ud fra en overbevisning om retlig forpligtelse, jf. sagsøgtes redegørelse, bilag A.
-	Det relevante sammenligningsområde for sagsøgers ejendom, jfr. vurderingslovens § 6, 2. pkt. er Lolland/Falster.
-	Vurderingerne af hovedbygninger/stuehuse i dette område er dokumenteret ved de fremlagte bilag 3.1, 3.8, 3.10 og 4 og anses for at være i overensstemmelse med "godsreglen", hvorved bemærkes, at ..., jf. bilag 3.8, er en nyere hovedbygning, ligesom sagsøgers hovedbygning. Disse andre hovedbygninger er som stuehuse til større gårde og godser alle sammenlignelige med sagsøgers hovedbygning, og skønt hovedparten er væsentlig større og arkitektonisk rigere udstyret end sagsøgers hovedbygning, er de alle lavere vurderet.
-	Vurderingen af sagsøgers hovedbygning er følgelig udtryk for en vilkårlig forskelsbehandling af sagsøger og derved et brud på den lighedsgrundsætning, der også må gælde ved fastsættelsen af ejendomsvurderinger.
	Kravet i vurderingslovens § 6, 2. pkt. om, at vurderingen af ejerboliger skal ske med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for sammenlignelige ejendomme, bevirker, at vurderingsmyndigheden må behandle sammenlignelige ejendomme på samme måde.
-	Vurderingsmyndigheden skal i konsekvens heraf omvurdere sagsøgers hovedbygning og herved fastsætte stuehusværdien overensstemmende med de sammenlignelige hovedbygninger ...

..."

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori følgende er anført:

"Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at betingelserne for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over bygningens andel af den samlede ejendomsværdi ikke er opfyldt.

Det gøres herved gældende, at det ikke er godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag.

Vurderingen er foretaget i overensstemmelse med de principper, der er fastlagt i vurderingsloven.

Efter vurderingslovens § 33, stk. 4, skal der foretages en fordeling af ejendoms- og grundværdiansættelsen af den af sagen omfattede ejendom på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom.

Afgørende for skønnet er ejendommens kontantværdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens § 6.

Det bestrides, at der, som hævdet af sagsøgeren, eksisterer en særlig "godsregel" forstået som en særlig vurderingspraksis, hvorefter hovedbygninger til større gårde og godser generelt, det vil sige uden hensyn til bygningens konkrete forhold, vurderes som et sædvanligt lidt større parcelhus. En sådan vurdering er ikke i overensstemmelse med vurderingslovens principper, og uanset om der forefindes eksempler på, at bygninger af samme karakter som sagsøgerens er vurderet lavt, medfører dette ikke, at sagsøgeren har krav på at opnå en vurdering, der er i strid med vurderingsloven.

Det gøres endvidere gældende, at bygningens erhvervsareal på 164 m2 med rette er medtaget ved vurderingen. Der skal ikke ved vurderingen tages hensyn til, om stuehuset delvis benyttes erhvervsmæssigt, jf. herved også vurderingsvejledningen 2004-1, side 157.

Landsskatteretten, der har besigtiget ejendommen, har endvidere ved fordelingen taget hensyn til de konkrete omstændigheder vedrørende ejendommen, der har betydning for vurderingen.

Det gøres endvidere gældende, at det ikke er godtgjort, at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter. Der er ingen oplysninger, der viser, at stuehusets værdi i handel og vandel er lavere end den ansatte værdi på kr. 2,9 mio. Det forhold, at stuehuset blev opført i 1998-1999 for kr. 7.912.000,- inkl. moms, jf. replikken, side 2, peger tværtimod klart på, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skønnet.

Såfremt byretten måtte finde, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, gøres det gældende, at vurderingen i overensstemmelse med fast retspraksis må hjemvises til vurderingsmyndighederne i overensstemmelse med sagsøgtes subsidiære påstand.

I den forbindelse gøres det tillige gældende, at den vurderingspraksis, der henvises til i sagsøgerens påstand, ikke er således konkretiseret, at den er egnet til at indgå i en domskonklusion, som grundlag for hjemvisning af vurderingen med henblik på en bestemt ændring af denne."

Rettens begrundelse og afgørelse

Det følger af forarbejderne til lov nr. 292 af 15. maj 2002, hvorved der indsattes et 2. pkt. i vurderingslovens § 6, at formålet hermed var "at gennemføre en forenkling af vurderingssystemet, der anvendes ved vurderingen af de mest almindelige ejerboliger og fritidsboliger, nemlig parcel-, række- og sommerhuse", og at vurderingsmyndighederne skulle anvende gennemsnitsberegninger ved fastlæggelse af vurderinger af disse ejerboliger". Det fremgår videre, at liebhaverejendomme og landbrugets stuehuse fortsat skulle vurderes "ud fra et mere direkte skøn, således at ejendomsværdien står i et passende forhold til sammenlignelige ejendomme".

Det kan herefter ikke antages, at ejendomsværdien for liebhaverejendomme og landbrugets stuehuse som følge af vurderingslovens § 6, 2. pkt., skal fastsættes efter en særlig "godsregel" med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for tilsvarende ejendomme i området, men derimod ud fra et mere direkte skøn som anført i forarbejderne.

Det kan endvidere ikke på baggrund af Skatteministeriets brev af 8. marts 2007 til Kammeradvokaten antages, at der eksisterer en sådan særlig "godsregel", der skal finde anvendelse ved vurderingen af ejendomme som As, ligesom A ikke har bevist, at der på andet grundlag eksisterer en sådan særlig "godsregel", Det kan herefter ikke antages, at fastsættelsen af stuehusværdien af denne grund er sket på et forkert grundlag.

A har endelig ikke bevist, at den fastsatte stuehusværdi ikke står i et passende forhold til sammenlignelige ejendomme, og at Landsskatteretten af denne grund er gået uden for rammerne for vurderingsmyndighedernes skøn.

Skatteministeriets frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet bemærkes, at 852,50 kr. dækker udgiften til materialesamlinger, og 15.000 kr. dækker udgiften til advokatbistand, der er fastsat med udgangspunkt i de gældende takster.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Sagsøger, A, skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet, med 15.852,50 kr.