Indhold

Dette afsnit handler om den øvrige offentlige regulering, der kan have indvirkning på vurderingen af ejendomme.

Afsnittet indeholder:

• Lejeloven
• Boligreguleringsloven
• Lejelovens og boligreguleringslovens betydning for vurderingen
• Erhvervslejeloven
• Almene boliger
• Boligforbedring
• Bygningsfredning
• Indvirkning på værdien
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Bemærk

Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. Se VUL § 10, stk. 3.

Lejeloven

Lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 (lejeloven), indeholder almindelige bestemmelser om lejeforhold.

Lejeloven medfører en række indskrænkninger i aftalefriheden på lejeområdet, herunder i udlejerens adgang til at ændre lejevilkårene. Lejeloven gælder ikke for lejeforhold, der er omfattet af loven om leje af erhvervslokaler mv.

Boligreguleringsloven

Værdien af beboelsesejendomme til udlejning er desuden påvirket af huslejereguleringen efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 (boligreguleringsloven).

Huslejereguleringsbestemmelserne gælder som udgangspunkt i byer med mere end 20.000 indbyggere. Se boligreguleringslovens § 1. I de fleste mindre kommuner har kommunalbestyrelsen også bestemt, at boligreguleringslovens regler skal gælde.

Lejelovens og boligreguleringslovens betydning for vurderingen

Lejelovens og boligreguleringslovens restriktioner anses som en byrde af offentligretlig karakter, der tages hensyn til ved vurderingen.

Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed mv., som lejeaftalens parter selv har fastsat. Se TfS 1996, 86.

Ejerlejligheder, der er lejet ud under omstændigheder, så lejeren nyder beskyttelse imod opsigelse, vurderes under hensyn til lejelovens og boligreguleringslovens restriktioner. Se Skat 1989.4.346.

Erhvervslejeloven

Loven om leje af erhvervslokaler, lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010 (erhvervslejeloven) gælder for leje af lokaler til andet end boligformål.

Loven indeholder bl.a. regler for, hvordan huslejen fastsættes og om parternes adgang til at ændre lejevilkårene.

Almene boliger

Loven om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 961 af 11. august 2010 (almenlejeloven), gælder for leje af almene boliger tilhørende almennyttige boligselskaber og for almene ældreboliger, der er offentligt ejede eller tilhører selvejende institutioner.

Boligforbedring

Lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 863 af 3. juli 2014 (byfornyelsesloven), fastsætter nogle vilkår for aftalt boligforbedring i blandt andet private udlejningsejendomme og i ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger.

Bygningsfredning

Efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, jf. lovbekendtgørelse nr. 970 af 28. august 2014(bygningsfredningsloven), kan miljøministeren frede bygninger af arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, som er over 50 år gamle. Bygninger, der er opført før 1536, er fredede uden videre.

En fredet bygning skal af ejeren eller brugeren holdes i forsvarlig stand. Bygningsarbejder, der går ud over almindelig vedligeholdelse og nedrivning, kræver miljøministerens tilladelse.

Bygningsfredning er en erstatningsfri, offentlig regulering, der skal respekteres af alle indehavere af rettigheder over ejendommen, uanset hvornår rettigheden er stiftet.

Miljøministeren lader bygningsfredningen tinglyse på den pågældende ejendom, men tinglysningen er ingen gyldighedsbetingelse.

Miljøministeren kan efter aftale med ejeren fastsætte særlige bevaringsbestemmelser for en fredet bygning. Sådanne særlige bevaringsbestemmelser skal tinglyses på ejendommen.

Indvirkning på værdien

Sammenfattende kan det bemærkes, at regulering, der omfatter alle ejendomme eller alle ejendomme af en bestemt kategori, må formodes at finde generelt udtryk i prisdannelsen og dermed i det statistiske grundlag, hvorpå vurderingsskønnet støttes.

Der er derimod grund til at tage særligt hensyn til rådighedsindskrænkninger, som hviler på enkelte ejendomme, på ejendomme i bestemte lokalområder eller på ejendomme med bestemte ejerforhold, for så vidt indskrænkningerne øver indvirkning på ejendommenes handelsværdi.

Nogle former for regulering giver sig kun udslag ved ansættelsen af ejendomsværdien, ikke af grundværdien. Det gælder således den regulering, der følger af boligreguleringsloven og af loven om bygningsfredning m.m. Se HRD af 27. november 1974 (UfR 1975, 59).

Se også

Se også afsnit

• H.A.3.1 om grundværdibegrebet
• H.A.3.2.4 om påbud efter jordforureningslovens kap. 5.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
HRD af 27. november 1974, UfR 1975, 59	I forhold til vurderingen af Odd Fellow palæet i Kbh. blev det fastslået, at der ikke i lovens § 13, stk. 2 var hjemmel til at anse bygningsfredning for en til grunden knyttet byrde, hvortil der skal tages hensyn ved ansættelsen af grunden i ubebygget stand.	Tidligere dom ØLR af 7. juni 1973.
Landsskatteretskendelser
TfS 1996,86. LSR kendelse af 6. oktober 1995	Ejer af en ejerlejlighed klager over ejendomsværdien, idet lejligheden var udlejet på en uopsigelig 10-årig kontrakt. LSR fandt, at da byrden var af privatretlig karakter skulle der ses bort fra den ved vurderingen. Derimod fik offentligretlige byrder indvirkning på vurderingen, der blev nedsat til 80 % af værdien, da byrderne virkede forringende på handelsværdien.
LSR kendelse af 9. februar 1989 Skat 1989.4.346	Ejendomsværdien for ejerlejligheder, der var genudlejet efter den 1. januar 1980, uden at det i lejekontrakterne tilstrækkeligt tydeligt var anført, at der gælder særlige opsigelsesregler, blev nedsat til 50 % af den anslåede handelsværdi for ejerlejlighederne som frit omsættelige.